兩面討好的房地產政策

日前，《房地產開發企業資質管理規定(修訂征求意見稿)》公開征求意見。該《意見稿》最引人注目的規定是關于開發商捂盤惜售、哄抬房價的具體處罰標準。《意見稿》規定，房地產開發企業囤積土地、擅自變更容積率、捂盤惜售、哄抬房價，經有關行政主管部門查實，可處以1萬元以上3萬元以下的罰款。

《意見稿》一公布，輿論就對這個處罰規定表示非常不滿，認為處罰太輕，其中以馬光遠博士的觀點最具代表性。馬先生以“哄抬房價，罰酒三杯”為題，發表了長篇評論，將該規定定性為“貌似處罰、實為獎勵”，并呼吁加重處罰。

值得思考的是，持馬先生這樣的立場與觀點的大有人在，社會主流觀點似乎都是這么看的：如果加重處罰，提高違規違法成本，而不是輕描淡寫，不痛不癢，一定能達到效果，房地產市場就不會像現在這樣像匹脫韁的野馬。

不過，一個簡單的道理告訴我們：獎罰分明要建立在合情合理的基礎上。如果缺乏這樣的前提，再重的處罰也會雷聲大雨點小以致無濟于事。原因在于：其一，無端重罰，于情于理于法都說不過去，讓執法者無從下手；其二，不合事理的處罰規則本身一定存有漏洞，容易讓人抓到把柄，更容易讓人鉆空子。

以《房地產開發企業資質管理規定》中的處罰規則為例，意見稿規定，房地產開發企業囤積土地，擅自變更容積率，捂盤惜售，哄抬房價，經有關部門查實，可處以1萬元以上3萬元以下的罰款。乍一看，對于富得流油的開發商與暴利累累的房地產企業而言，1到3萬元的處罰當然是不起眼的，再加個千倍也不算多。可問題在于上述處罰條件中，有些模棱兩可，界定困難，比如囤積土地；有些貌似違規犯戒，實則無關痛癢，比如捂盤惜售；有些甚至是無中生有，比如哄抬房價。這樣一來，懲戒對象似是而非，政策界限模糊，拿捏的空間大，最終會使得政策執行的效果大打折扣。

比如囤積土地，從近幾年房地產價格飆升的趨勢里，我們看到了地價飛漲，看到了一些企業因為土地而賺錢的事實。因此，打擊囤地，好像打中了“七寸”。但大量的事實表明，一方面，房地產商故意囤地，依賴賣地賺錢的現象并不多見。大多數土地沒有及時得以開發，是由于存在一些客觀原因，而其中的主要原因在于土地供應方政府，而不是房地產開發商。另一方面，表面上，這些年來房地產市場火爆，為開發商賺錢提供了大好機會。房地產商要風有風，要雨有雨，處處得心應手。但對于激烈的市場競爭，他們從不敢怠慢，也不敢有“穩坐釣魚臺”的放任心理。在競爭激烈、瞬息萬變的市場中，開發商唯一可以做的，就是加大開發力度，加速資金周轉，以便充分利用現有的市場機會。因此，囤地不是一個好選擇，不是開發商的意圖所在，不可能成為常態的盈利模式。有了這樣的前提，打擊囤地幾乎就變成了“隔山打牛”。這樣的政策因缺乏普遍的針對性而顯得虛無縹緲，自然也就難有用武之地了。

再以捂盤惜售、哄抬房價為例。房價飆升，開發商不僅賺得盆滿缽滿，還經常耍點小花招。這給市場印象深刻，成為打擊的由頭。但是，這樣的小花招對房價的作用微乎其微，甚至根本不起作用，不過是價格上漲的具象化表現形式而已。房地產銷售有一個自然過程，不是簡單的“一手交錢、一手交貨”的小商品買賣。對于大型小區而言，分期開發、分批次銷售是業內常態。因此，如何定義捂盤惜售，從技術上講，是一個非常困難的問題，不容易有一個客觀準確的認定標準。再者，房地產商充分利用有利時機，抓住市場需求旺盛的機會而適當調控銷售節奏以獲取更多的利潤，也是合情合理的。理論上，捂盤不售要承擔賣不出去與而后價格下跌的風險。而哄抬價格也要承擔一系列相應的不利后果，包括信譽損失等。本來是風險與收益自動平衡的事，我們只看到了對開發商有利的一面。因此，打擊捂盤惜售與哄抬價格這樣偏向性的政策缺乏客觀穩固的根基。

再以今年5月1日起實施的《商品房銷售明碼標價規定》為例。商品買賣明碼實價，是基本規則，也是達成買賣的重要前提。對于房地產而言，由于本身的特殊性，諸如樓層、朝向、面積大小等，每套房的具體價格差別很大。因此，開發商一般只標明起步價、樓層加價規則、朝向系數等，沒必要標出每一套的具體價格。而其他包含在房價內的稅費，國家都有明確的規定，開發商不可能從中做手腳。至于這些之外的價格小浮動，大體上不過是促銷優惠的小手段而已，旨在激勵銷售員的積極性以催促客戶盡速成交。因此，完整來看，房地產交易過程中的價格決定有一個較一般商品要復雜得多的過程。如果每套房在交易之前要標明具體價格，只不過是讓開發商將定價工作前移，對于房屋價格高低本身并不會有什么實質性影響。退一步說，如果開發商想玩貓膩，作為一般消費者，你也難以識別其中的陷阱，看不出道道來。因此，表面上要求嚴格，可謂嚴刑峻法，實質上只是些花花草草，這樣的政策執行起來問題一大堆。正因為這樣，處罰只能撓癢癢。據媒體報道，6月24日，有關部門對8個城市50多個在售樓盤進行明碼標價情況檢查。其后，對12家開發商開出罰單，總共罰款360萬元，平均每家30萬元。這筆總罰款不夠在一線城市買一套地段好的房子。

因此，有效的政策一定是合情合理的政策，一定有一個遵循經濟規律與市場邏輯的基礎。如果沒有這樣的基礎，那么即使政策再嚴厲，也會徒有其名而流于形式。在這樣的條件下，鼓吹重罰，實際上就是鼓勵為達目的而不擇手段的非法行政與粗暴行政，乃至作奸犯科。這樣的處罰也許可以震懾開發商，但這樣的整肅在不遠的將來一定會以另一種方式在別的地方泛濫。

正是由于一些政策非常表面，不得要領，并沒有給重罰以足夠的底氣，所以，政府只好兩面討好：不能不罰，也不能重罰。

(本文來源：和訊)