利率上升通道中的房貸規劃

古先生，34歲，太太32歲，兩人均有社保，育有一女，女兒5歲。目前有銀行存款20萬元，黃金投資10萬元，房產兩套。其中一套是8年前購買的小房，當前價值110萬元，仍有17萬元貸款尚未償還，每月還款1270元。另外一套是2009年6月購買的，當時的市價200萬元。古先生付了2成首付款40萬元，其余的160萬元全部靠商業貸款，貸款期限25年。當時5年期以上的商業貸款利率為5.94%。目前該房市價上漲到了320萬元。夫妻二人在同一公司任職，古先生的月收入為2.1萬元，年終獎5萬元，古太太的月收入8000元，年終獎2萬元。月生活支出為5000元，女兒每月需要的費用約2000元。汽車一輛，每月費用約2000元。給雙方父母每月的贍養費共4000元。原本生活安排得妥妥當當，但隨著2010年10月20日開始加息，目前5年期以上商業貸款的利率已上升到了7.05%，古先生每月的還款額從原來的10250元增加了1000元左右。古先生感覺到了還款壓力在增加，希望能緩解這種壓力。

財務狀況分析

先從資產負債和收入支出情況兩方面來對古先生一家的財務狀況做一個診斷分析，見表1、2。

資產負債情況分析

從古先生的家庭資產負債表來看，家庭總負債占古先生家庭總資產的31.5%，沒有超過50%的安全警戒水平。要注意的是，資產是按市值來計價的。由于資產市值容易發生變動，這種變動會影響到資產負債率的變化。從古先生的資產負債表來看，有90%的資產是房產。這一比例使得古先生家庭的資產風險較為集中。一旦房產價格出現下跌，整個家庭的資產負債率會呈現上升趨勢，從而使家庭的財務風險增加。比如，如果房產價格回落到2009年買房水平，古先生的兩處房產價格將分別回落到68.75萬元和200萬元，假設其他資產價格不變，古先生的總資產將縮水為318.75萬元，按負債170萬元計算，資產負債率為53.3%，將超過50%的安全警戒水平，威脅家庭財務安全。另外，由于目前處于加息通道，貸款利率越來越高，貸款的還款負擔越來越重。

收入支出情況分析

從古先生家庭目前的收入支出情況來看，夫妻兩人的月總收入為2.9萬元。其中，古先生的月收入2.1萬元，占72%；古太太的月收入8000元，占28%。古先生是家庭的主要經濟支柱，主要的收入來源。

目前古先生家庭的月總支出為2.55萬元。其中，日常生活支出為1.3萬元，占51%；貸款月供支出1.25萬元，占49%。古先生家庭日常支出占月總收入的44.8%，這個比例并不低，如有可能還需適當控制生活開支。

古先生家庭的房貸還款占月總收入的43.2%，高于40%的臨界水平，表明古先生的家庭財務風險較高。從房貸還款占月總收入的比重來看，古先生應設法降低每月房貸還款額，以降低財務風險，緩解還款壓力。

理財規劃建議

雖然古先生主要是在房貸還款上遇到了壓力，但經過了解后發現古先生家庭并未有一個完整的財務規劃。我們可從應急準備、長期保障、教育、養老等方面先為古先生做好基本的規劃后，再將房產還貸規劃納入進行調整，最終形成綜合理財規劃。

應急準備

古先生和古太太在同一家公司就職，風險概率高于其他家庭。加上古先生的家庭房屋貸款還款在每月收入中占比很高，一旦遇到意外情況，對家庭財務可能產生巨大的沖擊。做好應急準備是應付家庭緊急情況的重要措施。對于古先生家庭來說，應急準備應為6個月最佳，且要覆蓋房屋貸款還款額。按古先生和古太太目前自身必需生活支出為5000元/月，加上女兒生活支出2000元/月和房貸支出為12520元/月，要準備11.7萬元作為應急資金。這么高金額的應急準備是因為古先生家庭貸款還款的財務風險高所致。

長期保障

古先生和古太太都有社保，但古先生年近35歲仍沒有購買任何商業保險，這對于有高額房貸和子女的家庭來說，長期風險防范明顯不足。也正因為缺乏長期保障，古先生的資產90%是房產，除黃金投資外，并未進行其他投資。做好長期保障，家庭的其他財務資源就可以釋放出來進行一些較長期的投資或理財，以幫助實現更長遠的規劃。沒有做好長期保障，錢也就只能存在銀行，用以應對未來可能發生的意外。根據“雙十”原則（保額為年收入的5～10倍，保費為年收入的10%），按月收入計算的古先生的年收入為25.2萬元，其保額的最低額度可設置為126萬元，年交保費控制在2.5萬元以內。古太太的按月收入計算的年收入為9.6萬元，最低額度可設置為48萬元，保費控制在9600元以內。以上保額合計為174萬元，剛好可以覆蓋房屋貸款，年保費可從年終獎中提取。

子女教育

古先生對于女兒未來的期望很高，希望為孩子18歲時準備60萬元的教育金。經測算，按8%的年均投資收益率，從孩子5歲起，每月投資2200元左右即可在她18歲時籌備到60萬元的教育基金。

養老規劃

古先生未來工作26年就要退休了。由于之前都只是通過社保進行了一些基本養老金的籌備，想使退休后的生活質量與退休前保持一致，則需要自己再另行籌備額外養老金。假設古先生60歲退休，一直活到85歲以上，就需要籌備退休后至少25年的生活費用。身為女性的古太太則面臨更大的養老問題，因為古太太的退休時間早，需要籌備55～85歲30年的生活費用，而籌備時間僅從現在32～55歲，即只有23年時間籌備。在通脹率為3%，退休后的投資收益率與通貨膨脹率相同的假設下，按古先生和古太太兩人目前的生活費用5000元計算，需要準備355萬元的養老金。如果其中的50%由社保滿足，另外50%自行籌集，可通過每月定投2252元來籌備177.5萬元的養老金。

房貸規劃

根據上述規劃，古先生家庭的每月財務資源節余為29000（月收入）–25520（月支出）–2200（子女教育投資）–2252（養老投資）=-972元。古先生目前的月財務資源無法滿足上述基本目標，缺口為972元。

由于古先生的月支出中房貸還款比重較高，不僅占用了其他財務目標的資源，也使古先生家庭的財務風險增大了。最佳的解決辦法是設法降低月支出中用于還貸的金額，并將節省出來的月財務資源用于滿足其他長期目標。特別是在目前一次性投資風險較大的情況下，通過每月定投的方式能以較低的市場價逐步購入投資性品種，經過耐心的等待之后收獲的投資回報能用于滿足未來長期目標。

目前古先生的資產中有活期存款20萬元和黃金10萬元，這兩筆資產是可用來提前償還房貸。但并非要全部用來償還房貸。按應急準備的測算來看，古先生需要預留10萬元左右應付6個月的生活支出和房貸。所以能動用的活期存款僅為10萬元。由于古先生之前投資的黃金已經漲幅不小，目前黃金走勢的不確定性較高，建議用黃金投資10萬元和活期存款10萬元提前償還貸款，這樣能使每月貸款還款額減少1500元左右。既能彌補上述972元的缺口，還有部分節余可靈活支配。如果只需彌補972元的上述缺口，可只用黃金投資5萬元與活期存款10萬元提前還款。

實施策略

（1）從銀行存款20萬元中留出10萬元作為應急準備金，其中5萬元可以活期或定活兩便的方式保留，另外5萬元可投資貨幣基金。

（2）向可靠的保險顧問或第三方理財機構咨詢如何在家庭保費控制在3.5萬元內獲得至少174萬元的保障額度。

（3）可用銀行卡開通兩個基金定投賬戶，一個賬戶每月定投2200元作為教育基金賬戶，也可通過購買子女教育保險的方式儲備。兩者的區別在于基金不是強制性的，需要有良好的投資習慣和堅持長期投資的信念，而保險是強制性的，部分保險還能在家長遭遇意外情況下仍幫助交納保費以保證孩子未來的教育基金。

（4）古先生和古太太還可再開立一個養老定投賬戶，每月投資2252元作為養老基金。

（5）將銀行存款10萬元和部分黃金投資用來提前償還部分貸款，緩解房貸償還壓力，并將一部分資源用來實現其他理財目標。

作者系中山大學管理學院財務與投資系副教授