業態調整中關村西區的“變”與“不變”

中關村的電子賣場在變，不變的是中關村的品牌和高端競爭力。

海淀區政府發布消息稱，今年年內，海龍、鼎好等大廈的商業面積要下降至50%以下；明年年內，中關村購物中心商業面積至少壓縮3萬平方米，后年再壓縮2萬平方米，到2015年壓縮到10萬平方米。

《中關村西區業態調整規劃（2011年-2015年）》指出：中關村西區位于海淀區的核心地帶，既擁有豐富的科技資源，又有深厚的歷史文化底蘊。目前，西區業態狀況一定程度上影響了高端要素的聚集和中關村豐富科技資源的轉化，調整勢在必行。

“電子一條街”悄然變身

據記者調查，此次由政府牽頭主導的調整，為中關村電子賣場的創新發展“快刀斬亂麻”。各賣場正在有條不紊地進行調整，以順應中關村西區建設的要求。其中，海龍電子城更是在壓縮賣場面積的基礎上，積極引入創新要素企業，形成行業聚集。從去年到今年，海龍大廈10—16層的商戶已經陸續搬出，不再經營IT產品，并被改造成寫字間對外出租，已經有不少文化創意公司入駐。而鼎好和E世界，也通過自己的方式吸引臺資和創業企業入駐，形成了自己的特色。

在一定程度上，《中關村西區業態調整規劃》打開了潘多拉魔盒，對電子賣場產生了沖擊，讓眾多從業者無奈地離開了他們熟悉的中關村。

5月底6月初，《第一財經》、《新京報》、《北京青年報》、《京華時報》等媒體相繼報道了中關村電子賣場調整的消息，并在一定程度上反映了賣場從業人員的無奈與希望。而賣場從業人員“不愿離開中關村”的表態，也影響了一些媒體人員。有評論指出，由于業態的調整，今后的馮軍們不會在中關村賣場中出現了。

而中關村的神話確實也與馮軍的創業神話相聯系，并讓中關村電子賣場隨著馮軍的興起而“聲名遠揚”。1993年創辦華旗資訊的馮軍，之前曾是中關村電子賣場的一位“攢機人”，他創辦了“愛國者”品牌，并一直將“愛國者”做成了世界品牌。

馮軍在中關村創業為什么會成功，不是因為他賣電腦發了財，而是因為中關村聚集了國內最為豐富的科技、人才、信息、技術資源，正是憑借對這些資源的認識與把握，馮軍從“攢機人”隊伍一路走向了產業高端。如今，普通計算機早已脫去“貴族”華麗的“外衣”成為“尋常百姓”的家電。現在的中關村，有的人看到了馮軍的成功，但僅僅重復著馮軍過去的“攢機人”道路，這也是電子賣場至今沒有出現第二個馮軍的直接原因。

電子賣場主攻高端展示

“調整”并不意味著電子賣場會退出中關村西區。愛國者副董事長祁燕曾經說過，中關村賣場曾經有著優良的經營傳統及巨大的歷史貢獻。它將中關村由貿工技業態提升到產學研用產業鏈，并且促進了中國信息化道路的建設。

中關村在“變”，電子賣場在“變”。而且，任何“變化”，都會損害一些人的切身利益，這就是“變革”的痛苦。但在“變”與“不變”的調整中，中關村電子賣場改變的是嘈雜的購物環境，惡劣的同質化競爭，不變的是中關村的品牌，為上游企業提供最新研發資訊的功能，“不變”的是追求高端競爭力，而這一競爭力，正是在“變化”中不斷加強的。中關村是在越變越好，這一點，沒有任何人會質疑。

據稱，高端展示功能是電子賣場未來主攻方向。海龍集團董事長魯瑞清在《解讀中關村一號——IT賣場的秘密》一書中對中關村電子賣場的作用有如下闡述：“任何經營方式，銷售場地和銷售過程都在發揮著展示作用。但IT賣場更有其獨特的作用。一是只展不賣，往往是大的廠商或渠道商，在最好的IT賣場中，選定最好的位置，將最新的產品在這里最先展出。并且只展不賣，為代理商提供支持；二是體驗式宣傳，特別是在軟件、游戲等產品經營中，往往采用這種方式，請消費者自己體驗，激發其購買欲望；三是很多IT賣場都設有教室、培訓中心等，由廠商、渠道商、經銷商或者賣場開辦方對顧客進行技術、產品的宣傳推廣活動，既包括最新的產品，也有一般產品。顧客可以在這里學習知識，進行技術咨詢和直接體驗產品性能。”

IT產業鏈由三個主要部分組成，即研發、制造、流通。流通的末端——零售環節的主要出貨任務是由IT賣場承擔。把電子賣場的主要功能定義為高端展示不僅符合區域發展規劃，同時也可以引導上游廠商的創新研發。IT賣場以各種方式向產業上游反映用戶對產品改進的要求和新的消費需求，從而引導產業的發展。

中關村西區的

“前世今生”

對中關村電子賣場的升級改造并不是這兩年的事情，而是從1997年就開始了。“電子一條街”是中關村誕生的第一個新興業態，但電子賣場不能成為中關村主要的業態。因為中關村“聚集了國內最為豐富的科技、人才、信息、技術資源”，承載著中國創新中心的歷史使命。1997年，正當中關村電子賣場如日中天的時候，海淀區政府就已經在策劃著中關村的產業升級。海淀區決定，將區政府機關遷出海淀鎮，在原海淀鎮地區規劃建設中關村西區。

中關村西區東臨中關村大街，西接蘇州街，北起北四環路，南至海淀南路。規劃占地面積為94.6公頃，總建筑面積340萬平米。規劃道路27條，有40余條公交線路直達。地鐵4號線、10號線南北、東西橫貫西區，地下設有停車泊位1萬多個，地下一層還建設有國內第一條地下交通環廊。

規劃前期調查顯示，一些新技術企業的老總們紛紛提出，在中關村找個場地辦公和開辟一塊產品銷售市場太難了；中關村電子一條街的產品市場大部分還是小門小臉小店鋪形象，缺乏統一規劃，顯得很零亂，這種狀況已影響到中關村的市場形象和聲譽；中外一些知名大企業雖然想到中關村來發展，但在這里很難找到能代表他們形象、適合他們開展經營活動的理想場所。

將這一地區命名為“中關村西區”，還寓意著海淀區的一個美好愿望。上世紀90年代末，海龍大廈旁有一個332路公交車站叫中關村站，路東是中科院所在地，路西是海淀鎮，為打出“中關村”這個品牌，發揮中關村優勢，使新建的這一產業基地能與路東的科學院相呼應，使人聯想到新的產業基地就在中科院西邊，同樣是科學和技術的聚集地，又能和科學院所在地有所區別，海淀區決定，將這一產業基地命名為“中關村西區”。

2000年6月20日，中關村西區項目正式啟動。經過10年建設，一個具備北京金融街、中央商務區（CBD）功能的科技金融總部基地——中關村西區，已經呈現在世人面前。

業態調整瞄準高端產業

中關村電子賣場在“變”，業態形式在“變”，昔日的“電子一條街”已經為大型的現代賣場所代替。但中關村“不變”的依然是“聚集了國內最為豐富的科技、人才、信息、技術資源”，依然是創業者的“創業圣地”，只不過今天的創業者換成了國際級企業。

如今，中關村西區給人更多的感覺還是一個“商業區”，這與業態較為混亂有關。目前，在中關村西區，高新技術產業、電子貿易業、商務服務業、商業等多種業態并存，電子賣場重復建設現象嚴重，商業所占比例偏高，科技、金融特色不突出。

按照規劃，中關村西區空間劃分為科技金融要素聚集區、科技中介服務區、科技型企業總部聚集區、創意產業聚集區、新技術新產品交易及展示區、配套服務區等六大重點功能區，重點聚集一批資本、技術、人才、中介和政府公共服務等創新要素。

目前，正在穩步推進的《中關村西區業態調整規劃》，就是調整和優化中關村西區業態空間布局，提升產學研協同創新優勢，加速創新成果轉化和產業化。

中關村西區業態調整的重點內容，分為鼓勵類、限制類和淘汰類。其中主要鼓勵創新要素類、科技金融類、科技企業總部和研發中心類、高技術服務業類和文化創意產業類企業進駐西區發展。同時，限制并逐漸淘汰電子賣場、商場、購物中心、餐飲等業態在本區域內發展。

總部聚集推動產業升級

海淀區具備強大的資本、科技、人才資源優勢，吸引了多種類型的企業集團總部入駐中關村西區。中關村西區的大企業集團無論在企業個數，還是在資產規模等各項經濟指標上，均處于全國高新區的領先地位，在此基礎上形成的總部經濟成為推動中關村西區產業結構調整升級的重要力量。

西區聚集的科技企業包括了中國普天、神州數碼、微軟亞洲研發集團、BEA（美國）、松下電器研究開發（中國）有限公司、甲骨文軟件研究開發中心（北京）有限公司等60余家國際國內知名高科技企業，聚集了一大批高端產業人才，且辦公總面積達到20萬平方米，占西區高科技企業總辦公面積的約80%，他們的存在和集聚為西區成為高端創新要素聚集區奠定了基礎。

這里的金融機構聚集也勢頭明顯。據有關資料顯示，目前西區已聚集127家各類金融機構，金融業從業人員約7000人。聚集的金融機構中包括28家銀行（內資銀行22家、外資銀行6家）、6家證券公司、3家期貨公司、3家保險公司、2家財務公司、7家資產管理公司和44家國內外PE／VC機構。

以科技金融服務為重點的新業態正在崛起。通過海淀區政府的努力，科技金融業態在西區悄然興起，西區已聚集科技金融機構50余家，其中僅PE大廈就聚集了鼎暉投資、德同資本、英飛尼迪、紐約太平洋等41家國內外知名PE／VC機構，簽約面積超過1萬平方米；50余家科技金融機構在全球運營管理的資產超過730億元人民幣。2010年３月，海淀區政府又與鼎好電子城共同舉辦了“中關村臺資企業資本中心簽約暨揭牌儀式”，在鼎好電子城設立“中關村臺資企業資本中心”。西區已經成為全球科技金融機構最密集的區域。

中關村電子賣場的調整規劃已出，實施起來肯定不容易。但中關村西區作為核心區中的示范區，改革的步伐應不會停止。