對小產權房問題的思考

摘要：小產權房是指在農民集體土地上，由鄉鎮政府或村委會單獨或聯合開發商開發建設住宅，并由鄉鎮政府或村委會制作房屋權屬證書向城市居民銷售的房屋。本文試從小產權房產生的原因、弊端及解決途徑等方面，闡述對小產權房的認識問題。

關鍵詞：小產權房弊端房價收入比解決途徑

一、小產權房的概念及產生原因

本文所指的“小產權房”，是指建設在農村集體土地上的商品性住宅，未經規劃、未繳納土地出讓金等費用，向本集體經濟組織之外的居民銷售的房屋，所謂小產權，實質就是沒有產權。

從供給層面來說，房地產市場的發展、繁榮，土地資源的經濟價值越來越得到充分的顯現。從很多城市政府的財政收入來源來看，被形象地稱為“土地財政”的土地使用權出讓收入始終占據著十分重要的位置。然而，擁有農村集體土地所有權的農村集體經濟的組織和農民卻并沒有與此同時享受到土地增值帶來的好處。因此，在農村集體土地用途的抉擇上，有條件的地區都不約而同地拋棄農業用途。這應該是全國很多地區小產權房產生的直接原因。另一方面，地方政府在新形勢感召下，積極鼓勵開展城中村改造、新農村建設、農民新居工程等一系列活動，然而財政資助力度又很有限，于是支持或默許農村集體經濟組織開發集體土地以籌集資金，這應該算是小產權房產生的又一原因。

二、小產權房的弊端

1．我國目前的法律法規禁止在集體所有的土地上進行房地產開發，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售，所以購買的小產權房沒有產權證，一旦國家征用土地，沒有權屬證明保護購房者的權益，無法獲得法律的保護，也不能進行自由的交易。

2．由于小產權房沒有國家建設部門頒發的產權證，其不能上市交易，更無法辦理繼承和抵押，這就為小產權房以后的處理埋下隱患。

3．小產權房違反了國家相關政策，干擾了國家法律法規的正常運作，小產權房使得國家的相關法律法規在社會經濟運行中無法正常發揮作用。

4．小產權房造成業主與當地村民因為社會財富等不同，易產生不安定因素，從而引發新的社會矛盾。

5．小產權房擾亂了房地產秩序，使得一些不法房地產開發商通過非法途徑拿地，從而非法牟利，干擾了國家正常的房地產秩序。

三、小產權房的解決途徑

面對小產權房存在的一系列弊端，我們必須謹慎對待，妥善處理。對此，當然不能像地產大鱷任志強所說一炸了之，但是更不能大開小產權房的閘門，任其自由發展下去。因此，可從以下方面著手解決小產權房問題。

1．分別對待，分類處理。首先，分清小產權房是建設在規劃圈內還是建設在規劃圈外。對于在規劃圈內并且符合土地利用規劃的房屋類型為普通住宅的小產權房，可通過補辦手續的方式、繳納土地出讓金使后賦予其合法身份，可以經濟適用房等政策給以適當的優惠；而對于不符合規劃的則要堅決制止，并予以拆除，以維護商品房市場的穩定、有序、健康發展。

2．改革集體土地利用使用權。目前，《中華人民共和國土地管理法》還沒有根據《憲法》原則建立完整的集體所有土地法規體系，集體土地使用權也沒有根據《憲法》的原則進入市場流轉。集體土地管理法規的缺位，使我國集體土地使用權流轉、鄉鎮企業建設用地、宅基地、小產權房等問題獲得了巨大的灰色運轉空間。新出臺的《物權法》也回避也這一敏感問題。鑒于小產權房問題已經遠遠超越了單純的經濟和法律層面而上升為社會問題，對其治理的根本并不僅在于懲罰購買小產權房的人。因此，小產權房的一個的治本之策就是重新審視我國農村集體土地所有制，改革集體土地所有制，推進集體土地使用權改革，承認農村集體土地所有者的權利，修改農村集體土地所有權轉讓中的不合理規定，讓農民真正成為土地的主人，實現農村集體土地與國有土地的“同地、同價、同權”。

3．加大住房改革力度。人們購買小產權房是為了解決住房問題，如果房地產市場可以正常滿足人們有承受能力的商品房時，我想人們不會甘冒風險去購買小產權房。小產權房的廉價在于其土地成本，根據國研中心宏觀部的一份研究報告顯示，’2000—2004年土地成本上漲50％才是房價上漲的主要動因。因此，必須加大我國住房改革力度，建立多重的住房保障體系，真正實現居者有其屋。政府可以拿出一些土地，有計劃的建造經濟適用房或廉租房或鼓勵合作建房，減免相關稅費，壓縮開發商利潤，結束房地產業暴利時代，那么產權房與“小產權房”的房價就不會有太大出入。因此，治理小產權房問題，必須加大住房改革力度，將相關利益主體從房市中剝離開來，將其收益調控在一個合理范圍內，結束我國房地產業的暴利時代，讓利民生，建立惠及全民的住房體系。

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