盡職調查防范房地產金融風險

◎ DTZ戴德梁行北京公司估價及顧問服務部董事 胡 峰

中國人民銀行、銀監會、證監會、保監會和外匯局等五家金融監管機構近日召開了2012年度工作會議，其中將防范金融風險作為今年的工作重點。

中國人民銀行提出，加強系統性風險監測、評估和處置，全力維護金融穩定。銀監會提出，緊緊抓住堅守風險底線這個根本。保監會提出，建立健全保險市場準入和退出機制。外匯局提出，堅守風險底線，構建防范跨境資本流動沖擊的體制機制。

監管部門的這些表態，契合了全國金融工作會議的精神。在會議中，溫家寶總理特別強調“憂患意識、責任意識，居安思危”，屢次提及防范、化解風險。“加強和改進金融監管，切實防范系統性金融風險”和“防范化解地方政府性債務風險”更被列為今后的工作重點。

房地產金融的重要性

金融是經濟的血液，各行各業的發展都離不開金融的支持。房地產業是資金密集型的行業，房地產開發具有周期長、規模大的特點，與金融業的關系尤為密切。

根據央行發布的《2011年三季度金融機構貸款投向報告》數據顯示，截至到2011年三季度末，主要金融機構人民幣房地產貸款余額10.46萬億元，同比增長14.6%，占人民幣貸款余額比重為19.77%。其中房產開發貸款余額2.64萬億元，同比增長14.9%，個人住房貸款余額為6.94萬億元，同比增長16.8%。

除了銀行信貸這一房地產業的傳統融資渠道，房地產基金、房地產信托等其他房地產金融業態也在近兩年快速發展壯大。根據清科研究中心最新數據顯示，2011年前11個月共有26支可投資于中國內地地區的私募房地產投資基金完成募集，募資總額達36.42億美元；投資方面，前11個月中國市場中共完成房地產投資35起，交易總額22.20億美元，國內大大小小的房地產基金存量規模已經接近1,000億元。而房地產信托規模從2010年三季度開始出現爆發式增長，在2011年二季度達到頂峰水平。根據中國信托業協會公布的數據顯示，2010年投向房地產的新增信托資金累計超過2,800億元，2011年前三季度投向房地產的新增信托資金累計達3,216.67億元，投向房地產的信托資金余額達到6,797.69億元。

房地產政策調控對房地產金融的影響

房地產業是我國經濟發展的主導產業，也是金融機構投放的重點領域。2010年以來，政府對于房地產業的調控上升到更高的高度；頻發“嚴、準、狠”的調控政策，“限購、限貸、限價”等嚴厲政策直指投資、投機性需求。

據悉，銀監會已于2011年8月發文預警，要求信托公司逐筆監測三個月以內到期信托項目的預期兌付情況，判斷兌付風險并采取相應措施，對兌付風險“早發現、早預警、早處置”。

多重政策出臺，宏觀調控效果顯現，房地產市場出現銷售量下跌、房價區域性松動、開發投資增長放緩、開發資金鏈趨緊的走勢。這一系列的市場變化，將使房地產金融機構面臨新的考驗和挑戰。

完善的盡職調查是防范房地產金融風險的重要手段

新的市場形勢下，為貫徹落實國家宏觀調控政策、監管要求、央行信貸制度，各銀行均壓縮信貸任務、降低信貸規模、嚴核借款人還款能力、提高項目審查審批要求，以確保貸款質量，提高風險防御控制。

對于房地產金融風險管理，客觀、公正、完善的盡職調查是防范房地產金融風險的重要手段。成熟的金融機構和投資者是依靠全面的盡職調查來了解企業和房地產項目的風險，并依靠盡職審查的結果做出投資選擇及決定。

房地產所具有產品價值大、開發周期長等特點，其建設和消費離不開金融的支持。完善和發展房地產金融，既是房地產行業健康發展的要求，也是金融行業持續發展的要求，更是以人為本、和諧社會建設的要求。