業(yè)界點(diǎn)評(píng)福州商業(yè)投資前景

隨著樓市調(diào)控加緊，住宅市場受到限制，商業(yè)地產(chǎn)開始發(fā)展。今年是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)會(huì)年。本刊特邀多位福建房地產(chǎn)專家及業(yè)內(nèi)人士就福州商業(yè)地產(chǎn)投資前景進(jìn)行評(píng)析。

1 程凌虛福建籍知名地產(chǎn)評(píng)論員，專欄作家

自去年以來，不受樓市調(diào)控政策影響的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。商用地塊拍賣相當(dāng)紅火，多座城市綜合體拔地而起。城市綜合體是城市發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，它通過酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓等綜合類的物業(yè)組成，形成城中之城。這種集聚的效應(yīng)和功能的加成，以及對不同的客戶群的吸引就形成了一個(gè)城市繁華的中心，能夠成為拉動(dòng)增長的發(fā)動(dòng)機(jī)。

城市綜合體肯定對城市的選擇，特別是包括對區(qū)域的選擇要求是非常高的，如果當(dāng)?shù)乇緛聿荒苄纬稍诔鞘猩?jí)或拉動(dòng)的發(fā)動(dòng)機(jī)，那肯定是選錯(cuò)了城市綜合體的地址。所以，基本上都是在老城的中心或在老城更新升級(jí)的地方，原來已有的商圈或商圈的升級(jí)，它的成功率是很高的。

再有就是在一些新城的中心，比如說副中心，因?yàn)槲磥沓鞘行鲁堑慕ㄔO(shè)速度飛快，這些地方的交通，成長值，包括客戶群都有非常多的優(yōu)勢。如今，城市綜合體正成為拉動(dòng)中國城市升級(jí)和增長的一個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)，在城市化的過程中起到了非常重要的作用。未來5年，商業(yè)地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)市場中的一枝獨(dú)秀。

2 江映輝福建資深地產(chǎn)專家

在住宅市場受調(diào)控影響之時(shí)，開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，從今年4月的住交會(huì)上就可以看到，不論是樓盤配套的基礎(chǔ)商業(yè)還是—些大型商業(yè)項(xiàng)目都格外多。從投資的角度來說，也不再以住宅市場為主，投資重心由住宅轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來2～3年里福州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總面積將超過500萬平方米，一個(gè)不到300萬人口的福州市目前已經(jīng)能數(shù)出7個(gè)商圈。以八一七路為例，除了福州市民最熟悉的東街口商圈外，還有先后建設(shè)的中亭街、冠亞廣場和茶亭街的舊城改造，這些又與正大廣場、萬寶連片，超百萬平方米的商業(yè)面積密集地分布在鼓樓區(qū)與臺(tái)江區(qū)的交匯處。重復(fù)的商業(yè)業(yè)態(tài)的確導(dǎo)致一些項(xiàng)目招商運(yùn)營面臨困難。

然而，從城市發(fā)展的角度上看，隨著城市化進(jìn)程的加快和城市產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，福州商業(yè)必將從單一商圈向多商圈方向發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)必將從傳統(tǒng)百貨、超市、店鋪往購物中心、綜合體、shoppingmall等方向發(fā)展，在發(fā)展過程中，部分老商圈如果不能及時(shí)把握這種變化趨勢，那就有被邊緣化的危險(xiǎn)。近年來，福州陸續(xù)推出的大型商業(yè)項(xiàng)目主要集中在城市居住新區(qū)，即非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，這既填補(bǔ)了新區(qū)商業(yè)配套的空白，滿足了居住者就地一站式購物的需求，而且也使得城市商業(yè)布局更加合理均衡，城市區(qū)域功能更加完善，城市形象得到提升。

3 羅新福建申發(fā)置業(yè)有限公司總經(jīng)理

從投資商業(yè)地產(chǎn)來講，我個(gè)人首選海峽金融街萬達(dá)廣場，第二個(gè)是萬寶商圈，第三個(gè)就是五四路溫泉公園一帶，第四考慮倉山萬達(dá)廣場。

首先說東街口商圈，我認(rèn)為，如果沒有步行街和高檔CBD商務(wù)區(qū)配套，東街口商圈很難作為市中心商圈的概念延伸下去，未來會(huì)失去原有的商業(yè)核心地段的地位，因?yàn)槟厦嬗袀€(gè)冠亞廣場，再南面有茶亭街，這整條街都沒發(fā)展起來，對東街口有負(fù)面影響。

萬寶商圈算是近年來福州城第一個(gè)新型商圈。總體來講，比起東街口和中亭街，萬寶商圈解決了停車難的大問題，而且吃飯、休閑、逛街可以在這里“一站式”解決，不過，萬寶商圈還有幾大缺失，一是缺少大型的集中百貨，二是雖然附近有閩江北岸中央商務(wù)區(qū)寫集群，但是兩者之間被西二環(huán)立交橋阻隔，無法形成互動(dòng)。

五四路溫泉公園一帶也已經(jīng)列入商圈規(guī)劃范圍，但這一片是以公共休閑為主，作為市中心來講，地段是一流的，在四周寫字樓的環(huán)抱下人氣很高，只是整體布局受到限制，空間不夠開闊，停車也不方便。

倉山萬達(dá)廣場正在以迅猛的速度崛起，可是它的周邊都是住宅，以住宅為主的商業(yè)不可能成為商圈概念。但這一點(diǎn)對金融街萬達(dá)廣場就不是問題，因?yàn)樗信涮状笠?guī)模的寫字樓，白天的人流量會(huì)非常大。另外，從一個(gè)城市核心商圈的關(guān)鍵要素衡量，步行街、大型百貨、娛樂中心、CBD商務(wù)集群、高檔住宅，金融街萬達(dá)廣場都具備了，在福州未來的發(fā)展過程當(dāng)中，它會(huì)是—個(gè)主角。

4 某知名房地產(chǎn)公司福州項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

從大環(huán)境來講，目前正是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的起步階段，遠(yuǎn)未達(dá)到黃金期，前景應(yīng)該還是很好的。曾經(jīng)有人做過統(tǒng)計(jì)，在美國這樣的地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟的國家，人均擁有商業(yè)地產(chǎn)達(dá)7平方米。而在中國，人均恐怕還不到1平方米。所以說，中國的商業(yè)地產(chǎn)方興未艾。

對于福州來說，商業(yè)地產(chǎn)的需求量還是很大的，特別是類似金山這樣新興生活區(qū)，商業(yè)配套嚴(yán)重缺乏，商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入，就是一種必然。今天的金山，即便沒有萬達(dá)和紅星國際這樣的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入，也會(huì)有其他開發(fā)商前來開拓。做一個(gè)最保守的預(yù)計(jì)，福州的商業(yè)地產(chǎn)10年內(nèi)至少翻一倍的價(jià)格。

現(xiàn)在福州的城市綜合體項(xiàng)目正在迅速增多，就福州目前能夠容納的體量來看，已經(jīng)超出。投資者對商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)還需要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。從具體的產(chǎn)品來看投資前景的話，受限于市場需求，寫字樓的投資風(fēng)險(xiǎn)較大，且升值空間也有限；而商鋪的投資回報(bào)則會(huì)較高，但是風(fēng)險(xiǎn)也較高，十分考驗(yàn)投資者的眼光；相對來說，公寓因?yàn)榭們r(jià)低、易出手，資金占用少且回收快，投資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較小，回報(bào)也不錯(cuò)，是中小投資者比較理想的選擇對象。

5 鄭愛新福州雙安房產(chǎn)代理有限公司董事長

去年9月份以來，不論是寫字樓還是商鋪，售價(jià)都在不斷上漲，五四路的寫字樓從每平方米8000—9000元漲到了1.3～1.5萬／平方米；商鋪成交量也在持續(xù)上升，我們公司目前的商鋪成交量已經(jīng)上升到了成交總量的四分之一。

目前在地產(chǎn)界有一個(gè)普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)，就是未來5年是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)期。這里不僅是指福州，在全國范圍內(nèi)基本都是如此。這么說是因?yàn)椋軘U(kuò)大內(nèi)需的宏觀政策引導(dǎo)，以及居民個(gè)人收入提高和消費(fèi)觀念的改變，未來5年全社會(huì)的消費(fèi)需求將會(huì)大幅上升，尤其是對服務(wù)產(chǎn)業(yè)的需求將會(huì)激增。需求的擴(kuò)大就會(huì)刺激更多的企業(yè)、商家不斷涌現(xiàn)，從而對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生強(qiáng)勢需求。

我個(gè)人預(yù)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)的均價(jià)，到2014年的時(shí)候?qū)?huì)翻番。但是，這里說的是均價(jià)。實(shí)際上，到時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)某些商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格翻了2～3倍，而一些商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格則上漲緩慢甚至沒有任何升值。這是因?yàn)椋鄬τ谧≌禺a(chǎn)投資，商業(yè)地產(chǎn)投資需要的專業(yè)性更強(qiáng)，要考慮的因素更多，因此風(fēng)險(xiǎn)也更大。如果類比于證券市場，那么住宅投資就像買股票，而商業(yè)地產(chǎn)就像是在買期貨了。

福州的商業(yè)地產(chǎn)由于此前大量購買需求的涌進(jìn)，使得不少商業(yè)地產(chǎn)未來3～5年的升值潛力都被發(fā)掘殆盡，目前具有投資價(jià)值的產(chǎn)品并不多，許多產(chǎn)品的投資回報(bào)率很低，遠(yuǎn)比銀行的貸款利率還低得多。因此，投資者在選擇投資目標(biāo)時(shí)，還是要更加謹(jǐn)慎才行。