外國租房面面觀

在德國和法國等發達國家，政府不鼓勵民眾盲目買房，而是提倡租房。這些國家推出的廉租房政策，不僅繁榮了租房市場。也打擊了市場投機，使房價得到抑制，確保了低收入階層的居住需要。英國過去3年首次購房者的平均年齡已由33歲上升至37歲，日本和德國則提高到42歲，德國的“租房族”中年輕人占了77％，由于沒有過早的買房壓力，這些國家的個人生活質量指數度大大提高。

美國 從租房開始實現“住房夢”

美國的一項調查表明，目前反思購房情結的美國人越來越多，“擁有住房是實現美國夢的重要組成部分以及成功人生的象征”的理念開始動搖。在2003年，83％的美國人相信買房是一項安全的投資，其安全性甚至超過銀行儲蓄。到2009年，這個比例下降至70％，原因在于人們正在經歷一場根本性的變化，從習慣將房子看作一項投資轉變為將其看作一個居所。在目前的經濟狀況下，不少人按照實際能力進行理性消費，拋棄“有房夢”，從租房開始實現“住房夢”。調查還顯示，在租房者中，27％的人對購房表示毫無興趣。

近幾年來，隨著經濟的持續低迷，失業率居高不下，1／4的房主被房子套住，沒法把房子賣掉。由于房子的價值已經大大縮水，即使賣掉了房子，也難以償還購房抵押貸款。

現在，數量激增的“法拍屋”迫使更多的人無家可歸。“法拍屋”是“法院拍賣房屋”的簡稱。當債務人，也就是房主，無力償還按揭合約或者無法清償債務時，銀行等放貸機構的債權人可以提起司法訴訟，請求法院強制執行，將債務人的房屋沒收并重新拍賣，這種房屋就被稱為“法拍屋”。據統計，2010年有100多萬人因“法拍屋”被趕出家園，極大地動搖了美國人的買房信心。

法國 廉租屋成為租房市場的主流

法國國家住房改善署曾對國民的住房滿意度做過一次調查，發現98％的人表示滿意，不滿意的僅占2％。居住情況的統計數據顯示，法國人買房住和租房住的分別為59％和35％，剩下的6％則是住免費房的特殊人群。

法國對保障性住房極為重視，新開工的住宅項目必須有20％的社會住房比率。社會住房一般由非營利性公有機構進行管理，主要給低收入階層居住。在法國，保障性住房是指為收入較低、無法通過房地產市場獲得住房的居民提供的住房，它包括由公共或私人機構建設并管理的廉租房，由私營企業資助、建設并管理的住房以及得到公共機構資助的集資建房。由于近年來不斷推進保障性住房建設，因此廉租房的數量不斷增加。2005年至2009年，政府資助興建的保障性住房達到48.5萬套。2010年，政府投資47億歐元興建保障房。據法國《回聲報》報道，全國2010年有666個城鎮因為保障性住房比例未達到20％的最低標準而被罰款，罰金總額達7620萬歐元。

從1956年建立“低租金住房制度”以來，廉租屋成為法國租房市場的主流。為了使不同收入階層的家庭有機會生活在同一街區，避免社會出現貧富隔絕以及因此導致的其他社會問題，根據法國廉租房制度，政府可在市中心繁華地段向一些人口多且收入低的家庭提供大面積廉租房。

“低租金住房制度”規定，任何一個城鎮的廉租屋比例不得低于20％，有些城市的比例高達30％，全國17％的人口住在廉租屋內。收入是申請廉租屋的主要標準，法國政府每年都會公布申請廉租屋的收入標準，然后根據租戶的具體情況提供零息貸款等優惠政策，以確保低收入家庭入住廉租房的租金只有商業租房租金的1／3左右，最低僅為1／6。

對于濫用職權占用廉租房的官員，不論職位高低，一律嚴肅查處。2007年，法國住房與城市部長辦公室主任讓·保爾·博盧費爾就因為涉嫌占用廉租房而丟了烏紗帽。

根據法國有關規定，不帶家具的出租房租期至少3年，房東在合同期間不得隨便提高租金，每年只能按照政府有關部門發布的建筑指數和價格上漲水平進行微調。合同到期后，如果房東沒有充分的理由要求房客搬出，那么合同可以自動延期。在房客遵守合同、按時繳納房租的情況下，房東除了自己無房可住要搬入出租房或是理由充足要出售出租房外，不得中途要求房客搬家。倘若需要房客離開，必須提前3個月通知。出租房要出售時，原來租住的房客可以優先購置，房東只有在房客明確表示不買后方可向第三者出售該房。法庭在判決房客遲付或不付房租的訴訟案時，往往會要求房客根據自己的經濟狀況分期償還房租，絕對不會輕易將其“掃地出門”，特別是每年的11月到次年的3月，考慮到冬天無房所造成的嚴重后果，更是對任何驅趕房客的行為嚴加禁止。由于在法律上充分保護房客利益，房客在出租房里住得十分安心。

英國 為低收入群體提供廉租房

英國社區與地方政府公布的數據說，受到流動人口多、房價較貴和按揭貸款門檻較高等因素的影響，全國許多首次購房者變成了租房者。英國家庭2008年至2009年的住房擁有率為68％，靠租房解決居住問題的家庭達到32％。倫敦的家庭住房擁有率為60％，大大低于全國平均水平，租房的家庭有將近40％。

英國制定有《住房法》和《住宅與建房控制法》等，建立起相對完整的住房法律體系。這一系列法規制度明確了各級政府在解決居民住宅問題中的責任，較妥善地解決了國民的居住問題。在英國，為低收入群體提供廉租房有著悠久的歷史，其中包括地方政府和非贏利性質的住宅協會提供的保障性廉租房。據不完全統計，目前全國租住廉租房的人口超過10％。低收入群體租住其他社會性住宅時，也可以按規定向政府申請租房補貼。

英國住房的居住方式分為自住住房、租住私房和租住政府公房三種類型，政府采取了與居住方式相對應的、分層次的住房福利體系，以保障公民的居住權。

以政府公房為例，它的福利性質直接體現在其低廉的租金水平上：先由地方政府進行評估，提出“公平”的房租價格，然后實行租房市場供給與需求相平衡狀態下的租金：在“公平”房租價格高于公房的福利性房租時，則根據房客的經濟收入，在“公平”房租基礎上打一定的折扣。政府還制定了“標準住房福利”標準，由國家劃定一條收入線，凡收入水平恰好符合標準的，可享受一定數額的住房福利：倘若低于標準，則增加相應的住房福利；如果高于標準，則減少相應的住房福利。兒童和殘疾人在享受這些標準待遇外還增加了額外福利。一般說來，公房房客實際房租支出占平均收入的比重很低，不到10％。

再如，“標準住房福利”也提供了對租用私房的房客類似的待遇。因為私房租金不可能有折扣，所以政府采用現金津貼的方式。地方政府在對私房房客進行審核后，按照當地公房的“公平租金”以及家庭收入確定津貼數額，用現金的方式提供住房津貼，并直接支付給房東。

特別值得一提的是，為了防止租房房客因住房支出變成貧困戶，英國在住房福利中設置了補助機制。根據有關規定，房客在享受了標準住房福利時，如果扣除自付房租后實際收入低于貧困線，可得到進一步的住房補助。對于收入已經低于貧困線的家庭，除了提供“標準住房福利”外，還以社會救助方式增加福利。

德國 選擇租房的人接近60％

近幾年，雖然世界上許多地區房價飛漲，但在德國，即使經濟增長較快的地區，房價每年的增長速度也不會超過2％～3％。在這種情況下，如果房子住了10年再出售的話，把所有的附加費用統統算進來，不但不能賺回成本，還要遭受10％～11％的損失。在農村地區，房價一直呈下降趨勢。因此，在德國想通過短期內倒賣房產賺錢是根本辦不到的。

另外，無論是帶家具的還是空房的出租房屋，建筑和裝修質量都很過硬。即使是老房子，也保護維修得像新房一樣。正因為如此，德國人偏愛租房，全國選擇租房的人接近60％，房屋自有率僅為42％，大大低于歐盟國家60％的平均水平。專家估計，德國的自有住房率要在10～15年后才有可能達到60％～70％。

為了保護租房者的權益，德國建立有嚴格管理下的完備租房體系。《民法典》等多項法律均有相關條款對房租價格進行約束，各州、市及鄉鎮都設有獨立機構制定各地段房租價格標準范圍。房屋出租后3年內，租金漲幅不得超過20％，否則被視為違法，超過50％則構成犯罪。租房的房客因經濟狀況一時無法支付房租，房東也無權直接要求其搬走，而是上法庭調解。政府還根據家庭成員的多少、失業時間長短等條件向貧困家庭發放每月數百歐元不等的租房補助。

德國政府除了嚴格規范、控制房租外，還重視細化租房合同及相關程序，以最大限度避免風險和分歧，保護房客和房東雙方權益。租房合同分為有限期和無限期兩種，其中無限期合同保證了房客能夠長久租住一處房產。根據法律，一方若想終止合同通常要提前3個月通知對方，租期5年以上的提前6個月通知，租期8年的提前9個月通知，租期10年以上的提前1年通知。

房客在簽署租房合同前必須向房東出具信用等級證明(即此前支付租金的記錄)、詳細的工作情況和財務狀況證明。租房合同通常還規定房客須按入住時原樣交還房屋，租房期間對房屋所做的改變必須全部恢復，以保護房東的權益。

對于市場上房屋出租信息的真實性，政府部門和行業協會的要求也極為嚴格。一經發現或查出房屋中介機構提供虛假信息或有其他違規行為，嚴懲不怠。

日本 實施“保低放高”政策

日本里庫路特公司的調查數據顯示，在三大都市圈(以東京為中心的關東都市圈，以名古屋為中心的中京都市圈，以大阪為中心的近畿都市圈)，住房自有率平均為57.9％，也就是說租房居住的家庭超過40％。在已結婚的夫婦中，租房居住的達到67.1％，而買房者的比例很低，僅為14.3％。不少年輕人不但在結婚時選擇租房，而且結婚后相當長一段時間內也愿意租房過日子。

為了解決大中城市居民的住房問題，日本政府在戰后重建期和隨后的經濟高速發展期中實施了“保低放高”的房地產政策。所謂“保”，指的是政府為中低收入者提供廉價住房或優惠住房貸款，保證中低收入者能買得起房或租得起房。至于“放”，指高收入者住房問題由房地產市場解決。

日本的租房市場發育健全，具有網點多和服務正規的特點。在大街小巷，幾乎都能看到大大小小的房地產中介公司。房地產中介行業從業者必須具有不動產經營管理或者租賃住宅管理的認證資格，主管部門經常對他們嚴格考核，以確保素質過硬。

房客租房必須有保證人，填寫經濟收入方面的資料，以防房客交不出房租。如果發現房客不交房租溜走，房地產中介公司和房東就會去找保證人。

在日本，“公團住宅”很受中低收入者的歡迎。公團的出租住宅租金相對便宜，承租時不需要中介費和保證人。政府一般通過公開募集并以抽簽的方式決定租房者，為經濟收入較低者提供住房。