住房需求的調(diào)控思路分析

黃海英

青海油田采油三廠 816400

住房需求的調(diào)控思路分析

黃海英

青海油田采油三廠 816400

我國(guó)住房需求大體上分為五類(lèi):自住需求、他住需求、無(wú)助需求、創(chuàng)造需求、觀念需求。住房需求的調(diào)控將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定起到重要作用。當(dāng)前對(duì)于滿(mǎn)足自住需求的住房，調(diào)控的基本思路是鼓勵(lì)；對(duì)于滿(mǎn)足他住需求的住房，調(diào)控的基本思路是允許；對(duì)于無(wú)住需求的住房，調(diào)控的基本思路為抑制[1～2]；對(duì)于創(chuàng)造需求，調(diào)控的思想是限制；對(duì)于觀念需求，調(diào)控的基本思想是合理引導(dǎo)。

住房需求；調(diào)控；他住需求；自住需求

本世紀(jì)前10年，尤其是從2006年開(kāi)始，商品住房?jī)r(jià)格迅速增長(zhǎng)，由此產(chǎn)生了關(guān)于住房功能的新一輪的討論熱潮。對(duì)于住房投機(jī)交易危害認(rèn)識(shí)的不足和管理上的縱容是導(dǎo)致房?jī)r(jià)只增不降的罪魁禍?zhǔn)祝m然我國(guó)陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，但總體效果并不理想。有很多學(xué)者甚至質(zhì)疑國(guó)家出臺(tái)的各種政策是否能夠真正對(duì)降低房?jī)r(jià)有效果。也有學(xué)者認(rèn)為目前的商品房已經(jīng)不僅僅是居住這樣一個(gè)功能，而是具有了投資的功能。不管是哪種觀點(diǎn)，目前的房?jī)r(jià)仍然居高不下。因此，住房需求的調(diào)控仍然是目前需要迫切解決的問(wèn)題。本文主要從住房需求的大體分類(lèi)及其調(diào)控思路方面進(jìn)行分析。

1 住房需求的分類(lèi)

由于人們對(duì)住房需求目的有所不同，下面我們將我國(guó)住房需求大體分為以下三類(lèi)并對(duì)其進(jìn)行說(shuō)明。

第一類(lèi)，自住需求，也叫“自需”或者“剛需”。這一類(lèi)人購(gòu)房需求是為了滿(mǎn)足居民自己居住的需求，為提高居住水平而形成的正常居住需求。一般情況下，購(gòu)買(mǎi)第一套或者第二套住房都是為了自己或者孩子居住使用的。從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，有些家庭在多個(gè)城市購(gòu)買(mǎi)住房，可能是第三套或者第四套，也可能是自住的，如流動(dòng)性比較強(qiáng)的家庭，包括演員和運(yùn)動(dòng)員在內(nèi)。但這畢竟還是少數(shù)。

第二類(lèi)，他住需求，也叫“他需”。這一類(lèi)人購(gòu)房需求不是為了滿(mǎn)足自己居住的需求，而是通過(guò)租賃給他人居住來(lái)進(jìn)行投資，并從中獲取回報(bào)。此類(lèi)需求存在的客觀原因是在住房市場(chǎng)上總有一部分不想購(gòu)買(mǎi)住房，只想租房居住，這類(lèi)住房的投資對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)還是有一定積極作用的。

第三類(lèi)，無(wú)住需求，也叫“無(wú)需”。這一類(lèi)人購(gòu)房需求不是為了滿(mǎn)足自己居住的需求，也不是租賃給他人居住，而是為了投機(jī)，炒買(mǎi)炒賣(mài)，哄抬價(jià)格，拋售套現(xiàn)，從中謀取利益。這類(lèi)需求危害很大，他制造了房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮和房地產(chǎn)泡沫，創(chuàng)造了房地產(chǎn)價(jià)值的快速增長(zhǎng)，增加了社會(huì)管理的難度，是一種虛假需求，是住房市場(chǎng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的根源之一。

第四類(lèi)，創(chuàng)造需求。這一類(lèi)住房的需求是指政府創(chuàng)造出來(lái)的，是被動(dòng)的需求，即居民本不需要購(gòu)房但是因?yàn)檎倪^(guò)度拆遷而形成的住房需求。

第五類(lèi)，觀念需求。因中西方觀念的不同而形成的住房需求。

2 對(duì)不同住房需求的調(diào)控思路分析

以下簡(jiǎn)要介紹住房的創(chuàng)造需求和觀念需求調(diào)控思路，重點(diǎn)介紹住房的自住需求、他住需求和無(wú)住需求及他們的調(diào)控思路。

1）限制創(chuàng)造需求。城市住房拆遷和改造是允許的，因?yàn)榕f住宅區(qū)和棚戶(hù)區(qū)的拆遷改造是為了改善居民的生活條件和改善城市的面貌。但是不適度的和浪費(fèi)的拆遷是不允許的應(yīng)予以限制，如有的官員為了搞政績(jī)或形象工程而進(jìn)行成片的拆遷。過(guò)度的拆遷使大量的居民不得不去購(gòu)買(mǎi)房子因此增加了住房需求。同時(shí)，一些缺乏道德的開(kāi)發(fā)商借機(jī)哄抬價(jià)格。由此看來(lái)，限制創(chuàng)造需求的住房已是當(dāng)務(wù)之急 。

2）引導(dǎo)觀念需求。中國(guó)人認(rèn)為房子只有買(mǎi)了才是自己的并且住的踏實(shí)，才是自己真正的財(cái)產(chǎn)，加之現(xiàn)在的很多年輕人要求結(jié)婚前必須有房，使得中國(guó)的住房私有化幾乎是世界最高。相關(guān)資料顯示，美國(guó)和英國(guó)的住房擁有率只占60%多，有30%以上家庭選擇租房居住。因此，我們要合理引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)觀念。基本可以遵循，有能力的可以購(gòu)房，暫時(shí)沒(méi)有能力的并不一定要勉強(qiáng)去買(mǎi)租賃住房也是解決住房問(wèn)題的現(xiàn)實(shí)可行的方法。同時(shí)，政府也要建立市場(chǎng)和環(huán)境，鼓勵(lì)租賃住房，可以適當(dāng)減輕房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力，緩和房?jī)r(jià)上漲的速度。

3）鼓勵(lì)自住需求的住房。住房需求是居民最基本的生活需求之一。由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入不斷增加、生活水平也不斷提高，伴隨著對(duì)住房的需求也不斷提高。我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積不斷提高，同時(shí)隨著城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，每年新增的城鎮(zhèn)人口數(shù)也不斷增加，這都需要國(guó)家政策的滿(mǎn)足和支持。當(dāng)然多年來(lái)在國(guó)家政策中這種鼓勵(lì)政策已得到充分體現(xiàn)，如在居民購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)采取稅費(fèi)減免、財(cái)政補(bǔ)貼、降低貸款門(mén)檻等一系列優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)，扶持居民購(gòu)房置業(yè)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)加大了對(duì)自住型住房消費(fèi)的信貸支持力度。在落實(shí)居民首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時(shí)，對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。

4）允許他住需求的住房。他住需求的住房是積極性的投資，國(guó)家應(yīng)予以允許，即對(duì)于那些已經(jīng)有一套滿(mǎn)足居住住房的居民，允許他們擁有第二套、第三套住房用于租賃進(jìn)行積極的投資，不應(yīng)該把投資和投機(jī)看做等同。但是，目前國(guó)家的政策是行政性限購(gòu)，將戶(hù)籍居民的住房購(gòu)買(mǎi)限于兩套，非戶(hù)籍居民購(gòu)買(mǎi)限于一套。這點(diǎn)肯定了對(duì)自住需求居民的保護(hù)，但看起來(lái)似乎是不允許進(jìn)行他住需求住房的投資。如果這種消極的反對(duì)是為了穩(wěn)定住房市場(chǎng)，讓住房?jī)r(jià)格適度回歸，從短期來(lái)看是可以理解的，但是我們不能把作為他住需求的投資和作為無(wú)住需求的投機(jī)看成是一樣的，那就是根本性的錯(cuò)誤。

5）抑制無(wú)住需求的住房。無(wú)住需求的住房是消極的投資，對(duì)無(wú)助需求住房投機(jī)的抑制，在我國(guó)已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，并且已經(jīng)采取了一些措施，如限購(gòu)政策、差別稅收等等，但問(wèn)題依然存在。

有不少人希望這種抑制政策是短期的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有保值增值的特點(diǎn)，許多人將房地產(chǎn)作為投機(jī)的對(duì)象，購(gòu)買(mǎi)多套房，進(jìn)行炒買(mǎi)炒賣(mài)，哄抬價(jià)格，伺機(jī)進(jìn)行出賣(mài)，賺取利益。個(gè)人觀點(diǎn)是，這種抑制政策應(yīng)是長(zhǎng)期的，理由是中國(guó)國(guó)情的需要和房地產(chǎn)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)穩(wěn)定的需要。當(dāng)然在長(zhǎng)期對(duì)無(wú)住需求住房的抑制之中可以有暫時(shí)的放松，這時(shí)的放松是為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，如上世紀(jì)末期，政府大力鼓力任何需求住房的購(gòu)買(mǎi)，其中最典型的是藍(lán)印戶(hù)口政策和購(gòu)房退稅政策。也有人不支持用行政的手段限購(gòu)，當(dāng)然用強(qiáng)制的手段限購(gòu)抑制了無(wú)住需求的投機(jī)，但是的確也有其弊端那就是無(wú)法滿(mǎn)足他住需求的投資，影響了租賃市場(chǎng)的供求需求。總體看來(lái)，為了抑制無(wú)住需求的投機(jī)采取采用經(jīng)濟(jì)手段為好，即房地產(chǎn)稅收和金融措施。

3 結(jié)語(yǔ)

在筆者看來(lái)，自住需求、他住需求、無(wú)住需求，這三類(lèi)住房的需求是可以相互轉(zhuǎn)化的，在實(shí)施抑制無(wú)住需求的住房的同時(shí)必須調(diào)節(jié)好三種不同住房需求之間的調(diào)控思路，使之形成一套體系。基本的做法是不限制購(gòu)買(mǎi)住房的數(shù)量針對(duì)三種不同的需求分別實(shí)施鼓勵(lì)、允許和抑制的經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控。簡(jiǎn)言之，隨著居民購(gòu)買(mǎi)住房數(shù)量的增加，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重。這其中有存在問(wèn)題，對(duì)于首次購(gòu)買(mǎi)住房是滿(mǎn)足自住需求是毫無(wú)疑問(wèn)的，但是對(duì)于第二套及以上的住房怎樣才能明確是進(jìn)行他住需求的投資還是無(wú)住需求的投機(jī)？解決方法可以是增加租賃登記和租金收入納稅的環(huán)節(jié)。設(shè)置這一技術(shù)環(huán)節(jié)不僅可以解決以上提出的問(wèn)題，還可以增加合理的稅收。

[1]謝鴻光,文兼武.中國(guó)小康之路.中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社.2002 No.3:32～33.

[2]牛鳳瑞主編.2005年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.2.社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2005.

[3]國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.從十六大到十七大經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展回顧系列報(bào)告之十四：城鄉(xiāng)居民生活明顯改善[*1].

[4]張泓銘.上海社科院房地產(chǎn)研究中心. 名家專(zhuān)欄.綜合版.2012 No.8～11.

[5]蔣和平.南充晚報(bào)A18.國(guó)家出臺(tái)優(yōu)惠政策 鼓勵(lì)居民住房消費(fèi).2008.

10.3969/j.issn.1001-8972.2012.21.092