房地產基金逆市中起航

據ChinaVenture不完全統計，外資房地產基金2005年以來共完成募集440億美金。內資房地產基金自2009年剛剛起步，數據尚無法統計，總體來講，地產基金在房地產開發中的作用依然較小。諾亞研究認為，這一局勢將在2011年發生改變。

從目前的市場看，已有多方主體參與到地產基金的發行和管理中。例如，從金地集團辭職的張華綱與趙漢忠相繼投身地產基金，從新加坡磐石基金出來的周純、從荷蘭ING跳槽復地投資集團的董偉海、從凱德置地到鼎峰地產投資的白勇、以及轉身成立盛世神州地產基金的張民耕等也已進入地產基金領域。除此之外，金地、萬科、首創、銀泰、復地、榮盛發展、萊蒙國際、中國海外發展等諸多知名企業或上市企業也開始了或正在摸索地產基金的發行。

地產基金的蓬勃發展受到了社會各方的關注。本文將從房地產基金產生的背景、房地產基金的風險收益特征、對社會和房地產行業的影響等方面做出全面剖析。

房地產基金

產生的背景

宏觀調控

自2011年1月26日新一輪房地產調控以來，決策層從多方面對房地產行業進行了圍堵，竭盡全力迫使一路漲不停的房地產價格回歸理性，以滿足社會大眾需求。這些政策中對房地產開發商影響最大的是信貸緊縮和限購令。

信貸緊縮從資金來源上加劇了房地產開發商的現金流壓力，而限購令則阻礙了銷售，減緩了房地產開發商銷售回款的回籠，兩方面的壓力使得本來就杠桿高企的房地產企業捉襟見肘。(能否找到新的融資渠道，關系到房地產企業能否在本次調控浪潮中安全過關。)而對于現金流相對充裕的開發商則可利用此次調控機會擴大規模，搶占市場份額。房地產行業是資金密集型行業，有效利用外來資金是企業擴大規模的最佳選擇。

從資金成本上來講，銀行信貸成本最低。隨著信貸關閘，房地產信托開始火爆。然而好景不長，信托資金的大規模增加對政策的有效性產生了干擾，銀監會不得不出手干預，造成房地產信托急劇縮減。相比之下，房地產基金沒有受至怔何金融監管機構的監管，其發行相對自由。從行業利潤角度看，房地產行業利潤在目前的市場價格下，利潤仍然具有吸引力。基金吸收高凈值客戶資金，與開發商同股同權進入項目，共享收益，共擔風險，即可以滿足房地產開發商對長期資金的需求，又可以滿足投資者享受開發利潤的需求。

地產金融的發展

如果說近年來中國的貨幣增發速度驚人，那么房地產行業吸納資金的速度則更是匪夷所思了。從2005年到2011年短短的6年間，房地產行業吸收的貸款量從2.5萬億上升至9.89萬億，翻了近4倍。相應地，房地產行業貸款占國內總貸款的比重由13.48％上升至19.99％。貸款過度集中于房地產行業將加劇銀行的信貸風險，迫使銀行降低房地產款貸款占比，如此巨大的資金需求迫使開發商不得不轉向其他融資渠道。

地產行業的發展

除了調控之外，住宅地產經歷了近10年的快速發展，本身也已經發展到了成熟階段，隨著人口紅利的逐漸下降，未來進一步擴大的潛力也比較小了。與此同時，中國消費概念的興起，為養老地產、商業地產、旅游地產等創造了廣闊的發展空間。住宅地產通過快速開發、快速銷售、高周轉率來獲取利潤，而養老地產、商業地產、旅游地產均采用自持、培育、長期運營等模式獲取長期利潤，這就決定了三類地產需要大量的資金沉淀，無疑加劇了在資金方面本已捉襟見肘的開發商的資金壓力，迫使開發商尋求長期穩定的資金來源，同時大資金的規模效應也會在一定程度上使開發商受益，因此開發商也愿意讓渡部分利潤空間。

投資者需求

金融危機以來，貨幣大量發行，名義財富急劇上升。與此同時，通脹高企，未來的政策不確定性風險加大。實際利率為負、資本市場底部震蕩、實業投資利潤空間下降等現象，使得居民迫切需要尋找新的保值增值的投資渠道。排除未來地產價格下跌風險的可能性，從目前觀察到的各項目回報情況看，旁地產行業仍然有著較高的回報率，能夠滿足投資保值增值的需求。

綜上，供需雙方的需求在當前調控下不謀而合，使得房地產基金越來越受到推崇。

房地產基金的風險收益特征

與直接購入房屋不同，房地產基金投資者的收益主要來自于房地產開發環節。基金收益的提高依賴于參與開發項目銷售額的提高和成本的控制。

就風險而言，不同類型的基金風險特征不同，目前市場上的主流基金有三類：

第一類，獨立地產基金。獨立基金的優勢在于獨立性和金融專業優勢。基金管理人只做基金管理，不做開發，不具備拿地資格。基金以財務投資者的身分與開發商合作開發項目，基金管理^對項目公司的開支和銷售做監管，以保障投資者的利益。基金的優點在于獨立基金一般會與合作開發商約定基金退出條件，能夠在基金到期時及時退出。主要風險在于，一是優先退出必須讓渡部分利益，二是基金發行前，無法確定參與項目和合作開發商。

第二類，具有開發能力的房地產基金。與獨立基金不同的是，此類開發商具有拿地資格，除了做基金管理，還做項目開發。基金管理公司的自有資金也通過LP的形式進入基金，與投資者的資金共擔風險，共享收益。優點在于基金管理^的利益完全與投資人捆綁在一起，利益輸送的可能性最低，但是退出時，如果銷售不暢，可能面臨基金展期。

第三類，開發商主導成立的地產基金。開發商搞地產基金的優勢在于資源優勢和地產專業優勢。在目前的環境下，依附開發商基金有著項目優勢，可以讓基金在短時間內成長起來。缺點是做的都是地產商的大部分利益不在基金中，容易產生利益輸送。

房地產基金對行業和社會的影響

有效地增加房地產供給

金融系統信貸緊縮給房地產行業造成了巨大的資金壓力，提高了房地產企業的融資成本，降低了房地產供給。在目前市場“供不應求”的情況下，無疑是雪上加霜。但是如前所述，銀行信貸在房地產行業的過渡集中會增大銀行的系統風險。而房地產基金作為金融系統外資金，來源于風險承受能力較高的高凈值客戶資金，對社會產生的影響較少。代替銀行或信托資金進入房地產領域，房地產基金可以有效地為該行業提供支持，提高房地產供給，抑制目前居高不下的房價，促進行業的良性發展。

為社會閑散資金尋找投資渠道

逐利的民間資本滲透到市場的各個領域，沖擊了房價和物價，投機資金進入房地產基金，參與開發環節，賺取開發利潤，可以有效地降低市場上投機資金對房價和物價的沖擊。

從以上角度講，地產基金能夠促進行業和社會的良性發展，從目前的情況看，諾亞研究認為，地產基金會受到政府的支持。