關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)物資采購(gòu)管理的探討

【摘要】本文首先論述了房地產(chǎn)企業(yè)物資采購(gòu)的涵義，進(jìn)而分析了房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的物資采購(gòu)流程及管理所存在的弊端，最后闡述了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)物資采購(gòu)管理的對(duì)策，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；物資采購(gòu)；管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)物資采購(gòu)的涵義

房地產(chǎn)物資采購(gòu)是指為了保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常的運(yùn)行而對(duì)所需要的所有物資進(jìn)行采購(gòu)。一般，物資采購(gòu)的范圍包括咨詢(xún)服務(wù)采購(gòu)、工程采購(gòu)以及材料設(shè)備采購(gòu)。（1）咨詢(xún)服務(wù)采購(gòu)：是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需要的各種技術(shù)性文件和咨詢(xún)服務(wù)進(jìn)行采購(gòu)，包括設(shè)計(jì)合同、地質(zhì)勘察合同、監(jiān)理合同、招標(biāo)代理合同以及審計(jì)合同等，咨詢(xún)服務(wù)具有相對(duì)的產(chǎn)品無(wú)形性特點(diǎn)。（2）工程采購(gòu)：是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)所需要的各種總包、指定分包以及其它工程合同進(jìn)行采購(gòu)。（3）材料設(shè)備采購(gòu)是指對(duì)合同中的一些具體設(shè)備和材料進(jìn)行采購(gòu)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的物資采購(gòu)流程及管理所存在的弊端

1．房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的物資采購(gòu)流程（見(jiàn)圖1）

圖1

2．所存在的弊端。（1）計(jì)劃不周形成庫(kù)存積壓，造成浪費(fèi)。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)采用的采購(gòu)流程在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)完成以后，由工程人員編制采購(gòu)計(jì)劃，但由于編制人員的素質(zhì)參差不齊，對(duì)未來(lái)的計(jì)劃無(wú)法作準(zhǔn)確估計(jì)。如果計(jì)劃量過(guò)大則造成庫(kù)存積樂(lè)，材料的保管費(fèi)等一系列費(fèi)用增加；如果計(jì)劃量過(guò)少則又會(huì)造成多次采購(gòu)帶來(lái)的成本增加。（2）驗(yàn)收檢查是采購(gòu)部門(mén)的一個(gè)重要的事后把關(guān)工作，質(zhì)量控制的難度大。除了價(jià)格之外，質(zhì)量與交貨期也是房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)部門(mén)應(yīng)考慮的兩大重要因素。但在傳統(tǒng)的采購(gòu)模式下，由于采購(gòu)方很難參與供應(yīng)商的生產(chǎn)組織過(guò)程和有關(guān)質(zhì)量控制活動(dòng)，這種缺乏合作的質(zhì)量控制，易造成采購(gòu)部門(mén)對(duì)采購(gòu)物品的質(zhì)量控制只能通過(guò)事后把關(guān)的辦法，質(zhì)量控制難度增加。（3）供應(yīng)商響應(yīng)企業(yè)需求遲鈍。由于供應(yīng)商和房地產(chǎn)企業(yè)在信息溝通方面缺乏及時(shí)的信息反饋，在市場(chǎng)需求發(fā)生變化的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)也不能不能隨意改變與供應(yīng)商已有的訂貨合同。因此在由于工程項(xiàng)目變更導(dǎo)致需求減少時(shí)，會(huì)出現(xiàn)庫(kù)存增加，需求增加時(shí)，會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求。但供需之間對(duì)用戶需求的響應(yīng)沒(méi)有同步進(jìn)行，供應(yīng)商缺乏應(yīng)付需求變化的能力。（4）合作雙方是臨時(shí)的或短時(shí)期合作關(guān)系，競(jìng)爭(zhēng)多于合作。目前，房地產(chǎn)企業(yè)與供應(yīng)商兩者的關(guān)系大多是臨時(shí)性的或者是短時(shí)性的合作，而且競(jìng)爭(zhēng)多于合作。很多時(shí)間消耗在解決日常問(wèn)題上，沒(méi)有更多的時(shí)間用來(lái)做長(zhǎng)期性預(yù)測(cè)與計(jì)劃工作，致使采購(gòu)流程中增加了許多不確定性。另外，現(xiàn)有采購(gòu)流程存在以下問(wèn)題：物資采購(gòu)運(yùn)作不透明，“暗箱”操作，以次充好，以少報(bào)多，抬高進(jìn)價(jià)，加大成本“吃回扣”；偽造進(jìn)貨發(fā)票，虛列進(jìn)貨，涂改原始憑證，虛報(bào)冒領(lǐng)采購(gòu)費(fèi)用等。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)物資采購(gòu)管理的對(duì)策

1．采用集中采購(gòu)模式。集中采購(gòu)是指采購(gòu)行為相對(duì)集中，但實(shí)際送貨卻不一定是集中的，送貨是根據(jù)工程進(jìn)度分批進(jìn)行的。一般，采用集中采購(gòu)模式的采購(gòu)過(guò)程如下：（1）工程部根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工的計(jì)劃和實(shí)際需要，向公司采購(gòu)部提出用料需求計(jì)劃；（2）采購(gòu)部門(mén)在企業(yè)合格供應(yīng)商名錄中通過(guò)一系列的詢(xún)價(jià)過(guò)程，選中供應(yīng)商，再通過(guò)傳真等手段向供應(yīng)商發(fā)出訂單。供應(yīng)商收到訂單之后，準(zhǔn)備貨源；（3）供應(yīng)商可直接和項(xiàng)目工程部聯(lián)系，根據(jù)工程實(shí)際需要分期分批將貨物運(yùn)輸?shù)绞┕がF(xiàn)場(chǎng)或公司的倉(cāng)庫(kù)，公司采購(gòu)部門(mén)會(huì)同工程部工程師及施工單位相關(guān)人員共同組織驗(yàn)收貨物并確認(rèn)；（4）采購(gòu)部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)、工程部門(mén)一塊實(shí)施采購(gòu)物資的付款計(jì)劃。通過(guò)集中采購(gòu)，可加大房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)談判的籌碼，提高其在供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)上作為核心企業(yè)的位置，從而能更好地提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提高其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，最大限度降低成本，最終達(dá)到效益最大化的目標(biāo)。

2．加強(qiáng)供應(yīng)商管理。第一，對(duì)企業(yè)需用物資要進(jìn)行科學(xué)分類(lèi)，然后根據(jù)不同類(lèi)別物資和對(duì)企業(yè)的重要程度、采購(gòu)的難易程度和可靠程度，選擇合適的供應(yīng)商，同時(shí)在簽訂采購(gòu)合同前，還應(yīng)考察供應(yīng)商的機(jī)構(gòu)與組織基本信息、財(cái)務(wù)情況、人力資源情況、工作經(jīng)驗(yàn)等，以確保供應(yīng)商能符合要求。第二，在合同履行過(guò)程中，要注重對(duì)供應(yīng)商質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等方面進(jìn)行考核，及時(shí)更新供應(yīng)商紀(jì)錄，以實(shí)現(xiàn)對(duì)供應(yīng)商的動(dòng)態(tài)管理。第三，要謹(jǐn)慎地確定未來(lái)合作的目標(biāo)和可能的方案，妥善終止那些一貫不能滿足公司要求的供應(yīng)商的關(guān)系。第四，在考核供應(yīng)商和選擇供應(yīng)商之間建立必需的反饋和聯(lián)系，形成一個(gè)封閉的循環(huán)系統(tǒng)，以利于供應(yīng)商管理水平的不斷提高。

3．與供應(yīng)商建立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略協(xié)作伙伴關(guān)系。在物資采購(gòu)中，房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)部門(mén)應(yīng)與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略協(xié)作伙伴關(guān)系，即：開(kāi)發(fā)商應(yīng)充分了解承包商的工程進(jìn)度情況及材料需求計(jì)劃，并向供應(yīng)商反饋物資使用情況，使供應(yīng)商能及時(shí)了解項(xiàng)目的采購(gòu)需求數(shù)量、采購(gòu)產(chǎn)品的技術(shù)要求、項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度等信息；開(kāi)發(fā)商應(yīng)幫助供應(yīng)商建立起促進(jìn)和保證質(zhì)量的機(jī)制，以提高產(chǎn)品質(zhì)量和性能，降低采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，真正實(shí)現(xiàn)以“雙贏”為目的的戰(zhàn)略聯(lián)盟。

4．推行準(zhǔn)時(shí)制采購(gòu)（JIT采購(gòu)）管理模式。物資采購(gòu)管理的核心內(nèi)容是實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)時(shí)制采購(gòu)，即做到數(shù)量、時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)格、來(lái)源的五個(gè)準(zhǔn)確。推廣和實(shí)施準(zhǔn)時(shí)制采購(gòu)，可有效利用社會(huì)庫(kù)存，降低本企業(yè)庫(kù)存，甚至可實(shí)現(xiàn)本企業(yè)部分物資少庫(kù)存或零庫(kù)存的目標(biāo)，從而最終降低庫(kù)存資金風(fēng)險(xiǎn)，保證物資供應(yīng)和企業(yè)需求同步化運(yùn)作。

5．加快物資采購(gòu)的信息化建設(shè)。可積極嘗試應(yīng)用電子商務(wù)和ERP等先進(jìn)的管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)物流、信息流、資金流的統(tǒng)一。在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)努力搭建集錄入、操作、查詢(xún)、監(jiān)控等功能為一體的物資采購(gòu)管理信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，以實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一輸百用，使各采購(gòu)環(huán)節(jié)有機(jī)協(xié)調(diào)和配合起來(lái)，從而降低采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。目前，BPR（業(yè)務(wù)流程再造）理論已開(kāi)始運(yùn)用于房地產(chǎn)物資采購(gòu)流程。這種基于信息系統(tǒng)的物資采購(gòu)再造流程，對(duì)采購(gòu)流程中的幾個(gè)流程點(diǎn)進(jìn)行了相關(guān)優(yōu)化重組，即：（1）針對(duì)物資需求、采購(gòu)計(jì)劃、合同簽訂增加審批環(huán)節(jié)。（2）建立大額采購(gòu)招投標(biāo)，以控制供應(yīng)商質(zhì)量和選擇性?xún)r(jià)比最好的材料及設(shè)備。（3）合同簽訂階段以單價(jià)合同為主要簽定形式，以減少因市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)整帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，也避免采購(gòu)量大于使用量造成采購(gòu)浪費(fèi)。（4）不設(shè)置庫(kù)存，采購(gòu)定貨后，物資存放在供應(yīng)商處，隨工程進(jìn)度及施工單位的要料計(jì)劃進(jìn)行提貨，按照進(jìn)度進(jìn)行結(jié)算，隨用隨提。避免一次性采購(gòu)量比使用量大的問(wèn)題。減少庫(kù)存也降低庫(kù)存消耗，降低成本。

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