福州寫字樓市場供需失衡

隨著海峽西岸經濟區戰略的實施，一批福建本土企業逐漸做大做強，同時，也吸引了越來越多的國內知名企業、跨國公司在福州開設總部或辦事處。因此，優質商務寫字樓成為眾多企業爭搶的“香餑餑”，寫字樓市場出供不應求的狀態。

市場缺口巨大

“近年來，福州對寫字樓的需求日益上漲，尤其高端寫字樓。”業內人士林先生認為，一方面是海峽西岸經濟區“橋頭堡”、中國最宜居城市、保稅港區、兩江新區等諸多政策利好使得外地企業越來越多地進入福州；另一方面則是福州本土企業做大了，層次提高了，需要更多、更好的辦公場所。 有數據顯示，福州近年來企業注冊量年增幅達10％，從2009年起福州每年新增的樓宇企業就已超過1500家。此外，世界500強企業中，已有近百家進入福州。隨著海西經濟區的大發展，“橋頭堡”地位的福州已經成為眾多企業總部的首選，寫字樓市場租賃開始活躍。以2009年為例，1-10月份福州市僅鼓樓區就新增樓宇企業1490家(只包括注冊資金在50萬元以上的服務類企業，不含入駐軟件園的企業)，實現樓宇對接面積22.7萬平方米。 企業在不斷增加，但新增的可售寫字樓面積卻沒什么變化，從2009年起，福州純寫字樓項目僅增加了五四路信和廣場，這樣的增長速度遠遠不能滿足市場需求。 據福建申發置業有限公司總經理羅新介紹，福州做為兩岸經濟的“核心城市”，吸引了越來越多的企業進入，去年僅福安在上海的鋼貿企業人駐福州的就有400多家，估計目前已達上千家。而去年放出的金融辦公用地總量為300萬平方米，扣除國企、銀行以及開發商自用、自持部分，真正能夠向外銷售的只有150萬平方米。這150萬平方米就是未來3年的寫字樓供應主力，按照每家企業平均使用300平方米來計算，一年的量也只夠滿足1600多家企業的需求。因此，未來幾年，寫字樓的供應將存在巨大的缺口。

“錢”景可觀門檻高

供需失衡使得寫字樓的租金也是不斷上揚。位于福州五四路的信和廣場、東煌大廈租價早巳突破了百元大關，其中，信和廣場部分樓層的租價甚至達到170元。同樣，環球廣場、置地廣場從去年年初的每平方米租金為65-70元，達到目前的100～110元。

“因為租金回報前景可觀，寫字樓的投資需求同樣高漲。現在是流動性泛濫，而且大家手上的錢都比較多，那這時候保值就是最重要的。一些企業原來的辦公環境比較差，原來是租用或者是在比較差的小區里，或者是面積小的，現在想自持，想升級換代，那會自己買，這樣不僅解決了辦公用地，同時也是一筆不錯的投資。另外，住宅地產的調控政策不斷出臺，很多人錢沒地方去，投資寫字樓就成為一個上佳的選擇。”業內人士林先生表示。 然而，普通投資者想要投資寫字樓并不容易。供需失衡早已使得寫字樓在市場上炙手可熱。業界傳聞，萬達開盤后，確認沒有買到寫字樓的企業客戶有1萬多家。羅新也認為，福州現在寫字樓的價格不高，有很大的升值空間。所以一些企業和資金實力雄厚的個人，往往是大手筆介入。“就以申發大廈來說，目前的申購基本上是以層為單位來進行。以單價2.5萬元／平方米，每層的面積為2000平方米來計算，一層寫字樓的總價應是5000萬元。而商業地產的貸款可以達到50％，因此投資者自己至少需要擁有2500萬的資金才能介入。”