淺談測繪技術在房地產開發中的作用

【摘要】本文闡述了房地產開發中測繪工作的主要內容，并提出測繪過程中的注意事項，有一定的借鑒意義。

【關鍵詞】房地產開發；測繪技術；問題

一、房地產開發過程的測繪工作

（1）規劃設計階段的測繪：房地產開發規劃，必須建立在測繪部門測繪的地形圖之上。房地產開發單位向城市規劃部門提出選址申請時，必須提交有資質的測繪單位施測或修測的現勢地形圖。地形圖施測精度及其比例尺選擇按規劃階段而定，在圖中顯示編制的詳細規劃和工程管線規劃，一般要求測繪l:500比例尺地形圖，個別地區的總圖設計，則要求測繪l:200比例尺地形圖。（2）建設用地勘測定界：建設用地勘側定界是指依據土地利用總體規劃，經規劃管理部門核定的建設用地范圍、道路紅線圖以及其他有關文件資料和《地籍測繪規范》，查清并現場測定建設用地范圍，建設用地范圍內的地上地下附屬物以及行政區域界線、基本農田保護界線、土地權屬界線、八類土地利用現狀界線的位置數量(面積)和質量(土地等級或用地類型)等所進行的測繪工作，它所形成的圖、文、表成果是建設用地審批的重要且必備的基礎資料。（3）施工階段的測繪：規劃選址意見書、建設用地規劃和土地報批完成后，經過對詳細規劃勘察設計、建筑設計等成果的審批，房地產開發單位可向城市規劃主管部門申請辦理《建設工程規劃(臨時)許可證》，此時前期工作基本完成，工程進入施工階段。施工階段測繪的主要內容包括：場地平整測量、道路及管線定線、建筑物放樣等。進行建筑物施工放樣，必須在保證規劃要求的前提下，進行細部放樣。當不能滿足規劃要求時，應及時報告規劃管理部門，并通知設計單位進行圖紙變更。（4）建筑物面積界定：房地產開發公司在辦理《商品房預售許可證》時，必須委托測繪部門進行商品房面積界定。面積界定應嚴格依據《房產測繪規范》、規劃部門批準的施工圖和放線圖。精確計算房屋建筑面積、使用面積和分攤的公用面積，然后繪制房屋分層分戶平面圖。（5）竣工測繪和房產測繪：房地產開發的竣工測繪和房產測繪是依據建設規劃管理部門審批的建設工程規劃圖、施工圖、放線圖和商品房面積界定圖以及其他有關文件資料和技術規范，通過先進的測繪技術手段，精確測定房地產開發區內所有地物包括地上、地下建(構)筑物的位置，并提供相關的數據(面積)、用途等信息狀況，為房地產開發建設工程的綜合驗收及更新城市基礎地理數據庫提供信息和資料。（6）其他測繪：隨著人們生活水平的逐年提高，人口、資源、環境和災害四大問題已成為政府和人們關注的重點。人們對自己的生存空間越來越重視，像通風不好、底層房屋日照時間不夠帶來的糾紛會逐漸增多，需要測繪部門依據天文測量原理艱據建筑物朝向、遮擋物位置、建筑間距，確定日照時間是否滿足《居住區規劃設計規范》的規定。重要建筑、危舊建筑的變形監測和界定違法建設需要進行的測繪等都屬于其他測繪工作的范疇。

二、測繪過程中需注意的問題

（1）力爭放開房產測繪市場，統一共享信息數據。測繪單位測定的地理空間數據往往內容重復，數據分類、編碼繁簡程度差異很大，有的甚至自定坐標系統和高程基準，資料為部門所有，不能共享。這樣的重復測繪造成國家財政的極大浪費，加重了房地產開發企業的負擔，導致房屋成本的上升，嚴重影響測繪市場的健康有序發展。目前，各測繪單位正處改制，測繪市場將公平競爭，房地產開發公司可通過招投標的方式或協議方式委托具有資質的測繪單位，辦理規劃“一書兩證”直至取得土地證、房產證實施全過程的各項測繪服務，提供各行業管理部門所需的測繪成果成圖，同時接受測繪管理部門的質量監督檢驗，匯交測繪成果，更新城市多用途基礎地理信息數據庫。（2）各測繪圖件的異同問題。房地產開發測量中，規劃地形測量屬普通地形測量，精度要求一般不高，構建的地形圖反映測區內的單位、房屋、管線、高程等主要地物地貌；竣工測量精度要求較高，形成的竣工圖要準確體現建筑物實際形狀、位置、層數、裙樓、建筑物間距與退讓間距、出入口設置、管線、高程等；房產測量不僅要繪制房產基礎圖、房產綜合圖，而且要編制平面分幅圖、分丘圖，精度要求較高，一般圖上不需標注高程。但各測繪圖件的測繪方法、主要測繪內容信息等有類同和借鑒之處。（3）認真測繪竣工圖，嚴格檢查無差錯。竣工測量所提供的圖件具有一定的法律意義，是換發《建設工程規劃許可證》(正證)的主要依據，要求竣工測量成果的錯誤率為零，測量成果在精度上比相應的地形測量的精度要高得多，如竣工驗收資料建筑物的拐角通常為直角或45°角，根據實際測繪的坐標值計算出的建筑物的拐角往往與其理論值不符，因此要求在外業測繪過程、內業數據處理以及檢查工作要非常謹慎、細致、準確，落實“三級檢查”制度，嚴查建筑退讓紅線距離、建筑間距、房屋建筑面積、建筑高度、建筑占地面積、建設用地面積等相關規劃指標，做到內業100%檢查，外業根據竣工工程的復雜程度進行50%～100%的檢查。

參考文獻

[1]呂永江．房產測量規范與房地產測繪技術——房產測量規范有關技術說明

[2]馬輝．房地產測繪的現狀與發展展望[J]．城市建設．2010（4）：414