福州寫字樓投資前景向好

相比住宅而言，寫字樓本身就是投資型的房產(chǎn)物業(yè)，在保值增值方面具有先天的優(yōu)勢，加上政策、市場需求的推波助瀾，業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，福州寫字樓正迎來一個快速發(fā)展的時(shí)期。

陳少鳴

福州天知營銷策劃機(jī)構(gòu)董事長

早前，由于福州經(jīng)濟(jì)相對落后，外來企業(yè)落戶榕城的不多，自然對寫字樓的需求不大，導(dǎo)致寫字樓價(jià)值長期被低估。之后，又因?yàn)樽≌袌龅幕鸨顿Y者把焦點(diǎn)都放在商品房上，再次忽略了寫字樓的投資價(jià)值。直到去年，在住宅投資受政策限制之下，寫字樓才重新回歸市場，并在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)井噴行情。

除了受限于住宅的投資者轉(zhuǎn)場商業(yè)地產(chǎn)之外，“住改商”的禁令也使福州市釋放出12000多家長期“蝸居”在住宅內(nèi)的商家，加上隨著海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的大跨步發(fā)展，許多大型外來企業(yè)紛紛涌入福州。一時(shí)間，福州寫字樓市場需求旺盛，但傳統(tǒng)CBD的供應(yīng)量畢竟有限，尤其是高端寫字樓的稀缺，催生了閩江北岸、海峽金融街等新興CBD的快速崛起。可以說，福州的CBD布局正逐漸從五四路向江濱一帶轉(zhuǎn)移。

傳統(tǒng)CBD寫字樓的配套、交通等方面已經(jīng)無法滿足企業(yè)的需求，固其價(jià)值的提升空間也受限，雖然不會輕易被淘汰，但很有可能被超越。而海峽金融街城市綜合體匯集了三環(huán)交通、馬尾保稅區(qū)、東部新城，以及各種金融機(jī)構(gòu)和商務(wù)配套于一身，使整個區(qū)域形成互動，在未來必將成為福州最具升值潛力的CBD。

尹春蕾

中原地產(chǎn)福州分公司資源研究部高級研究主任

近兩年隨著商品房調(diào)控政策日趨從緊，寫字樓市場正被更多的目光所關(guān)注。租售價(jià)格也出現(xiàn)了一定程度的上漲。有些位于市中心的寫字樓項(xiàng)目單價(jià)已接近3萬元，但仍吸引不少客戶入駐。

地段是商業(yè)地產(chǎn)投資的黃金定律。對于寫字樓來講，擁有一個城市核心的地段，就意味著擁有了極其便捷的交通，完善的配套，以及這個城市最集中的人流、物流、信息流等，這些都是考量一個寫字樓是否具備投資價(jià)值的根本，而核心區(qū)位的土地資源是最為寶貴的稀缺資源，這就為寫字樓未來的增值奠定了穩(wěn)定的基礎(chǔ)。作為寫字樓項(xiàng)目，還應(yīng)更多的關(guān)注項(xiàng)目的品質(zhì)、物業(yè)管理、結(jié)構(gòu)布局及配套等。這些都是寫字樓投資的需要考慮的主要因素，也決定著寫字樓未來的增值空間與潛力。

從國內(nèi)外大中城市的寫字樓市場狀況來看，優(yōu)質(zhì)的寫字樓基本都是供不應(yīng)求，租金也基本呈逐年遞增的態(tài)勢。福州做為海西經(jīng)濟(jì)的重鎮(zhèn)，城市未來發(fā)展空間巨大，商務(wù)辦公物業(yè)的市場需求也將日益擴(kuò)大。現(xiàn)在“住禁商”正在大范圍鋪開，這也將促使大量的寫字樓需求回歸入市。當(dāng)然，商業(yè)地塊集中大量推向市場，是需要有一個較長期培育和市場消化過程。

福州某地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

寫字樓、SOHO、商鋪這三種不同的商業(yè)業(yè)態(tài)雖然在投資受眾上有所區(qū)別，但任何一種產(chǎn)品都有投資價(jià)值，只是價(jià)值體現(xiàn)在哪里而已。

相對于SOHO和商鋪，寫字樓的投資周期長、需要的資金量大，但其收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)較小，更具備保值增值的功能。這也是近幾年越來越多的開發(fā)商在寫字樓產(chǎn)品上選擇從“出售”轉(zhuǎn)向“自持”的主要原因。一方面，由于住宅市場受政策調(diào)控，不確定的變數(shù)增多，開發(fā)商自身為了轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，也選擇投資保值作用更高的寫字樓物業(yè)；另一方面，在激烈的市場競爭中，多數(shù)開發(fā)商不再追求如何做大，而更關(guān)心如何做好。以往的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，整體出售寫字樓很可能會演變成“只顧自家門前雪”的局面，而整體出租則可以有針對性地對租戶慎重選擇，提高物業(yè)的投資價(jià)值。

現(xiàn)階段，海峽金融街是福州最炙手可熱的商業(yè)地塊，但這并不意味著五四路CBD會慢慢淡出。福州商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展將呈現(xiàn)“新中心擴(kuò)大、老中心升級”的態(tài)勢，隨著城市發(fā)展的不斷擴(kuò)大，新中心必然出現(xiàn)，但老中心也在改變，以紐約曼哈頓街區(qū)為例，為何幾百年歷史的它至今仍然在升值?重點(diǎn)就在于它一直存在進(jìn)一步的提升空間。