淺議我國房產稅的征收

中圖分類號：F81 文獻標識碼：A 文章編號：1008-925X(2011)05-0152-02

摘要：目前，我國房產稅的發展還處于探索實踐階段，本文借鑒并結合國外經驗，如美國、韓國、日本房產稅征收的政策與制度后，認為我國不應盲目效仿外國的房稅征收政策，我國房產稅的征收應符合中國國情與各地方實際情況，在全國逐漸推廣房產稅，應有條不紊的分區分時段進行，促進房地產行業的較好發展。

關鍵詞：房產稅 適用 利弊

一、我國開征房產稅的歷史

房產稅對當代中國人來說是個陌生的老稅種。我國在周朝就有了房產稅，《周禮》寫到，“掌斂廛布而入于泉府”。唐朝的“問架稅”也是指房產稅。清朝光緒二十四年(1898年)發布的《房捐章程》就是一部具有現代意義的房產稅法。民國政府于1915年也頒布了《宅地稅征收條例》①。新中國成立之初，政務院在1950年1月頒布的《全國稅收實施要則》中，就規定在全國統一征收房產稅和地產稅。1951年8月，政務院頒布了《城市房產稅暫行條例》，1973年簡化稅制時并入工商稅。第二步利稅改革后，城市房地產稅分成房產稅和土地使用稅兩個稅種②。我國在1986年就開始實施房產稅。房產稅是指以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。在1986年9月15日，國務院正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從當年10月1日開始實施。當時對外資企業和外籍個人仍沿用城市房地產稅。根據2008年12月31日國務院第546號令和《財政部國家稅務局關于對外資企業和外籍個人征收房產稅有關問題的通知》，自2009年1月1日起，房產稅實現了內外統一。

二、美國、韓國、日本房產稅實施相關措施描述

美國大部分地區都征收房產稅，收稅主體是縣、市政府和學區，州和聯邦政府都不征收房產稅。一般來說的房產稅，是這三項稅的總和，縣稅和城市稅比較接近，而學區稅是前兩者的五倍，這三項的比例，一般是1：1：5。房產稅的稅額決定于房產估價和稅率水平，這兩項都是由政府機構定的。地方政府負責對房產進行估價，一般非常保守，但一般遠低于市場價格。每個郡，都有一個房產估價的裁議程序，若納稅人不認可政府的估價，可能通過法律規定的仲裁程序申訴，要求重估。稅率則每年由地方政府根據預算收支情況確定，因此各地稅率會有差別，并經常調整變化。目前美國大部分地區的稅率水平保持在0.8％至0.3％之間，并以1.5％左右居多。在美國，征收房產稅的目的主要是維持地方政府的開支、完善公共設施和福利。

韓國采取良好的房產稅政策，應對房地產泡沫。韓國房地產市場受此刺激，連續多年調整增長。為了抵制泡沫，韓國政府推出了綜合不動產稅，征稅對象為擁有房產總值超過6億韓元的家庭，并根據房產總價值的不同，稅率在0.75％到2％之前浮動。與此同時，韓國既有的財產稅以土地、房產、船舶等實物財產的所有人為征稅對象，也是根據財產價值不同實行差別稅率，因此擁有高價房產的富裕階層要同時承擔財產稅和綜合不動產稅，稅負比其他階層更重。韓國政府也推出了房產轉讓所得稅。在如此嚴厲的政策下，韓國的房地產市場逐漸穩定下來。

日本在房地產稅的制定上，兼顧社會公平。在日本，住房和土地的所有權都是可交易的，購置房產就意味著同時獲得了土地所有權。因此，日本的房產稅既涉及土地，在稅制中被歸為固定資產稅，納稅人是法律意義上的土地、住房產權所有人，固定資產稅的課稅是按照市場價值計征的，一般每三年進行一次評估，其后的兩年如無重大變化，一般不重新估價，日本全國固定資產稅的標準稅率為1.4％。為了兼顧社會公平，日本法律規定了相應的減免制度，如對舊房進行翻建修理，節能改造等，都可以獲得固定資產稅的減免。

三、我國房產稅征收的適用分析

從我國目前的房產稅來講，往往僅把房產稅當作調節房價的手段。財稅增收的最終目的應該是增加社會福利。如果沒有相應的公共財政機制改革來確保房產稅“取之于民、用之于民”，房產稅僅僅成為廣大老百姓的新負擔，那么當前開征房產稅的必要性就值得質疑。從這個意義上講，房產稅或物業稅的開征條件尚未成熟，但可以逐步試點推廣。

首先，房產稅對抑制房價作用有限。人們之所以認為房產稅可以調控房價原因在于，增加持有成本以抑制囤房，可以減少投機炒作，從而達到降低房價的目的。但問題是，只要房價仍然有較高的上漲預期，僅靠年1％稅率的房產稅是擋不住投機和炒作的。從發達國家和地區的經驗中可以看到，房產稅并不能防止房價暴漲暴跌。房產稅剛一出臺的時候，對房價短期內有強烈的沖擊作用，但在中國住房市場基本面沒有改觀之前，尤其在土地供應政府壟斷、貨幣超額發行、其他投資渠道缺乏的狀況下，房價上漲預期仍然很高，房地產投資需求依然強勁。因此，以房產稅調控房價，期望值不要太高。房產稅實質上是一種“價格”手段，但價格手段的作用是有條件的。在狂熱的、極度不均衡的市場環境下，需要一些短期的極端措施，像北京、上海、深圳、廈門等14個城市，采用的行政手段，限制所有家庭新購房數量等。閑置住房利用方面，我國法律對住房閑置既沒有規定強制利用，也沒有征稅、罰款等經濟措施，造成住房空置率居高不下，可以開征空置稅可以比開征房產稅更精確也更直接打擊同房。

其次，房產稅對普通老百姓負擔太重。房產稅要么不征收，要么就對全部住房進行征收，只能“一刀切”。不應該從第二套、第三套住房或多大面積或多少市值以上才開始征收，類似這樣的做法留下的投機空間都太大，很容易被規避。特別要注意，中國居民擁有住房的是絕大多數。與人均可支配收入相比，一套住房的價格較高。中國很多自有住房是通過房改獲得的，這些房改房往往地段不錯，評估市場價值很高，可居住者的現金收入不高，還有很多老年人和低收入者根本無力支付。

再次，房產稅的前提是公共財政，我國公共財政的分配機制還不完善。現在我國政府確有一定動力推房產稅，可以此來彌補地方政府的收入不足。但如果地方政府的開支不受到約束和監督，其財政收入一直會不足。因此，在財政收支沒有建立起完整有效監督體制的時。還沒有形成“公共財政”的機制時，房產稅的出臺要慎重。在我國在政府財政完成向“公共財政”轉變之前，物業稅或房產稅要綜合考慮后開征。

最后，關于開征房產稅尚在討論爭議中，主要是要不要擴大房產稅的開征范圍，也就是要不要對個人非經營性住宅開征房產稅。財政部公布的2010年工作要點中明確要“完善房產稅制度”，目前，財政部稅政司正著手修訂《房產稅暫行條例》。上海、重慶分別出臺了房產稅細則。

四、總結評價我國房產稅的征收利弊

開征房產稅后可能帶來有利的影響：首先，有利于規范房地產稅收制度。房地產業稅的種繁雜、計稅依據不合理、重復收稅、等問題一直存在，嚴重制約了我國房地產業的發展。其次，有利于限制房地產業的房地產開發環節與“炒樓”中的投機行為，加大了“炒樓”者的同積住房的成本，有利于打擊“炒樓”者的“積極性”規范房地產市場。再次，有利于調節貧富差距。作為調節貧富差距的手段，房產稅通過制定不同稅率，對居住豪宅或擁有多套住房者課以重稅，對一般居住者確定一定條件的免征額從而減少征稅，對特別貧窮家庭居住劣房者實行免稅政策，可以有效維護社會穩定。最后開征房產稅，也可以為以后開征遺產與贈與稅奠定基礎。

開征收房產稅可能帶來的不利影響：首先，房價下調空間可能被過分夸大。就實際情況來看，房價的下降幅度不可能如此明顯。就目前情況來看，我國住房需求十分旺盛，降價的空間小。其次，房地產估價結果可能導致不公正的賦稅。我國房地產估價制度體系未建立、配套不完善、市場不規范本身就是一個“麻煩制造源”。具體表現為，估價人員往往不注意勘察現場，數據收集不全面，對估價報告采取套用形式，技術水平不高，對房地產價值把握不準確。如果按照這樣不負責任的評估結果作為房產稅的稅基，勢必導致不公平的賦稅。

綜上所述，征收統一規范的房產稅是大勢所趨，利大于弊。開征房產稅是稅收制度的重大突破和新的起點，開征房產稅既可以緩解房屋的供需矛盾，又可以抑制投機炒房，同時還能夠活躍租房市場。房產稅的改革是一個循序漸進的過程，要簡化報稅程序，政府要讓利、減少爭議，調動地方政府的積極性，推動房產稅的征收。