建立房地產市場健康發展的長效機制

◎ 全國政協委員、寧夏回族自治區政協副主席、民盟寧夏區委會主委 安純人

當前房地產市場正處于調整敏感期，稍微放松調控,市場預期就可能迅速變化，房價就可能出現強勁反彈。在保持調控政策連續性和穩定性的同時，應抓住市場調整觀望的有利時機，把短期政策與中長期政策結合起來，加快制度和機制建設，為促進房地產市場平穩健康發展創造有利條件。

建議：

一、建立健全房地產市場信息和監測體系。這是搞好房地產市場調控、促進房地產業健康發展的重要基礎。

1.加快建立個人住房信息系統，構建完整的房地產市場基礎信息庫。各城市尤其是大中城市要結合房產產權登記，建立健全居民家庭住房信息系統。同時，打破目前城市之間甚至城市內部信息分割的狀態，盡快實現聯網運行和信息共享。擇機開展全國城鎮房屋普查工作，全面摸清居民住房底數。

2.完善房地產統計制度，規范信息發布和監測分析。對全國及重點城市商品住房保有量、居民住房自有率、住房空置率、房地產價格等國際上通用的房地產統計指標和數據，盡快建立權威的統計發布制度，避免數據空缺或部門沖突，以利于正確引導輿論，加強房地產市場監測監控。

二、科學確定房地產市場發展的基本目標。房地產市場的發展，是市場機制和宏觀政策綜合作用的結果。我們調控房地產市場，需要明確調控目標，這主要包括三個方面：

1.研究確定居民住房面積指導標準。我國作為一個發展中大國，人多地少的矛盾突出，如果標準過高,土地、資源、環境將難以承受，房價過快上漲的壓力將難以消除。必須堅持引導可持續發展的住房建設與消費，大力推行符合中國國情的住房消費模式。借鑒日本、韓國等國的做法，盡快設定人均住房水平指標，并作為制定土地、財稅、金融等調控政策的依據。確定合理的居住標準，包括最低標準與引導標準，對于保障性住房，規定最低居住標準；對于商品性住房，規定引導居住標準，通過信貸、稅收等政策進行調節。低于標準低線的給予政策支持，超過標準高線的政策加以調控。全國統一制定各類城市居住面積標準的基本框架，各個城市以此為基礎、結合本地情況設定具體居住標準。中小城鎮與大中城市設定不同標準，后者要低于前者，特別是對人口流入過多的中心城市，要規定相對較小的居住面積標準。這不僅有利于促進土地和住房資源有效配置，還有利于引導人口城鎮化協調發展。

2.制定房地產業發展的中長期規劃。分析預測未來5～10年的住房需求，研究制定相應的住房發展規劃，明確發展目標、思路和重點，確定土地、金融、財稅等政策安排，引導和調控市場。應從全國和地方兩個層面制定住房發展規劃，建立上下溝通和協調的機制，特別是未來一段時期住房供求矛盾突出的熱點城市，應合理修訂城市發展規劃，盡快制定住房發展中長期規劃和年度計劃，并確定配套的土地供應規劃和計劃。中長期住房發展規劃要在一定范圍內征求社會各界意見。

3.正確引導房地產市場的價值觀念和行為。要把購房和租房作為不同年齡、不同收入人群解決住房問題的兩個基本渠道，引導居民選擇符合自身特點的住房消費方式。

三、合理界定政府的基本職能。深化住房制度改革的重點是進一步完善制度，明確政府職能。

1.建立健全城鎮住房保障體系。要合理確定未來一段時期住房保障的范圍、標準和政策措施，根據經濟發展、財力增長等條件，有計劃、有步驟地擴大保障性、政策性住房范圍，使住房保障覆蓋面從低收入住房困難家庭向中低收人家庭擴展，并逐步將在城鎮有固定職業和穩定收入的外來務工人員納入城鎮住房保障體系。對未來公共住房所要達到的規模和比例，應有一個長遠的制度安排。人口流入壓力大的熱點城市，要借鑒國際經驗，確定適當的公房比例目標，采取多種方式增加政府公房房源。明確和規范各類保障性住房的政策界限, 完善進入和退出機制。切實做到制度完善，運作規范，加強監管，社會監督。

2.加強房地產市場調控和監管。堅持發揮市場配置資源的基礎性作用，有效運用土地、財稅、金融等調控手段，增加住房有效供給，分類調控住房需求，促進房地產業持續健康發展；積極發展二手房市場和住房租賃市場，改善住房供應結構和質量，多渠道滿足不同收入家庭的合理住房需求；規范房地產市場秩序，加強市場監控和監管，引導和穩定市場預期，遏制房價過快上漲。

3.完善房地產制度和法律法規。建立健全租售并舉的房地產市場體系和機制，完善房地產用地、開發、交易、租賃、抵押、中介服務、監管等制度。修訂和完善房地產法律法規，明確各級政府在加強住房保障、穩定房地產市場方面的公共職能和責任。依法加強對公共住房建設和運營的管理。嚴格劃分保障性住房與商品性住房的不同產權形式，實行兩類住房、兩個市場，分開運行、分類監管。