房地產行業財務風險管理淺析

談 瑩

緒論：科學且高效的財務管理的支持和保障，是房地產企業實現其發展戰略目標和正常發展的基礎。如何加強財務風險管理，確保房地產企業的利益最大化就成為房地產企業當前的首要課題。可以說，只有不斷提升房地產企業的財務管理水平，才能實現房地產企業的良性發展，最終獲得持續性核心競爭能力。近年來，中國房地產形勢風云變幻，國家土地與金融政策趨緊。房地產企業的抗風險能力面臨極大考驗。

一、房地產行業的財務風險成因分析

1.外部環境帶來的風險

（1）宏觀經濟環境

①房地產業受經濟發展周期和國家的經濟發展水平影響較大。房地產的發展周期與國民經濟的發展周期一樣，也會經歷從蕭條到復蘇的四個階段。房地產周期有3方面的特殊性：一是房地產周期的頻率大約7～8年為一個周期，而隨著市場及行業的成熟，這個周期有延長的趨勢；二是我國房地產的周期中，衰退期比較短，而增長期和繁榮期的時間較長，這顯示出市場需求持續旺盛的特點；三是從銷售增長和投資增長的關系來分析，銷售增長直接影響到投資的增長。

②房地產與國民經濟的許多行業具有很強的產業關聯性，這些行業的產品質量、價格、更新的周期等均影響房地產業的發展。如鋼鐵、水泥、木材、家電等產業都與房地產業密切相關。

（2）資源環境土地是房地產開發不可缺少的非再生性資源，土地儲備受到國家宏觀經濟形勢、國家的土地政策、土地市場的供求關系以及土地本身的位置的影響，土地政策和土地價格的變化會對開發商產生極大影響。土地是房地產開發成本的重要組成部分，占用資金量過大，會影響開發商資金的周轉率和利潤率。

（3）市場環境。由市場環境引發的市場風險一般包括價格風險、再投資風險和購買力風險。如果開發的產品在項目定位、規劃設計、銷售策略等方面不具備前瞻性，就會存在產品滯銷的風險。

（4）法律、政策環境。國家為保證國民經濟協調健康發展，常常運用稅收、金融、財政多種經濟杠桿對房地產行業實行宏觀調控。政府政策對房地產業發展的影響主要通過以下3方面來體現：①政府對土地資源的開發和使用計劃直接影響到土地的供應，從而影響到房地產業的開發狀況；②政府的各項稅費會影響到房地產的價格，從而影響到房地產的銷售狀況；③政府對金融的政策會影響房地產企業的融資。

2.企業自身的經營管理過程產生的風險

（1）從房地產業的經營特點看，房地產開發項目具有開發過程復雜、周期長、涉及部門和環節多的特點。從土地獲得、市場調研，投資決策、建設施工，到銷售推廣、物業管理等開發過程，這一過程涉及多家合作單位，并接受規劃、國土、建設、環保等多個政府部門的監管，從而使得開發商對開發工程的進度、質量、投資、營銷控制的難度增大。一旦某個環節出現問題，將導致項目周期拉長、營業成本增加、收益大幅降低甚至虧損。

（2）資金結構資金結構主要是指企業全部資金來源中權益資金與負債資金的比例關系。房地產開發企業的資金由自有資金、預售款、銀行貸款、經營性欠款4部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負債資金往往占企業全部資金來源的60%以上，有的甚至高達90%，一旦企業不能控制各類風險，出現不能支付到期本息的財務危機的概率就非常大。

（3）財務管理水平我國的房地產企業，特別是大型房地產企業大都由國有資本控制或者本身就是國有企業轉化而來，國有企業所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現。企業在資金管理及使用、利益分配等方面存在管理混亂的現象，造成資金使用效率低下，資金的安全性往往無法得到保證。

（4）決策者的風險意識財務決策失誤是產生財務風險的又一重要原因。決策過程中，往往由于企業對投資項目的可行性缺乏周密系統的分析和研究，加之決策所依據的經濟信息不全面、不真實以及決策者決策能力低下等原因，導致投資決策失誤頻繁發生。決策失誤使投資項目不能獲得預期的收益，投資無法按期收回，為企業帶來巨大的財務風險。

二、房地產行業財務風險特點

1.資金周轉率偏低。房地產項目開發流程主要分為4個階段：即征地、土地開發、房屋開發、竣工銷售及物業。同時，由于房屋的價值比較大，房屋建成出售時一般都是采用分期付款的方式，這也使得資金在短期內不能迅速收回。

2.財務杠桿使用過度。由于房地產開發需要大量資金，多數房地產公司選擇貸款，造成資產負債率過高，財務杠桿使用過度。財務杠桿的使用一方面能夠使公司股東只用較少的自有資本運營擁有大量外來資本的公司，并產生很好的稅盾效應，提高股東權益收益率。另一方面，過高的財務杠桿意味著高度的流動風險，稍有不慎公司將面臨巨大的還款壓力，使股東權益收益率面臨極大的不穩定性。

3.資產期限不匹配。多數房地產公司選擇主要通過舉債來經營業務，這對公司資產的變現能力提出了高要求，公司的借款必須有相當數額的資產來相匹配，否則公司極易陷入短期資金不足的危機。房地產公司的流動資產主要是存貨，而存貨一般是不易變現的資產，因此，導致流動資產和流動負債匹配度不高，償債壓力大。

4.現金流入期限不均衡。良好的現金流是公司正常運營的根本保證，而大多數房地產上市公司的現金流入存在一年高一年低的問題。一方面，房地產公司采用預售方法在項目開展期間獲得資金流入，但各開發項目的預售期和銷售期的匹配極易被忽略。另一方面，公司投資收益的現金流入也可能不均衡。這樣導致現金流入較多的一年產生了大量的現金冗余，而現金流入較低的一年又面臨短期償債的流動性風險，長期看來，無法保證一定的現金利息涵蓋比例。

5.項目調整能力弱。一個房地產項目的開發周期往往是幾年，甚至十幾年。投資巨大，管理周期較長，使得房地產項目的實施計劃不易調整，也不易轉手，一旦資金被投入項目便會引起大量的現金流出。在長長的開發周期中，不確定因素很多，如果某個因素的產生導致項目停滯，將使產生現金流的可能降低，給公司的正常經營帶來損害。

6.土地儲備是關鍵。房地產開發的技術含量不高，產品的同質化問題較嚴重，近年來房地產公司利潤水平大幅增長的主要驅動力來自于土地增值，在市場沒有巨大變化的前提下，土地的取得就決定了公司能否獲利。

三、房地產行業降低財務風險的對策

1.加強財務活動過程管理

（1）籌資風險的管理

筆者認為，房地產企業融資策略應由原來的單純依賴銀行貸款，向以銀行貸款為主，私募和創新融資為輔建立階段性組合融資安排，實現低成本融資、確保項目資金鏈的安全戰略轉變。

（2）投資風險的管理

房地產企業在投資決策前必須充分了解城市規劃信息、土地使用情況信息、房地產開發供應信息及市場需求信息。城市規劃信息不暢，會造成開發商選址過程中的盲目性，使相當一部分商品房因配套不完善而滯銷。

（3）現金流量風險管理

該風險指企業現金流出與現金流入在時間上不一致所形成的風險。企業財務活動的第三個環節是資金回收。應收賬款是造成資金回收風險的重要方面，有必要降低它的成本。對于應收賬款的管理應在以下3方面強化：①建立穩定的信用政策；②確定客戶的資信等級，評估企業的償債能力；③確定合理的應收賬款比例。

（4）收益分配風險的管理

收益分配包括留存收益和分配股息兩方面，二者此消彼長，既相互聯系又相互矛盾。企業如果擴展速度快，銷售與生產規模高速發展，需要添置大量資產，稅后利潤大部分留用。但如果利潤率很高，而股息分配率較低，就可能影響企業股票價值，形成企業收益分配上的風險。

2.建立風險預警體系

產生財務危機的根本原因是財務風險處理不當，因此，建立和完善財務預警系統尤其必要。

（1）編制現金流量預算，建立短期財務預警系統。就短期而言，企業現金流量預算的編制，是財務管理工作中特別重要一環。為能準確編制現金流量預算，企業應該將各具體目標加以匯總，并將預期未來收益、現金流量、財務狀況等，以數量化形式加以表達，建立企業全面預算，預測未來現金收支的狀況，以周、月、季、半年及1年為期，建立滾動式現金流量預算。

（2）確立長期財務分析指標體系，建立財務預警模型。一般可以通過風險預警模型對風險進行監測。就長期而言，財務危機預警系統是以企業信息化為基礎，對企業在經營管理活動中的潛在風險進行實時監控的系統。它貫穿于企業經營管理活動的全過程，通過分析企業內外理財環境，及早地發現企業財務危機信號，為企業經營決策和有效配置資源提供可靠保障。

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