商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)監(jiān)管體系初探

○ 范 征

（本文作者系中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心專業(yè)委員會專家委員、萬達商業(yè)研究院院長）

掐指算來，商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)存在已不下十余載，而近年來連續(xù)的住宅房地產(chǎn)抑制性政策，更是給予了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性留白。正基于此，在各類商業(yè)地產(chǎn)參與人的共同努力下，截至2010年，全國商業(yè)面積開發(fā)總量已達6.1億平方米。驕傲點說，全國城鎮(zhèn)人口人均商業(yè)面積已近1.0平方米/人，約為2002年日本或2003年新加坡的水平。由此可見，行業(yè)在地產(chǎn)維度快速增長。

這種大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)投放，必將導致區(qū)域或城市的階段性飽和，而屆時開發(fā)將走向平穩(wěn)，行業(yè)的地產(chǎn)屬性亦將逐步退位。從國外成熟市場經(jīng)驗看，當市場發(fā)展趨穩(wěn)時，商業(yè)地產(chǎn)效益的最大化在于資產(chǎn)金融屬性的有效釋放，在于資本運作中資產(chǎn)溢價的完美體現(xiàn)，在于地產(chǎn)向金融的升華作用。這個過程中，商業(yè)是地產(chǎn)資產(chǎn)溢價的主要推手，是使一個個“建筑盒子”與資本市場產(chǎn)生高強度經(jīng)濟反應的催化劑，而對商業(yè)的精耕細作則是商業(yè)地產(chǎn)核心資產(chǎn)保值與升值的重要通路。

商業(yè)的精耕細作 ≠ 物業(yè)+營運

受制于房產(chǎn)開發(fā)的思維范疇，傳統(tǒng)認為，商業(yè)地產(chǎn)的“地產(chǎn)”即是樓盤，“商業(yè)”即是住戶。運作商業(yè)即是物業(yè)管理，業(yè)務擴大點便是招商管理，最多也就是營運管理。

事實存在，實際如此。不可否認，“物業(yè)+營運”的確是商業(yè)運作的原始形態(tài)，然而，此模式只是單店商業(yè)管理的日常家庭作業(yè)。在當今行業(yè)眾多參與人規(guī)模化發(fā)展、集群式布局的戰(zhàn)略推進中，未免格局過小，也難免會看天吃飯，受制于人；另一方面說，商業(yè)做得好不好，發(fā)展行不行，效益大不大，也難以站到宏觀層面上給予客觀判斷。而從行業(yè)塔頂?shù)慕鹑诮嵌葋砜磿r，則需要對規(guī)模化持有資產(chǎn)的商業(yè)耕作給予更為廣義的專項評估，需要更為龐大的分布式真實數(shù)據(jù)沉淀，需要更為專業(yè)的商業(yè)資產(chǎn)監(jiān)管體系，從而保證企業(yè)核心資產(chǎn)在“地”轉“金”的過程中價值的體現(xiàn)與提升。

商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)監(jiān)管體系

事實上，商業(yè)地產(chǎn)領軍企業(yè)已逐步開始探索與試驗商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)監(jiān)管。其目的是確保核心資產(chǎn)商業(yè)屬性的最大化挖掘，從而達成資產(chǎn)的金融產(chǎn)品效益最大化。而途徑是借助區(qū)隔于商業(yè)管理團隊之外的資產(chǎn)監(jiān)管人，通過對經(jīng)營數(shù)據(jù)的深度挖掘，進行針對營運本身的一系列評估、監(jiān)督、管理，實現(xiàn)在商業(yè)管理階段資產(chǎn)的保值與升值。這主要表現(xiàn)在，“成體系、能閉合、講系統(tǒng)”三個方面。

第一，成體系。集團化的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)監(jiān)管，將根據(jù)組織體系形成一級集團、二級區(qū)域、三級單店的對接監(jiān)管模式。通過外部數(shù)據(jù)參考（商業(yè)市場各指標），內(nèi)部數(shù)據(jù)挖掘（經(jīng)營數(shù)據(jù)）達成經(jīng)營狀況指數(shù)，形成監(jiān)管標準；

第二，能閉合。基于商業(yè)物業(yè)自持的特征，資產(chǎn)監(jiān)管應以編制到完成一個租約期租金收入指標（一般為3年）為一個監(jiān)管周期。具體來說，分為商業(yè)項目籌備期、營運期和第一個租約期滿監(jiān)管。其中：

1. 籌備期監(jiān)管行使于開業(yè)前半年至一年，通過各項指標判定、模型推算與市場判斷，形成項目定位、租金定價和品質考核，參與租金收入指標的制定，從而確保商業(yè)物業(yè)后期營運的合情、合理、合適。

2. 營運期監(jiān)管著力于開業(yè)后至第一個租約期滿的各項經(jīng)營表現(xiàn)評估與審核。其監(jiān)管節(jié)點包括開業(yè)時的招商落位檢查、營運中經(jīng)營表現(xiàn)評價，由此滿足企業(yè)對開業(yè)時資產(chǎn)品質的關注，營運中經(jīng)營合規(guī)性、經(jīng)營合理性的檢查與指導。此外，更為重要的是，資產(chǎn)監(jiān)管人將以監(jiān)管的高度對營運期各類調鋪行為進行跟蹤與審核，確保經(jīng)營合理性指導方案的落地與回饋，避免單店的主觀意圖影響商業(yè)營運調整的方向與品質，從而保證商業(yè)營運的質量與資產(chǎn)價值。

3. 第一個租約期滿監(jiān)管是對自開業(yè)到租約期滿一個經(jīng)營周期的資產(chǎn)營運整體回顧與評價，通常提早于租約到期前的半年。監(jiān)管內(nèi)容覆蓋到期時經(jīng)營狀況評審，參與下一個租約期租金收入指標的制定，審核新一輪商戶落位審核。此外，還應綜合過往經(jīng)營表現(xiàn)評審、年度經(jīng)營業(yè)績考評結果，形成排名和激勵、獎勵機制，實現(xiàn)對經(jīng)營團隊的業(yè)績評價和工作考核，提升商管業(yè)務能力。借此實現(xiàn)企業(yè)對成熟期資產(chǎn)的情況掌握，和對新一輪租約期租金、商業(yè)品質的要求。由此完成一個租約期的監(jiān)管。

第三，講系統(tǒng)。通過上述戰(zhàn)略戰(zhàn)術的闡述，資產(chǎn)監(jiān)管工作還應“連珠成線”，形成系統(tǒng)化的監(jiān)管機制。一是對核心資產(chǎn)的全面介入；二是集團層面的多種資源配合。如人力資源、商業(yè)管理、財務及審計等；三是要確保各項輸出與輸入的首尾相連，形成“編“-“作”-“編”的系統(tǒng)性循環(huán)關系。

隨著國內(nèi)企業(yè)從開發(fā)商向投資商的角色轉變，隨著地產(chǎn)與金融的日益融合，隨著核心資產(chǎn)運作訴求的日漸高漲，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)監(jiān)管體系，將是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)重要的關注核心。