弘從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈看財政

中圖分類號：F81 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1008-925X(2011)05-0215-01

摘要：透過中國近年來房地產(chǎn)的變化，分別從財政與經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系和政府投資兩個角度觀察房地產(chǎn)中財政究竟扮演著什么樣的角色，從而更好的認(rèn)識我國財政的概念、職能、與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系等。

關(guān)鍵詞：財政 房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 房產(chǎn)稅

一年一度的兩會秉承著“綠色，前瞻，升級”的信念在陽春三月中如期而至，吸引了全國的目光，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈成為了焦點中的焦點。

一、財政分配與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系和財政的宏觀調(diào)控目標(biāo)

針對高房價的調(diào)控問題，溫家寶總理指出，至于房價，要三管齊下。第一，還是要控制貨幣的流動性，也就是說消除房價物價上漲的貨幣基礎(chǔ)。第二，運用財政、稅收和金融的手段來調(diào)節(jié)市場的需求：第三，加強(qiáng)地方政府的責(zé)任，無論是物價和房價，地方都要切實負(fù)起責(zé)任來。

這體現(xiàn)了財政政策作為重要的宏觀調(diào)控方法對整個房地產(chǎn)行業(yè)起著重要作用，利用財政政策最終實現(xiàn)房價的降低，也就是物價穩(wěn)定。財政政策傳導(dǎo)機(jī)制，就是財政政策在發(fā)揮作用的過程中，各政策工具通過某種媒介體的相互作用形成的一個有機(jī)聯(lián)系的整體，財政政策發(fā)揮作用的過程。通過國家政府部門制定關(guān)于房價的一系列政策，將其放置市場中進(jìn)行運作，通過各個市場主體的反應(yīng)，最終實現(xiàn)財政政策對于房價的調(diào)控。還體現(xiàn)了財政監(jiān)督管理的職能，通過各個代表委員的提議，對地方政府提出意見，實現(xiàn)對地方政府自我管理的監(jiān)督。不僅中央政府有提出工作大的框架同時也要地方政府嚴(yán)于律己，真正將政策落到實處。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長沈建忠在十一屆全國人大四次會議“保障性住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場調(diào)控”記者會上表示，中國城市居民89％擁有自有住房，今后對房租的調(diào)控也將逐步納入到房價調(diào)控中來，政府將出手調(diào)控大城市房租，中介哄抬租價要嚴(yán)查。由于房價的下降，在一定程度上，其降低使得成本增加，必然會使得房屋擁有者將其部分成本轉(zhuǎn)嫁到房租上，不僅對房屋價格進(jìn)行調(diào)控，而且對租房價格也要進(jìn)行調(diào)控。

王建華代表建議：盡量減少摩天大樓的建設(shè)，這是因為地面沉降大面積的發(fā)生，消防登高車和供水高度的限制，火災(zāi)的不易控制，并且高層建筑的維護(hù)費用過高，并且會發(fā)生熱島效應(yīng)。這就集中體現(xiàn)了財政中優(yōu)化資源配置的功能，通過財政的手段，將有限的資源配置到更需要的地方，使得最終效益最大化。

二、購買支出中的政府投資

保障房的建設(shè)工程，“十二五”期間，我國將集中建設(shè)的3600萬套保障房，保障性住房是與商品性住房相對應(yīng)的一個概念，指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。作為惠及所有勞動大眾的保障性住房，卻又有諸多的條款和限制，最直接的就是身份的限定，必須為住房困難家庭或者單身居民，而且必須具備本地戶口。保障性住房成為“雞肋”的現(xiàn)象，主要是由于保障性住房無法像商品房那樣有高額的“賣地”款可得，反而要政府倒貼配套資金，也就是說保障房體系成為地方政府的沉重財政負(fù)擔(dān)。因此，一些地方政府在建設(shè)保障性住房的過程中，將保障性住房建在了位置偏遠(yuǎn)房源不好的地方。最終政府會不會“改租為售”，回到商品房的軌道上也是一個值得思考的問題。對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長、黨組成員、建設(shè)部新聞發(fā)言人齊驥表示保障房問責(zé)將出具體辦法，這是以行政手段來進(jìn)行調(diào)控房價，保障民生。

保障房作為當(dāng)今政府進(jìn)行政府投資的一種重要方式，現(xiàn)在我國政府正在擴(kuò)大保障性住房的供給比例，以滿足社會自主性住房的需要，打擊投機(jī)性住房需要，同時一定程度上增加了社會其他行業(yè)的需求，提供了新的就業(yè)崗位。同時這就體現(xiàn)了財政對資源的直接配置，來克服市場失靈。但是財政的大幅度支持保障性住房的支出，也會導(dǎo)致保障性住房用地面積的擴(kuò)大，有可能最終產(chǎn)生擠出效應(yīng)。

在建設(shè)保障房的工作中，由于政府缺乏資金，管理部門進(jìn)一步發(fā)文將住房公積金的使用和住房保障捆綁在一起，要求將住房公積金閑置款支持保障性住房建設(shè)，去年在試點城市通過公積金發(fā)放保障房建設(shè)貸款額度約493億元。隨著將公積金貸款支持保障房建設(shè)的行動不斷擴(kuò)大，公積金用于保障房建設(shè)的總貸款量從理論上可達(dá)到千億元之巨。全國政協(xié)委員、上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘提交提案，呼吁歸還住房公積金的“個人財產(chǎn)權(quán)”。其認(rèn)為，如果是大量長期閑置公積金存在，可以降低公積金的個人繳交率，也可以將住房公積金的用途擴(kuò)大到繳交者個人正常的住房消費，甚至擴(kuò)大到支付個人醫(yī)療費、學(xué)費等緊迫用途。這就體現(xiàn)了財政雖然具有配置資源的功能，但是必須運用合理的資金進(jìn)行配置，公積金不屬于預(yù)算范疇，所以政府對其沒有權(quán)力進(jìn)行資金的調(diào)動。

茅于軾建議政府對空置房課以重稅以降房價，并且認(rèn)為居民和開發(fā)商都應(yīng)繳納。地產(chǎn)大佬潘石屹稱，不僅要收房屋的空置稅，而且對所有擁有房子的人都應(yīng)該征收適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)稅，這樣就能讓房子這種資源被充分利用起來。這就表明了人們面對激勵會做出反應(yīng)，當(dāng)人們面對收稅的現(xiàn)實時，就會想到實現(xiàn)空置房的有效利用，比如說出租或者轉(zhuǎn)手賣出，以實現(xiàn)自己經(jīng)濟(jì)效益的最大化，從而規(guī)范市場上具有負(fù)外部性的行為，這也正是稅收的一個重要作用。對自己現(xiàn)有的房子也要征收物業(yè)稅會使得人們對于自己的財產(chǎn)更具有概念，同時很大程度上會抵制那些依靠個人關(guān)系蒙混過關(guān)的不法行為，就能避免本身有空置房但是不交稅的現(xiàn)象。

在城鎮(zhèn)化的驅(qū)動下，未來仍將有大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，但其保障體系卻并不健全。3月6日，全國人大代表、建業(yè)地產(chǎn)董事會主席胡葆森在京接受記者專訪時表示，將進(jìn)城務(wù)工人員納入保障性住房體系是原則問題。但是隨之而來的問題就是，將農(nóng)民工納入保障性住房體系之后，在老家閑置的宅基地是否應(yīng)該放棄?這部分閑置的土地該怎樣流轉(zhuǎn)和利用起來?這個提案正是體現(xiàn)了本屆政府的保民生的理念，通過財政的手段，利用財政能夠?qū)崿F(xiàn)社會公平的功能，間接的促進(jìn)社會公平，使得住不起房的人也有房可以住，減輕人們的仇富情緒和抵制情緒，從而穩(wěn)定社會，實現(xiàn)和諧社會。

由此可以看出，財政作為一個重要經(jīng)濟(jì)手段，政府可以通過它實現(xiàn)國家參與一部分社會產(chǎn)品或者國民收入分配與再分配所進(jìn)行的一系列經(jīng)濟(jì)活動已達(dá)到全國性質(zhì)的目標(biāo)。財政現(xiàn)在已經(jīng)不僅僅局限于一個領(lǐng)域，其涉及到多個領(lǐng)域，在社會活動中扮演著難以取代的角色。