倫敦地產是世界上最大的泡沫嗎?

倫敦主要地段的地產價格已經接近并且可能超過這些年來的峰值，這情況就像雷曼倒閉、金融危機從未發生過似的。

倫敦地產是世界上最大的泡沫嗎?

在用“泡沫”這個詞的時候，我猶豫了一下。但是談論到倫敦的房地產業，這個詞恐怕難以回避。現在在這個行業里，發生著難以置信的事情。

走在倫敦街頭，你找到一家房屋中介公司，從窗子里望進去，你會覺得人們都瘋了!然后你會意識到這僅僅是以英鎊計算的價格，也就是說，如果換算成美元的話，數字還要再高上60％!

現在在倫敦南部，一套帶著小花園、只有一間臥室的公寓要賣到50萬英鎊(相當于80萬美元)，而且這還是沒有泰晤士河河景的地段。真的嗎?在切爾西，一套有兩間臥室的中等大小的公寓要賣到200萬美元。

根據英國菜坊房地產經紀有限公司提供的高端地產追蹤指數，倫敦主要地段的地產價格已經接近并且可能超過這些年來的峰值。而從地產中介公司的窗口所看到的東西也證明了這一點。這情況就像雷曼倒閉、金融危機從未發生過似的。

“倫敦的地產是21世紀的‘瑞士銀行賬戶’。”倫敦投資公司Peel Hunt的分析師羅賓·哈迪(RobinHardy)說。他解釋說，由于地緣政治危機和歐債危機的發生，埃及、敘利亞以及南歐國家的富人們都在爭相涌入倫敦，而向來被稱作“億萬富翁的后花園”的倫敦中心地區顯然是他們投資的最佳選擇。

“如果你的目標只是資本的保值的話，倫敦地產無疑導一個相當安全的投資。”羅賓說，“他們認為，把錢變成倫敦斯隆街上的公寓，比放在敘利亞首都大馬土革要安全得多。”

英國福克斯頓房地產代理公司(Foxtons)代理著倫敦的高端地產。其中的工作人員透露，該公司在斯隆廣場的分析今年80％的銷售都來自海外客戶。

隨著海灣地區、俄羅斯、印度、中國的新富們紛紛來到了倫敦，倫敦變成了一個球超級富翁們聚會的大舞臺。而且這是一個持續的過程，以俄羅斯為例，至少在未來10年里，俄羅斯的資金還將源源不斷地涌入。一個對沖基金的經理說，倫敦的地產業就是“俄羅斯的一個洗錢機器”。

還有其它一些因素在起作用。倫敦變成歐洲的金融中心。這個巨大的金錢交易機器的運行速度已經遠遠地超過了曾經的那個倫敦金融區。在梅菲爾和多克蘭斯的小巷里，云集著擁有巨大能量的對沖基金和秘密的期貨公司。可觀的利潤成為了地產價格飆升的主要推手之一。

還有，你可以考慮到這里綜合的低利率水平。一個朋友曾向我解釋，倫敦的房子雖然總體上所費甚多，但是攤到每年的成本卻很少，因為按揭的利率僅為1％。

這樣的消息口耳相傳，最終關于倫敦的神話被無限地夸大了。房價像坐上了直升機一樣地飆漲。但是有一些因素則告訴人們，是時候停下來思考了。

首先，你看到越來越多的“黑窗”(即沒人住的房子)。星期日，我和一個老朋友去一家俱樂部。他對我說，在倫敦的中心地帶，越來越多的房產在大多數時間里是無人居住的。你在街上，看看那些房子的窗戶，幾乎沒有什么亮燈的。

第二個顧慮則是越來越多本土的英國人被迫在倫敦城外生活。一位議會成員和一個基金公司的高層嘆息，現在年輕人們已經沒有辦法承擔住在城內或附近的成本，而不得不奔波地開始自己的事業。許多中產階級也在遭遇同樣的命運。這將最終扼殺倫敦經濟的活力。

第三個問題是1％的利率不可能永遠持續下去。利率遲早回升，而且當利率上升的時候，許多房貸變成難以支付、難以處理的壞賬。

第四個問題是常常被人們遺忘的。在互聯網和現代科技大行其道的時代，一個大型的、成本高昂的城市的競爭優勢是在削弱的。20年前，如果你希望在英國建立一個對沖基金，你很可能只能在倫敦做。但是現在不是之一了。如果你搬到小城鎮，成本會低許多，而且生活質量也會高很多。

第五個問題是最為嚴重的，這就是租金上漲的滯后性。根據萊坊公司的數據，倫敦主要地區的房價在過去10年里翻了—倍，租金上漲則不超過10％。結果就是土地的所有者平均的收益率僅僅約為3.6％，而10年前這個數字還是6％。我與出租者和所有者的對話顯示，有些所有者的收入可能更低。

如果你把購買、銷售、維護房屋的費用以及稅收和物業費全部算在內，如果這些土地所有者們還能有所收入的話，也是微薄得可憐的。

支持現有價格的論者們可能會很快地這么回擊：“但是人們投資不是為了土地的收益率，而是為了資本的收益!”

可是，在一個理性的市場上，土地的收益率也是資本收益的驅動力。資產的價格上漲是因為現在的所有者獲利豐厚，以至于不斷有新的競爭者加入。如果這個市場上賺不到錢，就沒有人會去不斷地推高資產的價格。

這個局面會改變嗎?對于那些生活和工作在英國的人來說，答案是很明顯的。如果我搬回這個城市，我不可避免地要在這里生活和工作；如果我必須在倫敦生活，那么我會租房子。