商業地產迎來掘金時代

自2010年4月開始，國家出臺了一系列樓市調控政策，劍指投機炒作氣氛越發濃重的旁地產市場，截止目前，一線城市住宅市場成交量明顯下降，而一向不溫不火的商業地產則接下了下一波火爆行情的接力棒。

歷經數年的高速發展，高房價已成為房地產市場的隱痛，為了讓市場回歸理性，政府接連出臺調控措施，在“國十條”、“限購令”、房產稅等政策的影響下，住宅成交量開始下跌，市場觀望情緒日漸嚴重，調控初現成效。與走入低谷的住宅市場相反，商業地產表現喜人。

受政策影響小

自去年4月國家陸續出臺樓市調控政策以來，我國房地產市場已歷經數波調控的洗禮，二套房首付上調至6成，貸款利率不低于基準利率的1.1倍，二套以上住房被限購，加上央行不斷上調存款準備金率，銀行信貸額度被收緊，住宅市場進一步走高的可能性不大。

福州大學房地產研究所所長王阿忠表示：“國家推出調控措施，住宅市場面臨政策上的巨大風險，在限購令下，市場成交量減少，投資住宅市場將面臨‘退出難’的風險?！?/p>

細數歷次調控政策，住宅市場都是首當其沖的目標，而不在限購范圍內的商業地產則獨善其身，成為調控政策下最大的受益者，隨著國家對住宅調控的進一步加強，投資者布局商業地產的步伐也會加快。

九歌萬派地產機構董事長劉波表示，提到住宅市場，聯想到的都是限購、限貸政策，在流動性泛濫的背景下，投資者的投資渠道更為狹窄?！爱斪≌馁嶅X效益消失后，商業的投資熱炒是必然的?！?/p>

高回報催生投資熱

除了政策上的偏向，商業地產的高回報率也是吸引投資者加快介入的主要原因。據了解，目前我國住宅的年回報率僅為2％～3％，而商業地產的年回報率高達5％～10％。

“由于調控之前住宅市場的火爆行情和低門檻的投資限制，造成了商業地產價值被忽視?！蓖醢⒅冶硎?，商業地產還處在價值洼地，尤其是寫字樓的價值被低估。商住之間存在著嚴重的價值倒掛。

據某權威房產機構研究報告顯示，近兩年，中國一線城市的優質寫字樓租金價格全線上升，投資需求旺盛，空置率明顯下降。預計未來寫字樓租金將繼續保持上漲，隨著市場的持續向好，寫字樓的投資開發也將迎來一輪高潮。

雖然我國一線城市CBD在經過快速發展后，已經接近世界一流的水準，但租金仍然處于低位，北京和上海的寫字樓租金僅為香港的30％左右，深圳更是不到10％，我國寫字樓等商業地產回報率還有極高的上調空間。

此外，民眾購買力的持續增長也是推動商業地產發展的動力之一。有數據顯示，2010年，全國的消費零售總額突破15萬億元，同比增長18.4％。全國各大城市的新建成的百貨和購物中心數量都在快速增加。

開發商看好后市

在政策與市場需求推動商業地產向好的同時，國外的經濟形勢變化也帶來了利好信息。隨著國際經濟的回暖，許多注重降低成本的跨國企業希望在中國尋找性價比更高的寫字樓。

有不少跨國公司CEO表示，中國內地規?？涨暗某鞘谢M程和持續的經濟發展不僅為商業房地產市場提供了強勁的需求，基礎設施的不斷完善也為跨國公司在中國地區乃至亞太地區的產業布局和選址提供了更加多元化、更加靈活的策略選擇。

地產業界也看到了商業地產廣闊的市場前景。2010年，萬科在商業地產領域投資200多億元目。保利地產計劃未來3年內將商業物業的投資比例逐步提高到總體投資的30％。遠洋、萬通、五礦等房企也加快了商業地產的戰略布局。

眾多房企的集體轉型，預示著商業地產已成為開發商未來發展的重要一環。有業內人士認為，當住宅市場的暴漲時代成為過去式，轉型商業地產就成為未來的主流趨勢。劉波表示，“隨著國內大型開發商開始研究轉型商業地產開發模式，未來三年，商業地產的火爆行情是顯而易見的?！?/p>