舊樓改造工程造價管理要點分析

　　摘要：舊摟改造作為滿足城市現代化發展的行之有效的手段。同時，舊樓改遣工程具有總體面積小，所需的投資少，效益好等優點。為此，本文從工程遣價的角度出發，對在搜集有關資料，做出科學決策、施工階段的造價控制、加強結算管理方面對舊楱改造工程造價管理問題進行了分析，提出了舊樓改造工程造價管理的具體措施。以保證舊接改造的經濟合理。
　　關鍵詞：舊樓改造　工程造價　管理
　　中圖分類號：TU723.3　文獻標識碼：A　文章編號：1672-3791(2012)Ol(b)-0153-02
　　隨著社會經濟的高速發展，生活水平的提高，人們對居住環境的要求越越來越高。20世紀70和80年代的建筑與充滿鮮花、綠草和噴泉的現代化建筑相比顯得不一致，影響一個城市的整體美觀。為了滿足城市現代化發展的需求，有必要對這些建筑就行改造。舊樓改造已成為滿足城市現代化發展的行之有效的手段，它在改善居民環境、提高人民生活水平的同時，又減少了環境污染，又符合了城市整體美觀的要求。和新建的建筑物比較，舊樓改造工程具有總體面積小，所需的投資少，但工程的綜合量比較多且范圍廣。舊樓改造主要是使樓的使用功能和整體美觀得到提升，而基本不改變舊樓的原有結構。因此，根據不同功能進行舊樓改造，舊樓改造的實施基本都是設計和施工以及修改都在同時進行，工程造價的控制與管理是一個動態過程，使得我們對舊樓改造的造價的把握的難度較大。對于舊房改造的造價的問題我們可以從以下幾點進行思考。
　　1　廣集舊樓資料，制定科學合理決策
　　舊樓改造的科學合理決定了該項目投資能不能取得一定的經濟效益和社會效益。這是因為改造項目的復雜性決定了項目的決策應科學合理。為了能做出科學決策就必須搜集有關資料，通過搜集得到的資料，我們可以了解目前舊樓的使用環境、荷載狀況、所使用的建筑材料材質及其性能，基本構件的截面尺寸、節點的連接等情況，通過施工圖紙可以確定工程預算量。通過搜集、整理并分析資料，才能為下一步的舊樓改造做好鋪墊。
　　舊樓改造，需滿足業主的要求進行改造，特別是對于居民區的舊樓改造，應滿足不同業主的意見，所涉及的范圍廣，因此需制定不同的方案，這就使得項目方案的制定的難度相當大。在充分掌握所得的資料并制定不同的改造方案，比較各方案的合理型、經濟性以及社會效益，在對舊樓改造工程進行評審中最好有專家參與，可以從中發現是否有缺項漏報問題，施工方案是否合理。當方案確定后就要決定如何施工，哪些地方要改造，哪些部位可以保留。
　　2　施工階段工程造價的控制
　　2.1　控制材料用量和價格
　　材料費在工程中的直接費占有很大的比例，因此工程造價的控制可以說是控制材料的費用。我們在施工階段中對材料用量的控制主要是按照合同中關于材料用量的規定，在材料用量控制后進行材料價格的控制。而舊樓改造的施工過程經常會變更，因此要使施工階段的造價控制得以實現，就必須要了解現場，掌握第一手資料，了解并掌握材料的信息，及時審批施工過程中材料的價格。如在在舊樓改造中根據需要一般需更換磁磚地面，直接將按照預算定中的算法應用到舊樓改造就顯得不合理。這是因為定額中拆除有注明要求20％完好率，但是在實際舊樓改造中一般沒考慮完好率，也是說瓷磚未考慮回收再利用，結合實際情況可以考慮應用水泥抹灰地面拆除；又如舊樓改造的內外墻粉刷問題，這一施工過程為：外墻漆，涂乳膠漆，滿批白水泥二遍，打磨砂紙。所以，控制其材料造價主要應控制以下方面：實際使用的材料與套用定額的材料的一致性，墻漆的涂刷遍數與套用定額的一致性，平整度與粘結度的一致性。以上例子，可以很好的說明實際的施工情況對材料的造價控制的影響。
　　2.2　嚴格控制工程變更，減少變更費用
　　在項目的施工階段，業主或者監理對于施工單位提出的設計變更應嚴格控制。由于舊樓改造涉及的工程綜合量多而且范圍廣，在施工過程中有時需進行設計變更的原因很多，因此必須做到變更前了解工程變更的原因，是否有不用變更的方案和措施等。對于必須并更，讓施工單位證明不采取變更措施出現的對舊樓改造不利的結果，在充分論證的基礎上，需要相關單位參與并同意，并且及時簽證，特別是要有文字記錄變更的過程。在施工的過程中應盡量避免并更，因為變更會帶來由于工程量的變化，由此造成工程損失。在萬不得已的情況下，明確了變更的原因，在滿足項目目標的情況下可以考慮用價格低的材料代替價格高的材料。此外，一定要嚴格遵守隱蔽工程現場簽證制度，在隱蔽工程中要有監理參與，并做好驗收記錄，對于施工中的每一項隱蔽工程都要嚴格執行。針對舊樓改造工程的變更內容，作為造價工程師需重新核查工程量，并合理估算變更價格，在此基礎上可采用技術經濟分析比較，對工程中每個子項單價、數量和金額的變化應重新審核，最后可計算該項工程變更對工程造價的影響。在舊樓改造的工程中，有一些情況在原先的設計時未考慮到的情況是正常的。比如在舊樓改造工程后，發現由于原先室內用電設計不能使用功能的變化引起的總用電量變化，這項費用也就沒在概算得以體現，諸如之類的情況在舊樓改造過程中會碰到。
　　2.3　加強施工現場簽證管理
　　施工中的現場簽證是由建設單位、監理工程師、施工單位負責人對以下情形達成一致而共同簽署的一種書面手續，這情形是指對合同以外施工活動且產生的每個分項工程和這工程所耗用的工料好其他費用?，F場簽證有很大的作用，它是施工階段的一個重要環節，它記錄著現場的情況，是各管理部門和建設單位必須關注的一個方面。
　　現場簽證在舊樓改造工程的實施過程中主要有以下幾種情形：(1)由于建設單位未能及時供應合同中規定的材料、場地設備資料、造成施工單位不能正常施工或者窩工的損失；(2)由于建設單位本身的意愿決定已施工的工程中途制止施工、或者延緩施工，設計變更、錯誤造成施工企業未能正常施工造成的算式，如窩工、停工、返工而發生的倒運、人員和機具的調遷等損失；(3)在舊樓改造已經開始實行，因為建設單位的原因造成水電供應不穩定，使得施工未能正常進行，且施工時間延長，施工單位無法安排停工引起的經濟算式。因此，在舊樓改造的工程中，造價工程師應及時了解現場的情況，做到胸中有數。對于施工中必須的變更，應做到及時簽證。此外，在舊樓改造的施工過程中，還可能由于有主客觀的因素會對整個施工過程帶來變動，這些情形也可以用現場簽證來處理。
　　3　加強結算管理
　　建筑工程竣工結算亦是舊樓改造工程造價控制最重要的一個環節，因為竣工計算可以反應舊樓改造的實際造價。與新建的工程先比，舊樓改造的結算難度是比較大的。這主要是因為舊樓有改造設計和施工同時進行的情況，而其施工工序與正常的新建的工序也有所不同，這都使得實際施工時沒有按照工程量清單中綜合單價的步驟去做。這要求造價工程師有時需深入現場，了解現場情況，熟悉市場價格，做到胸中有數，對工程量清單進行核對，如對材料、機械、人工的核對，同時造價工程師應建立工程量清單核對備案制度和內部復核制度并應嚴格執行。最后，在進行工程竣工結算時，做到在工地現場核對工程量，了解市場價格，對材料的調價做到有據可依，核查工程量清單的正確性等。在這之后，根據舊樓改造的實際情況議定出合理的價格，只有做到這樣才能使舊樓改造的工程造價結算做到合理、準備。
　　4　結語
　　舊樓改造是滿足城市現代化發展的行之有效的手段之一，它在改善居民環境、提高人民生活水平的同時，又減少了環境污染，又符合了城市整體美觀的要求。和新建的建筑物比較，舊樓改造工程具有總體面積小，所需的投資少，但工程的綜合量比較多且范圍廣。同時，工程造價管理是一項集管理、技術、質量、施工于一體的綜合性系統工程，也是一個動態過程，工程造價管理應貫穿于工程建設的各個階段。因此，要真正做到舊樓改造工程投資的有效控制，就必須對改造項目全過程進行周密、認真的管