高閑置率是制約我國旅游地產健康發展的“攔路虎”

○ 楊紅旭

持續的房地產調控之下，我國住宅市場受到嚴重影響，與此同時住宅產業也在進行轉型，非住宅市場則呈升溫之勢。在非住宅領域，與除了商鋪、寫字樓、工業地產、產業地產外 ，旅游地產可以說正成為當前房地產業最大的熱門領域，幾乎所有一線地產商，諸如萬科、金地、招商、保利、富力、恒大、綠城、綠地、中海、中建、龍湖、雅居樂等，已經嘗試性或大舉進入。雖然前景看似不錯，然而，現階段我國的旅游地產并非全面向好。筆者重點結合海南的情況進行分析。

隨著2011年我國人均GDP超過5000美元，一個全民旅游時代正在來臨，多樣化的休閑度假需求正在快速增長。隨著國際旅游島建設的持續推進，以及各項政策的細化落實，海南旅游業正步入發展“快車道”，未來海南旅游接待人數將保持較快的增長。與之相適應，海南房地產業尤其是旅游地產也開始加速發展，但同時也面臨著很多問題，最大的問題有兩個：從長期看，很多已售項目閑置率太高；就短期言，市場低迷造成很多項目滯銷。為了解決旅游休閑度假需求快速增長與項目高閑置和滯銷之間的矛盾，非常有必要進行商業模式創新。

首先，海南休閑度假產業和旅游地產現狀分析。休閑度假產業方面，海南憑借其旅游資源的獨特性、稀缺性、原生態等特點，擁有眾多獨一無二的稀缺資源，具有不可替代的價值優勢；而隨著國際旅游島獲批和相關政策的落實，國際旅游島規劃使海南晉級國家戰略，海南旅游品牌正變得更加富有吸引力；隨著相關景區規劃和配套的不斷成熟，海南旅游消費也不斷增長并持續發展；同時，海南旅游需求趨于多元化，家庭度假及養老度假需求比例上升；而與之相匹配的業態普通旅館和家庭旅館也在不斷壯大和發展。旅游地產現狀方面，隨著近30多年我國國民經濟持續較快的增長，富裕家庭逐漸增多，居民消費能力大幅增強，旅游消費觀念也已從觀光型向休閑度假型轉變，對旅游地的消費及投資也從原來的短暫性轉變為長居性，旅游地產也成為我國房地產業的重要組成部分和發展方向。而海南憑借其獨特的自然資源優勢，在加上“國際旅游島”戰略的批復，旅游地產的發展也進入快車道，也成為海南經濟發展的下一個新概念以及新經濟增長點所在，也已成為全國旅游地產開發的示范區和開發重鎮。

其次，休閑度假產品供應和市場需求對接不順暢、不全面、不深入。從供需層面分析，海南的高星級酒店、度假村的供需基本平衡，但仍存在顯著的淡旺季差別。而大量的中低端住房，尤其多數家庭旅館、單體公寓以及部分酒店公寓所需求的養老和家庭度假客源，由于管理和渠道拓展問題，入住率很難保證，閑置和虧損狀態較為普遍；在管理方面，高端住宿市場一般由高星級酒店主導，企業運作相對比較規范,市場秩序較好。而中低端住宿市場則魚龍混雜，絕大部分家庭旅館、二房東、經租公司等實力弱、規模小、信譽差；在營銷推廣方式方面，高端住宿市場有自己的營銷渠道，效率較高且誠信較高。而中低端旅館的經營者，一般通過各種網站,尤其是旅行類網站的論壇進行宣傳，或與小旅游社、部分導游進行合作，他們開拓市場的手段少、渠道單一、推廣效率低、可信度低，無法形成客源的規模化，難以持續發展。

但另一方面，島外大量養老及家庭度假人群的度假需求十分強烈，卻找不到可以信賴的傳播渠道及可靠信息用以訂房，存在不安全心理。而隨著國內高品質度假游需求的迅速增長，深度游、主題游、養老游、休閑自助游、商務游等度假游成發展趨勢，而海南是度假游發展的最佳市場。多元化的需求，需要多元化的供應，如果盤活有效房源，來滿足各種需求，是政府、行業、企業必須考慮和行動的事宜。

再次，房屋閑置率過高，資源浪費嚴重。高閑置率，是房地產市場不健康的重要特征。國際上一般認為未被使用的房屋占房屋總量的比重，低于10%才算合理。我國政府統計體系中，目前尚無權威數據，以前只有新竣工商品房中尚未售出的數據，與國際無法接軌。但基本事實比較清楚，海南的房屋閑置率要遠遠高過全國平均水平。根據《新華網》報道，2011年春節期間和6月底，三亞市房地產交易管理所市場部從三亞五個片區已銷售80%以上且已交付使用的近300個項目中，隨機抽樣調查23個項目的入住情況，調查結果顯示：在7333個樣本中，6月底平均閑置率為84.75%。房屋高閑置的負面影響很多。主要包括：第一，在我國人均土地資源較少的情況下，即便是業主愿意空關，也是對社會資源的一種極大浪費；第二，物業管理費收取困難，容易引發糾紛，同時影響了社區正常管理和維護；第三，小區配套的商業設施利用率很低，難以正常運營，從而反過來又影響業主入住的積極性，從而形成惡性循環；第四，設施、設備無法正常運轉，影響建筑壽命。

還有，度假區住宅小區出租經營市場混亂，業主權益難以保障。近年來，海南旅游市場持續升溫，消費規模不斷擴大，有力地帶動了住宿需求。但是，海南旅游住宿市場尚未形成健全體系，市場秩序很不規范，無法滿足快速增長的市場需求，并且無法與不斷升級的需求結構相適應。總體而言，高端住宿市場一般由高星級酒店主導，企業運作相對比較規范,市場秩序較好。而中低端住宿市場則魚龍混雜，絕大部分家庭旅館、二房東、經租公司等實力弱、規模小、信譽差。在海南旅游城市和度假區內或周邊，存在很多閑置率很高的住宅小區，這些小公司一般通過各種手段，以低廉價格從小業主手中，收租長期房源，經過簡易包裝或根本不進行裝配，就向游客出租。這些旅館或住房的特點是：房源分散、設施不全、條件簡陋、環境不佳、管理不善、服務不周。在這種不規范的操作模式下，小業主的收益很難保障，而且還會損害房屋價值。

最后，針對上述種種不良現狀，有關部門和企業應考慮解決海南房屋閑置的措施。一個可資考慮的重要措施是：搭建休閑度假運營平臺。這是以促進海南國際旅游島建設為出發點，以盤活海南大量閑置房、滯銷房為手段，以滿足廣大中低端、個性化、家庭型的旅游度假者的住宿需求為目的，通過搭建綜合性、創新型、系統化的服務平臺，解決海南休閑度假市場中房源供給和住宿需求之間信息不對稱、交易不活躍、發展不協調的矛盾，從而促進海南旅游地產和休閑度假產業的健康發展。首先，休閑度假運營平臺的特殊價值在于：符合休閑度假和旅游地產的發展趨勢，有利于推進國際旅游島建設；利用現有物業，有利于解決高閑置率難題，同時增加產品附加值，緩解項目滯銷壓力；通過挖掘物業價值，給業主帶來額外租金收益，同時增加房屋壽命；集約經營，有利于降低住宿成本，滿足多樣化的休閑度假。

休閑度假平臺的核心業務是從開發商、酒店持有者、住宅小業主等手中收租房源，統一裝修、包裝成經濟型酒店，統一經營；同時面向全社會推廣、宣傳，向消費者出售預售卡，憑卡可以在休閑度假運營平臺內的所有酒店住宿，從而取得來自預售卡銷售、經營常規客房、延伸增值服務和產品授權與加盟等方面的收入。休閑度假平臺對房源的來源、合作方式以及預售卡進行了設計，并在實踐中按照現有業務模式開展了相關工作。

另外，鼓勵嘗試其他多種解決方式作為補充。首先，對于擁有自己物業公司的大型開發商，可以引導他們建立自成一體的租賃運營部門和平臺，這樣既有利于發揮其品牌和技術優勢，為忠誠度較高的業主，提供增值服務，也有利于促進公司其他項目的銷售；其次，那些沒有能力或條件建立企業租賃運營平臺的大型社區，可以以物業公司為主導，在原有物業管理的基礎上，增加一項租賃業務；再次，對于廣大中小樓盤，以及沒有開展租賃運營業務的大型社區的業主，可鼓勵他們通過自助或互助的方式進行出租；最后，要嚴格規范中小房產中介和經租活動，確保租賃市場的良性發展。

由于房產的特殊性，在業主和運營方的合作過程復雜、糾紛多、風險大，因此，在合作和項目操作中，應規范管理、細化規則、遵守合同，切實保障各合作相關方的利益，減少矛盾和糾紛。從政府角度來看，要充分重視房屋高閑置率這一潛在問題，制定相關政策措施，以引導、鼓勵和促進各種有利于減少房屋閑置的經營行為。如以稅收、信貸等政策優惠引導企業開展住房租賃業務，以完善規劃配套、規范行業管理等方式促進房屋租賃行業的發展。■