房地產不存在全國泡沫

金柏松

國內房價似乎處于一個搖擺的路口。一位著名經濟學家將中國房地產價格飛漲，與日本泡沫經濟時期相比，以證明中國房地產泡沫嚴重。筆者認為，這種將中日房地產價格簡單比較的做法有失公允。嚴謹科學的分析，應該將中日經濟發展階段相似時期比較，才能得出有意義的結論。

日本經濟高速增長時期，房地產價格也是飛漲的。據1965年出版的日本《建設白書》統計，從1955年到1964年，日本全國地價漲了6.26倍。如果考慮到東京、大阪等人口集中的大城市，其地價漲幅肯定更驚人，粗略估計遠遠超過北京、上海等一線大城市近5年的上漲水平。但當時卻沒有人提出日本房地產存在泡沫，因為當時日本經濟持續高增長，人們收入也同步大幅增加，消化了房地產價格上漲。

1951年至1973年，日本經濟高速增長了22年。而我國經濟從1978年起至今也已持續高速增長30多年，期間國民收入實現了多倍增長。對比日本情況，說明我國國民有可能消化房價上漲，我國房地產基本不存在全國性泡沫。現實情況是，從2000年起我國大量建設住宅，各地房價上漲起步年份不同，上漲速度時快時慢，2005年以后確實存在上漲過快現象。對此應如何認識？

首先，我國還沒有形成統一的房地產市場。我國各地房地產上漲時間、速度、幅度不同，人口居住不能實現自由流動等現實，說明我國還沒有實現全國性統一的房地產市場，更談不上全國性房地產泡沫化，因此與美日歐等發達國家房地產泡沫化現象不可比。

其次，我國是從計劃經濟向市場經濟改革轉變的經濟體，而計劃經濟的典型問題就是供應短缺。上世紀80年代鋼材漲價，90年代彩電漲價是否存在泡沫？顯然這是由于商品或要素初期進入市場，供應不足造成價格飛漲，不是泡沫。我國房地產改革從1998年起步，住宅商品化不過短短十余年，土地要素價格也是隨著房地產才開始進入市場，初期階段也必然會像上世紀八九十年代的鋼材、彩電一樣價格飛漲。發達國家土地、房產進入市場已經有幾百年歷史，比起初期其價格上漲數以百倍計，我們何曾見過發達國家經濟發展初期階段緊缺商品價格上漲被稱為泡沫？

其三，日本高速發展時期東京集中了全國人口的10%，而北京、上海目前為止各自集中的人口占全國不過約2%，還存在大量人口在圈外等候機會進入，這形成房地產漲價的強烈勢能，表明市場上有極大的現實需求。在有現實需求情況下，市場價格話語權掌握在供應方是市場經濟規律，不能稱之為泡沫！考慮到我國一線大城市戶口制約，人口集中化因素還沒有釋放完，人口集中化發展趨勢還將支撐北京、上海房地產價格上漲。

其四，從購買力角度分析，我國貧富懸殊，高收入者之多已經達到令人驚嘆不已的程度，他們往往是高價房的購買者。也就是說，高價房有高收入者購買力支撐，他們大都不需要貸款，或是償債能力極強。因而對高收入消費者供應高價房，這不是泡沫，而是現實市場分化發展的真實反映。我們需要區別對待收入差距，以及房地產高中低結構分化發展是市場供需決定的事實，高收入者購買高價房如果可以實現供需平衡，就不是泡沫！

其五，許多人經常用家庭收入與房價比說明我國房地產存在泡沫。但是我國收入統計存在巨大誤差，有相當部分灰色收入沒有計入公開統計范圍。此外，民營經濟普遍采取避稅、逃稅，國有經濟、公共部門、私人企業一些說不明白的變現收入也都沒有統計。所以，簡單使用統計局公布的收入水平衡量房地產價格高或低誤差過大，不能說明問題。

我國房價上漲本質是地價上漲，而我國土地、礦產資源所有制極度混亂，是造成房價上漲的深層次因素。民眾抱怨房地產價格上漲背后反映的是房價上漲拉大貧富差距，我國全民所有者權益存在分配不公的問題。▲（作者是商務部研究院研究員）