搞清自己買房的目的

索羅斯有句名言：“繁榮早已耗盡了自身的力量，可是為了避免一次大蕭條，它的生命周期被人為地延長了。”以此看房產投資，我們能得到什么啟示呢?

我們一定要搞清楚自己買房產的目的是什么?因為不同的目的決定不同的評價體系。—般有兩種目的，—種是投機，另—種是投資。

投機，即利用商品房的流通權，獲得短期差價收益。以此為目的的人，一定要牢記自己這個目的，不要炒房炒成房東。你的房子是用來流通用的，千萬要時刻提醒自己，時刻準備著出售，因為你唯一能盈利的途徑就是出售。資產會隨著環境的變化而固化或流動，固化是非常可怕的：當你不能以預期的價格出售時，說明你的風險來臨了。

你沒必要去研究房子的價值，你只需知道房價的走勢就行了。“順勢而為”是你唯一的生存之道。記住，長期擁有這套房子不是你的目的，價格一時低于價值或高于價值，對你沒有太大的意義。最主要的要知道這個城市房地產的發展周期，并判斷目前處于這個周期的什么階段，在這個周期的輪回中，拐點是否即將來臨。這就是你買入或賣出決策的根本依據。

投資，即利用商品的收益權，獲得資本收益。以此為目的的人，主要有兩類，一種是買房自住的，另一種是買房出租的。這兩類人的共同目的都是要做“房東”，只不過前者是自己的房東，后者是他人的房東而已。做他人房東的人一定要記住，你是房東，你是以獲得資本收益為目的的，資本的固化在你簽訂預售合同的時候就形成了。資本收益是什么呢?就是通過一次性投資支出，以獲得長期的收益權(租金)。以此為目的，你要知道的是這套房子的價值，你的行為是價值投資，你的成本只有在價值以下才能獲得收益，和價值相同你才能不虧，略高于價值你才能少虧。

那價值是什么呢?如何預測和確定呢?我們的成本又如何確定呢?

我們現在應該都知道，用來購買房子的資金是有成本的。這世界上，任何資金的使用都是有成本的。比方說，你用來買房的100萬元中，30萬元是自有存款，70萬元是貸款，自有存款的成本就是原本你每年應得的銀行存款利息(叫做機會成本，即你為了獲取某種收益而必須讓渡的那部分收益)，貸款的成本就是你的貸款利息。

講到這，買期房的朋友應該發現，從自己付款到收房將近有1年半的時間，其實房產商已把一部分資金成本轉嫁到了你身上。

(30*2％＋70*s％)*1.5＝6.15(萬元)，這付出的利息；就是現房和期房的區別。

下課!