新興的商業地產投資熱土

自從住宅“限購”以來，眾多資金轉戰商業物業的消息不斷出現，商業物業銷售火爆。隨著限購時間越長，這種趨勢越加明顯。業內人士指出，未來全國各地寫字樓等商業物業將越來越受到市場的關注。

住宅不給力寫字樓卻火了

自從2010年開始，停發第三套房貸，限購令出臺，央行加息等等一系列的政府治理住宅市場的宏觀“組合拳”出擊，使得住宅市場的投資日漸趨于冷靜。調控壓力下，開發商也在尋求新的出路和市場機會。繼恒大地產涉足體育行業后，萬達、富力、綠城等也加入行列。而自從去年包括萬科、金地、中糧、保利等國內一線開發企業都投入到了商業地產后，福州阡多本土開發商也都相繼涉足商業地產。一個不爭的事實，面對房地產調控的持續推進，非住宅類產品在房企開發戰略中的比重正在提升。

值得注意的是，限購令限購的是住宅，對住宅的商業地產等不在限購范圍內。因此，在住宅地產被“限購”遇冷時，商業地產卻找了商機。

事實上，在商業地產市場上。除了原本就頗受投資者親睞的商鋪投資如今更加火熱外，連原本長期處于“弱勢”的商業寫字樓市場也都呈現出一派繁榮景象。筆者了解到，今年以來福州寫字樓交易量明顯增加，甚至出現了供不應求的局面，許多新開盤的寫字樓，一經推出便銷售一空。而在二手市場上，成交價高達20000元／平方米的寫字樓也并不罕見。與此同時，寫字樓租金也呈現出迅猛上漲的趨勢，許多地段較好、品質較高的寫字樓都有50％～60％的租金上漲。

越來越多的開發商紛紛涉足寫字樓市場。據不完全統計，今年上半年福州寫字樓動建或是公開的項目將達到20多家。其中以海峽金融商務區項目居多，其中包括了申發大廈、宇洋中央金座、升龍大廈等。在閩江北岸CBD區域，還有融僑集團、升龍地產等品牌開發商開發的超高層寫字樓項目。

“洼地”價值凸顯

筆者了解到，上世紀90年代末，福州市寫字樓市場陷入低谷，寫字樓開發量及租售價格不斷下跌，市場持續低迷，幾十萬平方米的現房無法“消化”，開發商更是對寫字樓開發談虎色變，也因此造成了十多年的寫字樓開發空窗期。十多年來，企業的辦公需求在不斷增長，原有的寫字樓存量早已無法滿足市場需求。僧多粥少的局面，造成近年來福州的寫字樓租金頻頻上漲。

業內人士分析，在住宅市場調控日益趨緊的今天，大量投資資金被迫退出住宅市場，卻找不到出路。投資商鋪雖是不錯的選擇，但一方面現在的估值系統相對于租金回報已經較高，加上好的鋪面的確太少，商鋪投資對區位價值判斷的專業性也很強，普通投資者很難把握。這時，風險較低、收益較高的寫字樓自然進入了投資者的眼中。

從目前福州在售的樓盤來看，以大戶型及高端樓盤居多。對于這些樓盤來說，買者大多是多次置業者。在對住宅市場宏觀調控的“新國十條”中規定，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50％。加上一些市中心樓盤以及江濱地段樓盤，每平方米價格高達兩三萬元，價格已經與許多目前在售的寫字樓項目相差無幾。福建申發置業有限公司總經理羅新認為： “無論是從租售比，還是從投資的升值空間來看，寫字樓項目無疑更具有吸引力?！?/p>

在中原地產福建分公司二級市場總經理蔡俊看來，而在福外商業地產中長期處于“低洼”的寫字樓市場，其價值潛力正在日益凸顯。蔡俊說：“其中，海峽金融商務區和閩江北岸CBD作為未來福州寫字樓集群的兩大規劃重心，價值潛力要高出傳統區域的寫字樓許多。”

新興寫字樓集群前景看好

羅新表示，雖然寫字樓目前受到熱捧，但就目前市場的成交數據來看，絕大多數寫字樓的購買者仍以企業和機構為主，主要是用于解決辦公需求，寫字樓市場上剛性需求占據了主導地位?！斑@并非是說寫字樓市場缺乏投資者關注，實際上關注寫字樓的投資者數量眾多。只是由于大部分的個人投資者因為資金有限，在目前寫字樓產品供不應求的局面下，很難與資金實力雄厚的企業競爭?！绷_新說，目前市場上在售的寫字樓產品大多都被有實力的企業打包買走，這些企業一出手，多則數層少則1000平方米起，所需的資金動輒數千萬，一般的投資者根本不具這個實力。

羅新也認為，未來投資寫字樓市場仍大有可為。因為寫字樓是一個可以獲得長期穩定回報的良好投資產品，所以在國際上一些成熟市場中，個人投資者擁有寫字樓的比例往往達到50％以上。而在福州，目前個人投資者擁有寫字樓的比例僅為10％，未來這個比例也應該上升至40％以上才較為合理。所以說，福外l的寫字樓市場仍具有極大的投資空間。

“隨著海西經濟區規劃的確立，不僅本土企業會獲得很大的發展，還將會有更多的央企以及外省企業甚至合企入駐福建，而福州作為該區域的核心城市，很適合這些企業在此設立區域總部。這些企業的辦公需求，對于未來福州寫字樓市場會有很大的推動作用。”業內人士表示：“另一方面。傳統區域的五四路寫字樓集群不僅人滿為患，而且產品本身和周邊配套都已經無法滿足上述企業對于區域總部定位的要求。相對而言，新興的海峽金融商務區和閩江北岸CBD作為未來兩大福外l高端寫字樓集群，不僅區域內的單個產品更先進和人性化，整個區域也擁有更加完善的配套設施，可能更會是這些企業設立區域總部的首選之地。”