該案應如何辦理土地登記手續？

□ 許麗麗

1998年，許某購買一套商品房，至今未辦理土地使用權證。該宗地總面積20畝，1998年經批準辦理出讓面積10畝，另外10畝出讓后手續一直沒辦，但房屋是同時銷售。許某所購商品房在沒有辦理土地出讓手續的10畝土地上。許某認為自己同別人花一樣的錢，卻沒有土地使用權證，因此非常著急，而開發商也早已不見蹤影，無從查找。許某便多次到國土資源部門要求辦理土地使用權證。

筆者認為：本案發生在1998年，距今已十幾年，屬歷史遺留問題，本著依據事實人性化解決問題的原則，建議先補辦土地出讓手續，再進行住房分割登記。

《土地管理法》第二條第五款規定：“國家依法實行國有土地有償使用制度。”《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十四條規定：“土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。”案例中的開發商未取得土地審批手續就進行商品房開發建設，并對外銷售，已構成了未批先建違法行為。再者，1998年，當地國土資源管理部門在進行土地使用權出讓時，土地監管方面也有責任。目前，商品房建成并對外出售已成事實，此時再按照土地法規政策進行拆除、罰款、收回土地使用權顯然不合理。可以對該宗地完善合法的用地手續，進行確權登記。

首先，完善手續時可按照協議出讓的方式進行。盡管《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》第四條規定：“商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。”但《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》從2002年7月起實施，該宗地的出讓發生在1998年，并且該宗地上商品房已建成，所以不能單單照搬現行法律條款，實際可行的方法是申請當地政府對該宗地采取協議的方式出讓。

其次，補繳土地出讓金。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第十一條規定：“土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬訂方案，按照國務院規定，報經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。”由國土資源部門牽頭，先看該宗地規劃用途是否是城鎮住宅用地，是否符合城鎮建設用地總體規劃，如符合，可協調建設部門出具建設用地規劃許可證。然后，采取成本逼近法對該宗地進行評估，會同當地建設、發改委、物價、房管、法制等部門擬訂土地出讓金補繳方案，將情況如實匯報至當地人民政府，經政府批準后，由國土資源局完善該宗地出讓手續，確權登記。

最后，依據總證進行分割登記。國土資源部門可依據該宗地的國有土地使用總證，勘測定界圖，建設用地規劃紅線圖、房屋所有權證等要件進行住房分割登記。