海南樓市如何逃出“生門”?

“金九銀十”變“灰九淡十”

全國樓市9月陷入低迷，上半月成交遭遇寒流，多地交易大幅下挫，昔日“金九”盛況未現。分析人士指出，隨著國家調控政策效果的顯現，今年“銀十”的局面也恐難再現。樓市由點及面的降價壓力進一步增大，大面積降價潮或許即將來臨。在樓市大蕭條情況下，海南開發商如何明智應對才能逃出“生門”呢？

“金九”遭遇寒流，全國樓市量價齊跌

進入9月，各地樓市依舊不溫不火，并沒見火爆前的熱潮。最新報告指出，北京、上海、深圳等十大城市8月住宅平均價格為15773元/平方米，同比下降0.41%，為去年9月以來首次下降。十大城市中，重慶、天津、深圳、成都、杭州、南京、上海等7個城市住宅價格環比下降，城市數比上月增加3個。據北京市房地產交易網統計，8月份北京現房共成交619套，日均成交僅約22套，較7月日均成交42套大跌約47%。庫存容量攀升至37656套，接近歷史最高位。整個9月上旬北京簽約量僅為3906套，同比下降60%，與2009年同期的15879套相比，下降了75%，為近三年來最慘淡的“金九”開局。

各地成交數據顯示，在購買能力被嚴重限制的情況下，一手、二手住宅成交均明顯下降，市場成交再度受阻。深圳更是顯露出與2008年市場深度低迷時相似的跡象。近幾周來，北京、上海等一線城市供過于求的態勢愈加顯著。目前，國內著名房企刮起一股打折降價風，加劇了房價迅速下滑速度，碧桂園、萬科、金地、恒大、中海等大型開發商在全國各盤先后出臺了價格優惠政策，有的開盤價低得連你都估計不到。這說明在今后一年里，樓市還將繼續調控，市場難以回暖，淡市來臨。中原地產分析師直言，未來2個月內，“假摔”成為房價博弈的最后一道分水嶺。而隨著“金九銀十”供應放量沖破“假摔”，房價下跌已是大勢所趨。

樓市“春天”未至，海南開發商應避免出局

在長達1年多的樓市寒潮襲擊下，海南開發商格外看重今年的“金九銀十”，幾乎將其看作是救命節點。目前，有價無市，客戶觀望，開發商資金緊缺，項目處于半停狀況，已成海南樓市基本態勢。各開發項目本來想好好利用“金九銀十”扭轉低迷狀況，然而國家樓市調控利劍高懸，再加上限購、限貸，今年的“金九銀十”估計已是“灰九淡十”。

據統計，9月5日至9月11日，海南樓市總成交量為1112套，環比前一周（8月29日至9月4日總成交量為836套）增加279套，成交量環比上漲33.01%，創下了自3月份海口、三亞限購以來的最高周成交量；海南旅游房地產在9月前半月也反映出整體上漲局面。對此，業內人士分析認為：一、這是房價開始大幅度降價臺風來臨的前兆；二、大部分項目推出超低折扣吸引了觀望已久的客戶搶購，目前262個樓盤推出了打折促銷優惠，很多項目最低折扣達到了8.5折；三、本地客群加大，剛性需求成為各項目購房、投資趨勢。總之，如今現象只是超低折扣引起的一段“小陽春”，市場遠還沒有到“回暖”之時。

有關研究機構認為，今秋不如往秋，各開發商應該嚴陣以待。是白是黑房展會后才知分曉。樓市九月份成交量上漲，對海南來說是好事亦不是好事。好事說明市場到了拐點，海南地產魅力價值再次開始顯現，吸引了真正剛需的人群。不好，體現在中央政府也許會責令海南出臺更嚴厲的調控配套措施，如俗話所說“槍打出頭鳥”。在此關鍵形勢下，海南開發商必須審時奪勢，把握機遇，該出手時早出手。否則，不但痛失項目資金回籠機會，還會因資金鏈斷裂而慘遭洗牌出局。

金九銀十買房要注意哪些問題？

在傳統的“金九銀十”季節，出手買房的人相對以前會多。那么，這段時間買房要注意什么呢？

1．特價。今年下半年，一些樓盤為了資金回籠，上演特價、打折優惠活動，購房者面對打折優惠，一定要睜大眼睛，不要被所謂的“打折”迷住了眼。

2．是否會爛尾。是否會爛尾，買期房之前還的確不是太好看，但完全可以從幾個因素反推。開發商資金鏈是否會有問題，開發進度怎么樣，欠銀行貸款還得怎么樣，辦理了售樓的相關證件沒，前期買房的業主有什么怨言，是不是品牌開發商開發的，降價、打折是不是極其瘋狂等等，可從這些方面來看開發商是否可靠，其建的房子是否值得購買。

3．地段。每個城市中心城區的房子往往最貴，當然在這個大前提下，不要忘記中心城區內的小地段是否方便，如出行、購物、娛樂、健身、就醫、就讀等配套設施是否完備。也有住在好地段而購物就醫等不方便的，這樣的地段價值就要降一些。

4．價格。同一地段，各樓盤的價格有時有很大的差異，購房者應從戶型、面積、實用功能、小區配套等方面去對比，找出最便宜的，又能令自己最滿意的房子。

5．車位。在鋼筋水泥的都市中，你的愛車是否有“安身之所”？車位比就成為一個至關重要的概念。對于一般的小區，車位比能達到1:0.6就可以了，如果是高檔別墅一般要在1:2以上才夠用。

6．投資價值。哪怕買的房子僅僅只是用來居住，也要考慮到投資價值。住宅使用起來不是一朝一夕的事，即使現在所買的房型是比較超前的，也應考慮隨著變化因素的出現，房型功能結構是否有繼續改進的余地。只有可持續發展的住房，才能隨著時間的推移，不但能保值而且還具有升值潛力。

海南養生大盤集結號

當今社會，人們習慣了快節奏的生活，如同《蝸居》里海萍說的那句“從我蘇醒的第一個呼吸起，就要開始計算今天至少進賬多少，這就是生活在城市的成本”。在日復一日的忙碌過后，學會讓自己慢下來，開發商充分考慮到了這點，紛紛推出了附帶溫泉的養生樓盤。

四季春城溫泉谷

推薦指數：★★★★★

關鍵詞 ：溫泉入戶 風情社區

均價：4800元/平米

最新動態：起價4360元/平米，目前預售證已獲批，敬請關注。

推薦理由：項目毗鄰城市交通要道金馬大道，直通西線高速，30分鐘海口市中心生活距離，交通便捷，出行方便。西班牙建筑風情與熱帶生態園林景觀相結合，溫泉入戶、超大露臺泡池，開啟海口西部長壽養生生活，成就藏風駐水，風水福邸的生活典范。溫泉谷采用水系為主的熱帶園林景觀規劃，整個小區水系與景觀和諧搭配。斥巨資搭建溫泉引流，聚九樂宮溫泉之精華，采用溫泉入戶，露天泡池，超大陽臺暢享私家溫泉SPA。

項目點評：主力戶型面積為40-80平米的一房和二房，總價低，購買壓力小，適合養老度假。正南正北朝向，通風采光良好，戶型方正實用。

地址：澄邁縣金江金馬大道路西

金手指·高爾夫溫泉小鎮

推薦指數：★★★★★

關鍵字：雙海資源400米商業街

均價：8800元/平米

最新動態：目前推出幾十套特價房，戶型面積為43-100平米，樓層為2層到10層，含精裝，均價7500元/平米，小戶型最低價7150元/平米，大戶型更優惠。限時限量銷售。

推薦理由：5000平方米的中心綠地令人身心舒暢，而中心庭院的人文景觀水池更令人心醉神往，亭臺流水之旁是最宜于閑坐的了，在花臺邊你可以在座椅上賞花談心，在木廊之上你可以三三兩兩同行慢步抒懷，你還可以繞水慢跑，或者干脆就靜靜坐著，看兒童們在兒童游樂區里嬉戲、玩樂。在旭日東升的早晨，還有晨練區讓你晨練，生命的每一個細胞在這里都會動了起來。金手指·高爾夫溫泉小鎮，洗滌心靈的寧靜度假之家。

地址：海口市西海岸盈濱半島國際旅游度假區盈濱路

溫泉1號

推薦指數：★★★★

關鍵字：萬泉河景區核心區位優越

均價：14000元/平米

最新動態：主推一居51.48-54.28平方米，二居88.79平方米，精裝修。

推薦理由：位于“世界少有，海南無雙，中國首屈一指”的官塘溫泉，同時處于萬泉河景區的核心部分，南靠白石嶺，西北緊臨萬泉河，東接環島東線雙幅高速公路，區位優越、交通便利。

地址：瓊海市官塘溫泉度假中心大道以北

金手指·綠泉

推薦指數：★★★★★

關鍵字：原生態負氧離子

均價：7570元/平米

最新動態：階梯團購進行中：1.在活動進行的15天內，團購每增加2人，均價減去100元/㎡；2.達30人優惠封頂，均價最多可省1500元/㎡；3.本次團購價格以最終成功團購人數為準。

推薦理由：項目總占地1.5萬平方米，總建筑面積1.8萬平方米，綠化率約50%，社區中保留了原生態的高大椰子樹、檳榔、木棉等熱帶植物，更毗鄰國家4A級旅游景區——興隆熱帶植物園、54洞高爾夫球場，周邊群山環抱、綠波如濤，居住其中暢享高于內陸50－100倍的負氧離子“森”呼吸。

地址：萬寧市興隆核心商業區溫泉大道與惠康大道交叉口

美蘭高爾夫溫泉別墅

推薦指數：★★★★★

關鍵字：樞紐交通度假資源

均價：7570元/平米

最新動態：266-455㎡純獨棟高爾夫溫泉別墅，62-98㎡假日公館傾情上市。

推薦理由：項目占據核心級樞紐交通區位，離海口美蘭國際機場僅5公里距離， 5分鐘左右車程；距海文高速僅2公里距離，通過東線以及西線高速的連接，可快捷抵達海口、文昌、三亞等各大城市，尊享整個海南島的旅游度假資源。

地址：海口市海文高速機場出口（美蘭高爾夫俱樂部內）

中視·金海灣

推薦指數：★★★★

關鍵字：一線海景一小時生活圈

房價：待定

最新動態：2011年7月項目開工，預計春節盛大開盤。

推薦理由：獨享儋州濱海新區一線海景，英倫風格園林景觀設計。離集西線高速、浦萬高速和西線高鐵動車站于一體的馬井立交僅8公里，交通便利，與海口三亞將形成“一小時生活圈”。

地址：儋州市濱海新區（白馬井）核心區

麗晶維港

推薦指數：★★★★★

關鍵字：高綠化率精品建筑

均價：14000元/平米

最新動態： 5號、6號樓已封頂，正進行外墻施工。優惠后起價11800元/平米，均價14000元/平米，一次性97折，按揭99折。

推薦理由：社區61%的高綠化率，園林景觀精致，俊朗不凡的精品建筑，前瞻性的人居理念，貼合成功人士的國際視野，匹配品位人士居家、社交、聚會的需要。

地址：海口市麗晶路9號

波溪麗亞灣

推薦指數：★★★★★

關鍵詞：高隆灣一線海景大面積觀海景露臺

均價：12800元/平米

最新動態：目前5號樓已售完，正在趕建6號樓。

推薦理由：該項目為現代化、人性化的規劃設計，是自然景觀與人文景觀的完美結合。建筑色彩清新明凈、線條簡潔，通過大面積觀景露臺的形式變化，更賦予現代簡約建筑自由曲線美，與自然環境完美融合，含蓄而浪漫。

地址：文昌市清瀾區文府路299號

魯能·海藍福源

推薦指數：★★★★★

關鍵字：雙海景觀 宜居生態地產

均價：23000元/平米

最新動態：目前主推230-270平獨棟別墅，價格在500-800萬元/套。

項目介紹：首期海藍福源1區建筑密度僅為16.9%，綠化率達57%，傾情奉獻372戶以南加州風情為主的獨棟別墅、聯排別墅兩大物業形態。溫泉入戶，帶來隨時隨地的身心潤養；戶戶SPA涼亭，感受足不出戶的SPA生活；私家泳池，專享高端別墅中的稀缺配套；全方位建筑功能空間，休閑度假的完美體驗；處處皆景，感悟交相輝映的妙趣。

推薦理由：雙海景觀；容積率僅為0.34，宜居生態地產；東方人文休閑第一盤 ，配套齊全。

地址：海口市西海岸盈濱半島

海闊天空·國瑞城

推薦指數：★★★★★

關鍵字： 環境優美交通便捷配套齊全

起價：12500元/平米

最新動態：二期雅仕苑產品以舒適的93-194平米精品大戶型為主，起價12500元/平米。

項目介紹：項目位于海口原大英山機場內，南鄰國興大道，西側與海南省政府辦公群樓隔路相望，背臨現有居住區及成熟商圈，是海口市中心區域碩果僅存的大型商住綜合項目建設用地。項目占地近300畝，總建筑面積超100萬平方米，集中了星級酒店、5A甲級寫字樓、購物中心、高檔公寓、臻品住宅等業態，開啟海口百萬平米城市綜合體元年。

推薦理由：集團開發經營，品牌地產，口碑好，房子質量值得信賴。高綠化率，區域的商業配套、交通逐步完善。以大戶型為主，空間靈動，戶型方正，南北通透。

地址：海口市美蘭區國興大道與五指山路交匯處