房地產市場2011年回顧及2012年展望

○ 李景國 楊 慧

（本文作者系中國社會科學院城市發展與環境研究所研究員；中國社會科學院研究生院城市發展系博士生）

一、2011年房地產市場調控的重心：抑需求、增供給

2011年房地產市場宏觀調控政策從供、求兩面出擊，雙管齊下。政策的重心是抑制住房需求尤其是投資和投機需求，增加住房有效供給尤其是保障房供給。政策的核心目標是遏止房價上漲、促使房價合理回歸。

（一）抑需求：空前嚴厲

2011年中央政府采用經濟手段的同時，采用空前的行政鐵腕抑制住房需求尤其是投資和投機需求。行政手段主要是：出臺限購和房價控制目標。繼2010年4月“國十條”部分城市限購之后，2011年1月出臺的“國八條”要求直轄市、省會城市、計劃單列市（35個大中城市）及房價過高且上漲過快的城市要在一定時期實行限購政策，到2011年10月底全國出臺了限購政策的城市達到46個。要求地方政府出臺房價控制目標為首次實行的措施，盡管大多數城市制定的房價控制目標不盡如民眾所期，但畢竟有600多個城市出臺了房價控制目標。經濟手段主要有：一是稅收政策。上海、重慶實施房產稅改革試點，住房轉讓營業稅年限提高；二是貨幣政策。央行存款準備金率和銀行貸款利率上調，房地產類貸款縮減。

（二）增供給：力促保障房建設

2011年增加住房供給的政策主要體現于保障房建設和土地供應。第一，采用行政手段力促1000萬套保障房開工建設。中央及地方政府加大對保障性住房的財政投入，并千方百計鼓勵多渠道籌集資金；保障性住房用地供應單列；保障房建設實行責任制，地方政府與中央政府簽署“軍令狀”。到2011年10月底，1033萬套保障房已經開工建設。保障房建設的大幅增加不僅可以促進社會和諧，也有利于改變商品房市場發展的社會預期。第二，居住用地供應增加。2011年全國居住用地計劃為21.8萬公頃，約為前兩年年均實際供地量的2倍。

二、房地產市場調控效果：全國市場成效顯現、限購城市房價出現調整

在前所未有的行政及經濟調控措施的影響下，全國市場土地購置、地價等指標下行、影響開始顯現，一線城市、限購城市出現調整。

（一）全國房地產市場影響顯現

從全國房地產市場看，2011年1-11月，投資、竣工等指標依然保持強勁增長，銷售面積與銷售價格增長與2010年基本持平但低于2000-2010年期間平均增長水平，土地購置面積增速大幅下降，土地價格出現較大負增長，資金支持增長顯著回落，房地產景氣指數趨降。調控成效已經顯現，調控的核心目標——抑制房價上漲初步實現，但價格回歸尚未達到。

投資繼續保持高增長，竣工面積大幅增加 2011年1－11月，房地產開發投資總額達55483億元，同比增長29.9%，高于1998年－2011年同期的平均增長率（24.8%）。其中住宅投資39857億元，增長32.8%，也高于1998年－2011年同期的平均增長率（25.8%），住宅投資占總投資額比重依然處于高位。房地產開發投資并未因調控而下降的主要原因是，以往房地產市場調控政策往往不連續、國際經濟環境不斷惡化，使開發商對政府政策仍持“短調”和“空調”認識，在持續豐厚收益引誘下對市場的預期、信心未受較大影響。從竣工指標看，2011年1-11月商品房和住宅竣工面積增長率分別達到22.3%和21.5%，遠高于2010年的增速，也高于1998年－2010年的年均增長率，說明市場供給仍處于膨脹態勢。

銷售面積、銷售價格增長與2010年基本持平 與供給相對應，反映市場需求的房地產銷售雖然與2000－2010年的平均增長率相比大幅回落，但與2010年同期持平。銷售價格的增長與2010年同期也基本持平，其中住宅價格增長率略高于2010年同期。

土地購置面積增速大幅下降、土地價格增速出現較大負增長 截至2011年11月底全國土地購置面積為33748萬平方米，同比僅增長3.0%，大大低于1998年－2010年同期18.9%的年均增長率，更低于2010年同期36.2%的增長率。嚴厲調控使開發商拿地謹慎，加之部分開發商所囤土地足以支撐其未來2－3年需求，導致居住用地需求疲軟。與此同時，土地供給增加，2011年全國居住用地計劃供應21.8萬公頃，較2010年計劃供應和實際供應分別增加18.0%和72.6%，為2009年實際供應量的3倍。需求疲軟、供給增加直接導致土地價格出現較大負增長，其中居住用地達-22.9%。

資金支持增長顯著回落、房地產景氣指數趨降 緊縮銀根使1－11月房地產開發資金總額增幅較2010年同期收窄12.3個百分點，其中國內貸款、自籌資金、其他資金增幅均顯著下降。房地產景氣指數2010年已經出現下降趨勢，2011年進一步延續了這一趨勢，2011年各月綜合景氣指數普遍低于2010年相應月份，11月份達到28個月以來的最低值，跌破100大關。

（二）限購城市房價出現調整

限購政策只在部分城市實施，為考察該政策的影響需要對這些城市的市場進行分析。限于資料，考察對象為百城和一線城市。

1、百城房價9月開始下跌

有機構對全國一百個城市的市場進行了調查，其中包括全部（46個）出臺、實施了限購政策的城市，這些城市在全國房地產市場占有較大比重，對全國市場具有重要影響。2011年1-11月百城住宅均價先由增幅下降再于9月開始出現下跌并持續至11月份，環比上漲城市數量迅速減少，環比持平城市數量迅速增多，但環比下降城市數量仍鳳毛麟角。

2、北京、上海銷售面積大幅下滑

從一線城市中的北京、上海看，2011年1-11月份銷售面積在2010年同期大幅萎縮的基礎上進一步減少，分別比2009年同期減少888和1650萬平方米。房價盡管從統計數據看同比尚未出現負增長，但已接近零增長，分別為1%和0.2%。

三、2012年房地產市場走勢：主要取決于調控政策

2011年1-11月全國房地產市場資金支持增長顯著回落，土地購置面積增速大幅下降，土地價格出現較大負增長，房地產景氣指數趨降。一線城市北京和上海銷售面積同比下降達20%左右，進入9月份百城房價環比持續出現負增長。房地產市場的下行變化影響社會特別是消費者的預期，觀望氛圍濃厚，市場下行的趨勢初步確立。

不可否認，2011年房地產市場開始出現下行，并非GDP、城市化、城鎮居民可支配收入等長期性影響因素的突變所造成，而主要是外力——強力的調控政策干預所致。房地產市場的長期性影響因素一般不會發生突變，因此，2012年調控政策是否繼續、調控政策的方向和力度將繼續成為影響房地產市場發展的主要因素。

中央對2012年房地產市場調控政策的基調已經確定。2011年12月9日召開的中央政治局會議表明，2012年中央將堅持房地產調控政策不動搖。2011年12月12日至14日的中央經濟工作會議指出，要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展。因此，2012年市場總趨勢將是延續下行，其深度和廣度取決于各類政策的力度。

行政手段調控 盡管不乏從人權、公平、計劃經濟等角度對限購政策的質疑，但有關部門已要求2012年繼續實施限購政策。事實證明，限購政策是調控以來最為有效的政策，2012年將繼續扮演關鍵角色，但其對市場的影響程度將取決于限購城市是否擴容、限購對象是否擴展。

財政貨幣稅收政策調控 2012年將繼續對保障性住房進行財政支持，擴大保障房供應。房產稅試點范圍可能由目前的上海和重慶兩大城市繼續擴大，房產稅征收也將進一步細化、合理化，確保房產稅征收對房地產市場調控作用顯現，為建立中長期制度奠定基礎。目前，物價調控的基礎還不很牢固，2012年的貨幣政策在尋求增長與控通脹之間平衡的同時，國家會注意將資金投向引導到結構調整和轉變發展方式所需的方向和行業上來，房地產企業融資難度不會較2011年有根本性的改善。同時，因2011年市場景氣下滑開發商投資熱可能情將下降。

土地政策調控 2012年居住用地供應將保持2011年充足供應的態勢，同時2011年12月21日國土資源部公布的《閑置土地處置辦法》修訂草案規定，國土資源主管部門與土地使用者協商未能就處置方式達成一致的，土地閑置滿1年的經批準后可按土地出讓或者劃撥土地價款的20%征繳土地閑置費；未動工開發建設，土地閑置滿2年的，經批準后可無償收回土地使用權。該規定如果實施，一方面將壓開發商釋放所囤土地，增加市場供應，另一方面因擔心市場短期難以回暖、拿地后不開工被處置，企業拿地將趨謹慎。2012年房地產市場土地供應的充足和需求的不足會導致土地價格繼續疲軟，為房價走低提供空間和預期。

但是，政策層面仍存在許多不確定性，這些不確定性因素將影響調控政策應有的成效。

首先，2008-2009年的金融危機告誡我們，強大外力的沖擊會迫使我們不得不改變既定政策。當前，國際經濟環境具有很強的不確定性，歐美債務危機嚴重影響其經濟發展。歐美經濟弱增長對我國出口的帶動還將回落，長期支持我國高增長的外貿對經濟的拉動作用將減弱。如果歐美債務危機繼續加深惡化，對我國出口的負面影響也將隨之擴大，不僅對出口依賴型企業及其員工工作的影響蔓延，進而也會影響我國的經濟發展速度和社會穩定，這種情勢有可能影響到房地產調控政策的選擇，2009年即是例證。

其次，本輪行政、財政、貨幣、稅收、土地等政策措施的調控力度空前，有人擔心導致房地產市場崩盤。崩盤可能性盡管很小，但這種擔心卻給予我們警示。通常情況下，人為調控下的市場具有可控性，但買跌不買漲的市場規律不可小視，一旦跌入這樣的怪圈，市場將難以控制和把握，其走勢也將脫離政策制定者設計的軌道。

第三，目前地方政府土地財政依賴的體制性困境尚未解決。一方面，地方政府在城市建設、保障房建設、醫療、教育等諸多方面需要資金，其中許多資金如保障房建設等為政治性或剛性需求。另一方面，土地收益是許多城市財政收入的主要渠道，土地購置面積大幅減少、土地價格負增長，必然使財政收入大幅縮水。2011和2012連續兩年財政收入縮水會加大地方政府壓力，對調控政策五花八門的變通就可能出現，使調控政策效果大打折扣。

第四，即使是好政策，在實施中也會因各種原因而不能得到全面貫徹落實。貨幣政策有望比2011年寬松，人們希望資金投向結構調整、轉變發展方式所需的方向和行業，但資本的趨利性也有可能使資金通過各種渠道流向房地產市場“抄底”。土地市場一向不乏相關法規，但執行力度遠遠不夠，法規難以落實，土地閑置滿2年可無償收回使用權的規定能否全面落實也需要觀察。