淺議房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中怎樣做優(yōu)項(xiàng)目管理

摘要：下文作者結(jié)合本人多年的房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的經(jīng)驗(yàn)，闡述了其建設(shè)過程中的項(xiàng)目管理要點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：甲方項(xiàng)目管理 前期準(zhǔn)備 過程管理 協(xié)調(diào)管理

甲方工程項(xiàng)目管理是一項(xiàng)綜合性的的管理工程，其建設(shè)過程需要設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各方共同協(xié)調(diào)進(jìn)行，作為甲方工程項(xiàng)目的管理人員，在工程開發(fā)建設(shè)的過程中，需注意對(duì)整個(gè)工程的系統(tǒng)把握，稍有任何片面的、武斷的決定都將對(duì)整個(gè)工程造成不良影響。

一、工程項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備

首先，甲方部門要對(duì)工程項(xiàng)目從前期開發(fā)角度入手，進(jìn)行合理分析和有效測(cè)算，為公司決策提供重要依據(jù)。再則要和使用單位做好溝通、交流，因?yàn)榛ú糠质枪こ探ㄔO(shè)管理部門不是使用部門，所以對(duì)使用部門的要求應(yīng)作細(xì)致的分析，可以避免使用單位無(wú)節(jié)制地提出修改變更，有利于資金和工期的控制。例如在一個(gè)計(jì)算機(jī)房裝修改造工程中，在工程施工前與使用單位進(jìn)行了工程交流，了解機(jī)房?jī)?nèi)電腦的使用情況、線路的損壞、老化程度以及機(jī)房改造后的使用意向、設(shè)備增減數(shù)量等。根據(jù)使用單位要求，在地面、墻面裝修前對(duì)機(jī)房的線路進(jìn)行了重新布置和更換，并在吊頂和實(shí)木地面施工中增加部分固定件，以滿足使用單位后期欲安裝投影設(shè)備和一些較大型的計(jì)算外設(shè)設(shè)備的需求，同時(shí)預(yù)先增加了室外的主供電線路設(shè)計(jì)變更。在此工程中，如果不是前期同使用單位的交流溝通，及時(shí)增加了線路更改、預(yù)設(shè)固定、主供電線路更換，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致工程變更，不但延誤工期，還會(huì)出現(xiàn)部分項(xiàng)目的二次施工現(xiàn)象，造成不必要的損失。

二、工程項(xiàng)目施工過程中的管理

建設(shè)項(xiàng)目直接控制的目標(biāo)有３個(gè)：投資、進(jìn)度、質(zhì)量，即在保證安全的前提下，按計(jì)劃的投資、進(jìn)度、質(zhì)量完成項(xiàng)目目標(biāo)。對(duì)于較大型、有監(jiān)理的工程，甲方部門應(yīng)重外部和協(xié)調(diào)，監(jiān)理重現(xiàn)場(chǎng)工程項(xiàng)目直接目標(biāo)管理。而投資較小、無(wú)監(jiān)理監(jiān)管的工程，甲方部門就需從外部協(xié)調(diào)到現(xiàn)場(chǎng)管理實(shí)現(xiàn)全方位監(jiān)管。大多數(shù)甲方部門所監(jiān)管的工程為后者，其管理也應(yīng)從３個(gè)方面進(jìn)行：

1、施工投資控制

施工中的投資控制要盡量減少和避免工程變更。首先要和使用單位做好交流，對(duì)使用單位的變更要求進(jìn)行論證分析，確定是否有變更的必要性。在確定變更后要求使用單位進(jìn)行簽字確認(rèn)，以約束使用單位在施工過程中隨意變更要求。其次要從施工單位的變更來(lái)控制投資。第一，工程第一次工地例會(huì)必須將簽證的各項(xiàng)要求以及工程造價(jià)管理系列規(guī)定、審計(jì)要求等以書面形式告知施工單位并由項(xiàng)目經(jīng)理簽字認(rèn)可。第二，對(duì)于無(wú)法避免的變更，做工程簽證時(shí)要力求先簽后干，以免日后造成爭(zhēng)議。再則簽證盡量附圖說明。附圖是理解簽證內(nèi)容的一個(gè)較好的手段，這樣可避免給決算審核時(shí)帶來(lái)不便。

2、施工進(jìn)度控制

第一，要嚴(yán)格按招標(biāo)文件要求的時(shí)間開工并簽署開工報(bào)告，此報(bào)告將作為日后工期結(jié)算的依據(jù)。第二，要求施工單位以招標(biāo)文件為準(zhǔn)，排出工程總體進(jìn)度計(jì)劃以及月計(jì)劃和周計(jì)劃，并盡量采用網(wǎng)絡(luò)圖。對(duì)于小型施工單位施工，其技術(shù)力量達(dá)不到這一要求的可以通過確定各單位工程的驗(yàn)收時(shí)間來(lái)加以控制。第三，對(duì)于工期的延誤要查明原因、明確責(zé)任，并及時(shí)以書面形式簽字確認(rèn)，作為工期是否給予順延及工程結(jié)算的依據(jù)。

3、工程質(zhì)量控制

質(zhì)量是甲方部門的工作之本，首先要提高管理人員的業(yè)務(wù)管理能力，要熟練掌握質(zhì)量管理的規(guī)范、規(guī)定及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn);要把好材料關(guān)，要明確工程關(guān)鍵部位和一些易出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)。其次，要與施工單位的項(xiàng)目經(jīng)理和技術(shù)人員進(jìn)行充分溝通，了解其對(duì)工程熟悉情況和對(duì)工程質(zhì)量的重視程度，要求施工單位制定出嚴(yán)密、詳盡的質(zhì)量保障措施。最后，要監(jiān)督好現(xiàn)場(chǎng)各種試塊的取樣＼實(shí)驗(yàn)工作，必要時(shí)，可由甲方負(fù)擔(dān)費(fèi)用增加一些檢測(cè)項(xiàng)目，還要做好隱蔽工程、單位工程的驗(yàn)收工作，進(jìn)行驗(yàn)收簽證。組織竣工驗(yàn)收時(shí)，盡量邀請(qǐng)使用單位參加。

4、工程安全管理

甲方部門要有完備的安全責(zé)任制度，要嚴(yán)格要求施工單位編制安全施工措施并進(jìn)行嚴(yán)格的審核。在實(shí)地管理時(shí)，管理者首先應(yīng)該以身作則，不做違反安全規(guī)定的事。其次，看到安全隱患應(yīng)該立即以書面形式通知項(xiàng)目部并由項(xiàng)目經(jīng)理或施工員簽字認(rèn)可。對(duì)于要求整改的部分要督促其整改，對(duì)拒不整改的，應(yīng)立即匯報(bào)領(lǐng)導(dǎo)直至發(fā)停工令。安全管理一定要高度重視，不能有任何折扣。要使安全在甲方管理者頭腦中扎根，因?yàn)橐坏┦鹿拾l(fā)生，一切悔之晚矣。

5、工程資料管理

工程資料關(guān)系到整個(gè)工程的完整性和日后竣工備案，甲方部門要根據(jù)資料管理部門的要求，仔細(xì)核對(duì)竣工后各工程資料的合理和完整性，在最短的時(shí)間內(nèi)移交資料管理部門存檔。

建設(shè)工程項(xiàng)目管理是一門全面、系統(tǒng)的學(xué)問。甲方的項(xiàng)目管理關(guān)系到到各施工單位、建設(shè)單位 、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位之間的分工和合作，協(xié)調(diào)得好，則整體運(yùn)作良好；否則將會(huì)導(dǎo)致一些環(huán)節(jié)的脫節(jié)，從而對(duì)整個(gè)工程造成影響。

三、協(xié)調(diào)技術(shù)管理

在項(xiàng)目管理中，是為更好滿足項(xiàng)目對(duì)于特定目標(biāo)要求而進(jìn)行的系統(tǒng)的、有效的計(jì)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)活動(dòng)。“協(xié)調(diào)”是建設(shè)項(xiàng)目管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。協(xié)調(diào)的內(nèi)容包括人際關(guān)系、組織關(guān)系、資源供求、信息交換等方面。從甲方工程管理的角度出發(fā)，建設(shè)項(xiàng)目管理中的技術(shù)協(xié)調(diào)的重點(diǎn)，主要是技術(shù)信息協(xié)調(diào)。技術(shù)協(xié)調(diào)是目前建設(shè)項(xiàng)目管理相對(duì)較薄弱的環(huán)節(jié)。對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)程序的各個(gè)階段而言，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段自身有較完善的質(zhì)保體系，有各自較為嚴(yán)密的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，但各階段之間需要銜接，必然存在技術(shù)信息的相互流動(dòng)。

項(xiàng)目管理中技術(shù)信息協(xié)調(diào)是極為重要的，它是在各個(gè)階段、工程各部位門以及各單位間傳遞技術(shù)信息，這些信息有時(shí)作為工作的標(biāo)準(zhǔn)或依據(jù)，一旦出錯(cuò)其損失可想而知。錯(cuò)誤的技術(shù)信息一經(jīng)傳遞，往往會(huì)在相對(duì)封閉的子系統(tǒng)中持續(xù)作用，或者對(duì)其他子系統(tǒng)引發(fā)連鎖反應(yīng)，直至出現(xiàn)矛盾后才被發(fā)覺，具有隱蔽性。正是由于技術(shù)協(xié)調(diào)是提供工作的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)的保障，所以其意義重大。

綜上所述，房屋開發(fā)建設(shè)過程中，以上三個(gè)環(huán)節(jié)是管理中的關(guān)鍵所在，只有將它們與組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等其它各個(gè)環(huán)節(jié)緊密相連、互相滲透的前提下，才能真正高效實(shí)現(xiàn)對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目的專業(yè)化管理。