一個(gè)新老交替的時(shí)代

在沉寂了十多年后，市場(chǎng)對(duì)寫(xiě)字樓的需求重新顯現(xiàn)。不過(guò)，那些早年規(guī)劃建設(shè)的樓宇，其硬件設(shè)施和周邊配套已很落后，無(wú)法適應(yīng)企業(yè)現(xiàn)代辦公需求。

沉寂多年的商業(yè)寫(xiě)字樓

福州商業(yè)寫(xiě)字樓的興起，要追溯到上世紀(jì)80年代。當(dāng)時(shí)，剛修建的五四路上出現(xiàn)了自用性質(zhì)的外貿(mào)中心大廈，直到80年代末國(guó)際大廈作為福州第一幢經(jīng)營(yíng)性高層純寫(xiě)字樓橫空出世，福州的商業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)才真正開(kāi)始啟動(dòng)。此后5～6年內(nèi)，一大批高層寫(xiě)字樓在五四路、湖東路、東大路等市中心區(qū)域拔地而起。

但短短的高峰之后，隨著住宅市場(chǎng)的興起、繁榮，福州寫(xiě)字樓市場(chǎng)便一頭栽進(jìn)了低谷，1993年下半年開(kāi)始，寫(xiě)字樓市場(chǎng)驟冷，一批寫(xiě)字樓項(xiàng)目建設(shè)停滯。開(kāi)發(fā)量及租售價(jià)格節(jié)節(jié)下跌，市場(chǎng)持續(xù)10年低迷，幾十萬(wàn)平方米的現(xiàn)房無(wú)法消化，使得不少開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生強(qiáng)烈的恐懼感，對(duì)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)談虎色變。

老寫(xiě)字樓“先天不足”

正因?yàn)楦Ｖ莸膶?xiě)字樓開(kāi)發(fā)存在著十多年的空檔期，所以如今多數(shù)企業(yè)在用的寫(xiě)字樓為早期規(guī)劃的樓宇，其硬件設(shè)施和周邊配套已很落后，對(duì)現(xiàn)代辦公造成諸多不便。業(yè)內(nèi)人士張先生告訴筆者，曾有開(kāi)發(fā)商委托機(jī)構(gòu)做過(guò)不完全統(tǒng)計(jì)，如今入駐這些寫(xiě)字樓的客戶中超過(guò)3成對(duì)現(xiàn)駐的寫(xiě)字樓不滿意。不滿意主要集中于三個(gè)方面：大廈的停車(chē)位少、電梯數(shù)量少且速度慢、上下班交通擁堵。

筆者了解到，如今，國(guó)際上通行的寫(xiě)字樓停車(chē)位配比是200：1，一座10萬(wàn)平方米體量的寫(xiě)字樓至少需要500個(gè)停車(chē)位。即便按照2000年頒布的《福州城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》：寫(xiě)字樓的停車(chē)配比應(yīng)該為100：0.4，福州多數(shù)寫(xiě)字樓還是未能達(dá)標(biāo)。如：環(huán)球廣場(chǎng)車(chē)位配比約為100：0.3；置地廣場(chǎng)配比約為100：0.2。可以說(shuō)：福州的寫(xiě)字樓配比不達(dá)標(biāo)的幾乎占到了90％以上。

另外，由于福州的多數(shù)寫(xiě)字樓是在十多二十年前開(kāi)發(fā)的，大多缺乏市場(chǎng)的前瞻性，在設(shè)計(jì)、功能、配套設(shè)施等方面不能滿足現(xiàn)在的需要，多是一些中低端產(chǎn)品。比如，一些寫(xiě)字樓在設(shè)計(jì)的時(shí)候，或迫于資金壓力，或?yàn)榱斯?jié)約建造成本，或?yàn)榱藴p少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價(jià)格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和客戶使用上的不便。早年的寫(xiě)字樓在建筑規(guī)劃上還存在一些缺陷，樓層低矮、過(guò)道又長(zhǎng)又暗、房間通透性差等。產(chǎn)品定位也不明確，在智能化、人性化等方面的設(shè)計(jì)還存在差距。隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，這些寫(xiě)字樓自然跟不上市場(chǎng)的發(fā)展步伐，在規(guī)模和專業(yè)化、國(guó)際化上與國(guó)際前進(jìn)水平還存在著很大的差距。

站在新老交替的分水嶺上

除了硬件問(wèn)題，目前一些寫(xiě)字樓的服務(wù)質(zhì)量差也是導(dǎo)致企業(yè)不滿的原因。在一些寫(xiě)字樓中都曾出現(xiàn)物業(yè)管理人員只收費(fèi)不管理或?qū)θ胱I(yè)主的正當(dāng)要求置之不理等情況，比如湖東路上一知名寫(xiě)字樓里的幾家外省公司就質(zhì)疑該寫(xiě)字樓的物業(yè)管理部門(mén)，為什么只能接入電信寬帶而不能接入網(wǎng)通寬帶，這在北京、上海等地的大寫(xiě)字樓是不可能發(fā)生的事情。

福建申發(fā)置業(yè)有限公司總經(jīng)理羅新認(rèn)為，隨著海西經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量的國(guó)際名企入駐福州以及本土企業(yè)的迅速發(fā)展，對(duì)于寫(xiě)字樓的品質(zhì)要求會(huì)越來(lái)越高，福州舊有的寫(xiě)字樓，不論是在硬件上還是在物業(yè)服務(wù)等“軟件”上，都已經(jīng)不能夠滿足現(xiàn)代福州打造金融中心CBD的這么一種需要。如今，福州當(dāng)下推出的以及在建的一批高端寫(xiě)字樓顯然意識(shí)到了這一問(wèn)題，不僅在配套方面是“后浪推前浪”：電梯以及停車(chē)位配備充足、電子設(shè)備智能化、外立面裝飾煥新，在樓層層高和消防配備方面與時(shí)俱進(jìn)。同時(shí)，也更加注重引入高端商務(wù)服務(wù)體系，以保持建筑硬件的歷久彌新與人性化商務(wù)服務(wù)。

羅新認(rèn)為：“哪怕是企業(yè)原來(lái)所在的寫(xiě)字樓并沒(méi)有完全不適應(yīng)辦公，但是在市場(chǎng)上有比較新的選擇，而總的成本支出并沒(méi)有增加很多的情況下，顯然多數(shù)企業(yè)更愿意搬到外觀更新、條件更好或者面積更大的寫(xiě)字樓。而這并不是意味著老的寫(xiě)字樓會(huì)就此退出市場(chǎng)，它們將會(huì)以相對(duì)較低的租金來(lái)吸引那些被趕出住宅和剛剛起步的中小企業(yè)入駐。”