業主:別讓小區停車位成了開發商的“蛋糕”

近年來，隨著私家車數量的不斷增加，小區業主對停車位的需求大幅增長，小區業主與開發商因車位問題發生的糾紛也屢見不鮮當前有許多業主并不知道自己對小區停車位享有特殊權利，有的甚至將權利拱手讓給了開發商。以下的案例，或許會對你有所啟示。

停車位未必屬于開發商

【案 例】 2010年6月，機緣房地產開發公司見其所建小區內的停車位緊張，遂利用小區建筑區劃內的一塊公共用地，平整出20個停車位，然后采取以2-3萬元不等的價格賣給小區業主。鐘惠購買后不久，因覺得太貴而要求公司退款，但遭公司拒絕。正以為只有自認倒霉之際，經律師提醒，鐘惠以公司無權占用公共用地為由提起了訴訟。

【點 評】 法院判決認定鐘惠與公司之間的停車位買賣合同無效。《物權法》第七十三條規定：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”即停車位并非生就屬于開發商，關鍵要看是否占用業主共有的道路或者其他場地，如果占用，就應當歸業主共有。本案公司利用的是建筑區劃內的公共用地，自然其無權獲得停車位的相關權利，也就不得銷售。當然，如業主使用應給予公司成本補償。

停車位不得賣給“外人”

【案 例】 2010年8月，春秋房地產開發公司為實現利潤的最大化，決定將其所開發的濱江小區的50個停車位，向社會公開競價銷售，不管是小區業主還是小區以外的人，誰出價高就賣給誰。結果有19個車位賣給了“外人”。經人指點，只怪自己出錢低而沒能買到停車位的楊鴦等業主提起了訴訟，要求確認公司與外人的買賣合同無效。

【點 評】 法院支持了楊鴦等的訴訟請求。《物權法》第七十四條第一款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條也指出：“建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關‘應當首先滿足業主的需要的’規定。” 即公司未首先滿足小區業主停車位需要而外賣，明顯違法。故小區業主或者業委會有權要求公司返還停車位并優先滿足小區業主需求。

停車位開放商不能想賣就賣

【案例】 從2008年到至今，陳娜一直在租用小區的地下86號車位，但在2010年9月份收到開放商通知，86號車位要被出售給小區其他用戶了，陳娜前幾天還剛剛交過續租的車位費用。奇怪的是此車位為什么會被開發商出售了呢?突然出售車位對陳娜的生活造成了很大影響，本來就緊缺的小區車位，一下子到哪里找呢？陳娜因此到消費者協會進行投訴。

【點評】 根據《住宅物業管理區域機動車停放管理暫行規定》的第三條停車設施管理規定：出租時，租賃雙方應當在停車位出租合同中約定：當本住宅物業管理區域內業主或者使用人需使用時，出租人可終止合同，收回出租的車位。但出租人應在終止合同前兩個月書面通知承租人”，同時消費者有優先購買車位的權利，開發商不能剝奪消費者的優先權。因此開發商是不能說賣就賣的，應當提前通知承租業主。所以本案例中對陳娜造成的損失和影響，開發商應承擔責任和補償。

停車位售出后不得翻價

【案 例】 2010年4月，肖婷從麗晶房地產開發有限公司購買了一套住房及一個車位。同年10月1日，肖婷搬入居住時，因停車位價格暴漲，公司以肖婷尚未使用、不算已經交付為由，要求增價20000元，否則不讓肖婷入住。幾番交涉未果，肖婷無奈繳給了公司。事后肖婷越想越不是味，經人指點，遂訴請要求公司退款并按原價交付停車位。

【點 評】法院支持了肖婷的訴訟請求。一方面，《合同法》第六十條規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。”住房、車位購銷合同生效后，肖婷已獲取相關權利，公司必須履行合同，“尚未使用”并不能成為其加價的理由。另一方面，《合同法》第五十四條第二款規定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”鑒于肖婷無奈加價，是因受公司不交則不讓入住的脅迫，故肖婷有權請求撤銷加價協議，公司也必須依據《合同法》第五十八條之規定退款。

編后：在生活中，業主需要及時了解自己的利益與義務，熟悉相關的法律法規，才能用法律來維護我們的權益不受侵害，同時也避免了不必要的損失和糾紛，小區停車位的問題就是其中的一個縮影。ma-ch-ch@163.com