穩定房價與住有所居

摘 要 住房保障的目標是住有所居而非穩定房價，這是保障性住房真正回歸其保障功能的前提。山東省某城市住房保障數據的實證分析表明，住房保障與穩定房價之間并沒有必然聯系，因而穩定房價不能依賴住房保障，而單一調控房地產市場并不能從根本上穩定住房價。拓寬投資渠道與改善投資環境是穩定房價的重要途徑，實行統一租金補貼是實現住有所居目標的重要措施，而大幅度提高低收入階層的收入水平才是解決住房問題的根本保證。

關鍵詞 住房保障目標；住有所居；穩定房價

中圖分類號 F293.3 ［文獻標識碼］ Ａ 文章編號 1673-0461（2012）06-0042-04

隨著中央和地方政府的直接干預，各地的保障性住房供給力度不斷加強，門類齊全的住房保障體系基本形成。然而，全國多個地區以緩解廉租房建設資金不足的壓力為由，對廉租房實行“租售并舉”、“先租后買”的政策。自此項政策出臺之日，質疑聲、反對聲不斷，人們甚至擔心廉租房會由此走上經適房的老路[1]。

上述問題的出現，與對“住房保障應該實現怎樣的目標和怎樣實現住房保障的目標”的認識密切相關。現實住房保障制度和相關政策實施過程中的種種亂象表明，進一步認清住房保障的目標是非常有必要的，這是使保障性住房真正回歸其保障功能的前提，對于實現我國住房保障目標，同時避免陷入西方國家高福利的泥潭，最終使我國房地產市場得到健康發展具有重要意義。

一、住房保障的目標是穩定房價嗎？

在討論這個命題之前，我們必須預設一個前提，那就是住房保障的主要目標是幫助低收入者實現“住有所居”，屬于“基本保障”。我們將在本文第三部分分析這個命題。

普遍認為，保障性住房大規模供給，可起到穩定房價之功效，自然地保持房價穩定也就成了住房保障的主要目標之一[2]。事實上，在房地產市場上，房價問題歸根結底是由住房供給和購房需求決定的。相對于住房供給，購房需求更加活躍一些，房價恰恰是由有能力購房的人群所決定。如果說保障房的大規模供給能起到穩定房價的作用，必然是原先身處住房市場上的家庭因享受到保障房而撤出了該市場。實際情況是低收入家庭不具備購房能力，原本就被排除在這個市場范圍之外。他們需要解決的是有房可住或者改善現有居住條件，政府若實施“住有所居”政策就恰巧幫助他們解決了這樣一個難題。既然我們認可住房保障的目標是幫助低收入家庭實現“住有所居”，那么讓其背負“穩定房價”的重任就有些張冠李戴，這不僅讓人聯想到種了別人的地卻荒了自家的田，既不利于房地產市場的良性發展，又不利于保障目標的實現。以山東省某市為例作進一步的分析。

我們根據該市2007年～2010年統計年鑒上“城市居民家庭基本情況”和“城市居民家庭年人均消費支出”的相關數據，采用擴展線性支出系統模型（Extend Linear Expenditure System，ELES），測算出2007年～2010年該市城鎮居民基本消費支出，并采用剩余收入法，最終測算出2007年～2010年該市城市居民各收入階層家庭購房或買房的最大月支出，其中2011年為預測值，如表1所示；表2是2007年～2010年該市城市居民各收入階層家庭年度人均收入，數據來源為該市相應年份的統計年鑒。

表1 2007年～2010年某市城市居民各收入階層家庭

買房或租房的最大月支出 單位：元

表2 2007年～2010年某市城市居民各收入階層

家庭年度人均收入 單位：元

按照《某市住房保障發展規劃2011年~

2013年）》，申請公共租賃住房、經濟適用住房的收入線標準按照2009年度的人均可支配收入水平將由上一規劃期月均1，277元調整至月均1，864元（即由年均15，324元調整至22，368元，相當于達到2009年人均可支配收入水平）；住房線標準由上一規劃期人均住房建筑面積10平方米提高至13平方米。按此標準，部分中間收入戶家庭進入公共租賃住房、經濟適用住房保障范圍。顯然，現階段中間收入戶進入住房保障已經超越了“基本保障”；而最低收入戶、低收入戶和較低收入戶進入住房保障后能否起到穩定房價的作用，還需進一步分析。

最近，該市國土資源和房屋管理局發布了本市今年第二批經濟適用住房和限價商品住房預銷售公告，對3個經濟適用住房項目和1個限價商品住房項目進行公開銷售，其中經適房的銷售均價為3，793元/m2和3，667元/m2。我們取均價3，700元/m2，面積65 m2，20年8成按揭，采用2011年7月7日利率基準、等額本息還款法，可得首付款4.81萬元，月供1，497.4元。對照表1，較低收入戶對此具有支付能力，而最低收入戶和低收入戶不具有支付能力。若在此處開發商品房，根據測算，保本銷售均價至少應在5，000元/m2以上。進行同樣計算，可得首付款6.5萬元，月供2，023.5元。中間收入戶具有支付能力，而較低收入戶不具有支付能力，政府的保障房政策確實使他們實現了擁有房產的夢想。

從開發商的角度來看，它是不可能長期虧本經營的，因此最低收入戶、低收入戶和較低收入戶本就被排除在商品房市場之外。如此，在認可住房保障是“基本保障”、是為了實現“住有所居”目標的前提條件下，指望保障房的大規模推出能穩定房價的愿望恐怕要落空了。

現階段的高房價確實使部分中間收入戶被擠出了商品房市場，但若不分析其中的原因就將其納入住房保障，可能會起到平抑房價的作用，但過高的住房保障水平不僅超越了“住有所居”的目標，而且有可能使政府背上沉重的財政負擔、前期建設和后期管理負擔，甚至影響到其他領域的投資。

二、“住有所居” 應成為住房保障的主要目標嗎？

住房保障是社會保障的一個重要組成部分，保障程度與整個社會保障理念有關。由于實施過多的社會保障內容和過高的保障支付水平，導致一些西方高福利國家財政負擔過重，進而影響到這些國家和企業在產業領域的投資，甚至被認為是70 年代以來西方國家經濟危機的一個重要原因。近30年來，圍繞削減社會保障內容、降低社會保障支付水平，世界各國對社會保障制度進行了不同程度改革。體現在住房保障方面，其住房保障目標也經歷了由大到小的轉變，基本上實現了從住房嚴重短缺時期的“普世性”干預政策過渡到住房嚴重短缺狀況得以解決時期的“選擇性”干預政策[3]。“普世性”干預政策表現為政府全面干預住房問題，住房保障目標范圍涉及高、中、低各個階層；而“選擇性”干預政策主要依靠市場機制解決住房問題，政府針對市場失靈對住房市場進行一定程度的干預，住房保障目標群體由中低收入階層逐漸過渡到低收入階層等特殊群體，通過對這部分特殊群體提供房租補助，保證了他們有像樣的地方居住[4]。