嚴格房產調控政策 促進房價合理回歸

○ 李 琦

本文作者單位為北京首都開發控股（集團）有限公司

二十多年來，中國房地產行業取得了突飛猛進的發展，為改善城市面貌和居民居住條件做出了貢獻。但是，在行業快速發展的同時，也出現了無法回避的矛盾和問題，如投機盛行、泡沫嚴重、房價遠遠超出百姓實際購買能力、地方政府過度依賴土地財政、保障房建設嚴重滯后、分配不公等問題。針對這些問題，我國政府在《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》中指出，要“堅持政府調控和市場調節相結合，加快完善符合國情的住房體制機制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結構基本合理、房價與消費能力基本適應的住房供需格局，實現廣大群眾住有所居”，同時強調“加大保障性住房供給”，基本解決保障性住房供應不足的問題。

中央實施的調控政策，目的非常明顯，就是通過抑制房地產投資投機需求，減少泡沫，促使房地產價格合理回歸，保證人民群眾實現“住有所居”的美好愿望，但從歷史上看，調控的結果卻不盡人意。

房地產歷次調控為何成“空調”

為了抑制房地產投資過熱、價格上漲過快的局面，自2003年開始，國務院先后多次下發通知，在土地、信貸、價格、稅收等方面提出多項措施，穩定房價，保證供需平衡。但是，自2003年以緊縮信貸為主的“121號文”開始，2005年出臺的“老國八條”(《關于切實穩定住房價格的通知》)與“新國八條”(《關于做好穩定住房價格工作的意見》)，2006年出臺的“國六條”(《促進房地產業健康發展的六項措施》)及隨后的“十五條”(《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》)，2009年12月出臺的“國四條”等，基本上沒有達到控制商品房價格上漲的目的。可以說，針對房地產的調控進行了8年，除了金融危機發生的2008年，國務院每一次推出通知或意見，隨之而來的都是房價報復性上漲。幾輪調控下來,中國房地產市場陷入到“越調越漲、越漲越調”的怪圈,使調控成為名副其實的“空調”。

房地產調控失敗的主要原因，很大程度上取決于地方政府對土地財政的高度依賴。所謂土地財政，是指地方政府依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財政支出，屬于預算外收入，又叫第二財政。中國的土地財政主要依靠政府運用行政權力把集體所有或其它用途的土地整合后，進行招拍掛，通過賣地取得的土地出讓金來滿足財政需求。據國務院發展研究中心的一份調研報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60%以上，從而使第二財政超過了第一財政。

在現行的房地產稅費政策下，地方政府作為土地財政的最大受益者，對推高地價、抬高房價起到了推波助瀾的作用。中央政府調控房價的政策在地方執行時遇到障礙，導致“上有政策下有對策”。

房地產泡沫對國民經濟的危害

從本質上講，房地產價格應當與居民收入和經濟發展水平相適應。在國際社會，公認的合理房價是居民家庭年收入的6倍，達到10倍以上為房價過高，15倍以上為房價嚴重過高。當前我國絕大多數城市房價相當于居民家庭年收入的15--20倍，處于嚴重過高狀態。

過高的房價，給國民經濟和人民生活帶來極大危害，主要包括：

一是導致社會資源配置不均衡。房地產價格的快速上漲，對社會經濟主體投資行為產生誤導，造成大量社會資源迅速向房地產業集中，而其它產業資源包括資金資源、人力資源則面臨著流失的風險。隨著房地產投資熱潮的高漲，商品房空置量越來越大，占壓了大量寶貴資金，造成社會資源的極大浪費。

二是孕育著嚴重的金融風險。房地產開發絕大部分來自于銀行等金融機構，一旦泡沫破裂、市場崩盤，銀行貸款面臨無法回收的風險，不良貸款比例會大幅上升。銀行信譽受到影響，勢必造成金融恐慌，影響國家金融安全和社會穩定。

三是過高的房價嚴重削弱了居民的消費能力。住房是人類生存的必要基礎條件之一。在當前通貨膨脹和居民收入無法大幅增長的情況下，為了購買高價住房，人們不得不節衣縮食，削減其它方面諸如文化、旅游等支出，導致內需不足。我國在實行住房制度改革以來，消費占GDP的比重下降明顯，主要原因是居民絕大部分收入被高價住房吞沒了。房價過高嚴重削弱了居民的消費能力。

四是高房價延緩了城市化進程。城市化程度是一個國家經濟發展，特別是工業生產發展的一個重要標志。未來幾年是中國城市化快速發展的重要時期，必須有相應的城市住房滿足需求。房價水平需要具備兩個條件：城市人口可以實現房屋更新換代，新移居城市的人口可以購買到價格適宜的二手房。但現在的高房價嚴重抑制了城市居民和新增移民的購房需求。

另外，高房價還削弱了城市競爭力，加劇了兩極分化，催生了尋租行為和嚴重的腐敗現象。只有徹底清除房地產價格泡沫，我國國民經濟才能實現長久健康發展。

新一輪調控能否實現房價合理回歸

為遏制房價過快上漲，2010年4月，國務院發布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，抑制投資投機需求，加大保障房建設，拉開了新一輪房地產調控的序幕。

2011年1月26日，國務院辦公廳發布《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，綜合運用行政、經濟手段嚴厲調控房地產市場。在行政措施上，限購程序繼續加深，范圍不斷擴大，各地政府出臺年度房價控制目標，實行考核問責制。經濟手段上，貨幣政策緊縮，差別化信貸更加嚴厲，房產稅改革取得成效。

針對部分地方為房地產調控政策“松綁”的試探行為，今年“兩會”期間，溫家寶總理在回答記者提問時表示：合理的房價應該是使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配；目前房價還遠遠沒有回到合理價位，調控不能放松。“調控不能放松”，再次表明了中央堅持房地產調控的決心，也為試圖放松調控的地方政府打下“預防針”。

在此期間，北京、上海等城市領導人也相繼表示，堅持房地產調控不動搖，促進房地產市場健康發展；繼續遏制投資投機性購房，支持自住性、改善性購房，強化政府住房的保障責任，增加中低價位、中小套型普通住房的供給。

新一輪持續而嚴厲的房地產調控，能否達到房價合理回歸的目的？人民群眾何時才能真正實現“住有所居”？讓我們拭目以待。■