不對稱信息下房地產開發商與消費者之間的價格博弈

中圖分類號：F8文獻標識碼：A文章編號：1008-925X(2011)09-0-02

摘要:房地產業作為我國經濟的支柱產業，對國民經濟的持續穩定發展具有舉足輕重的作用。但是，在房地產交易市場中買賣雙方存在著嚴重的信息不對稱問題，導致了道德風險與逆向選擇的出現。

本文以此為背景，通過對房地產開發商與消費者之間的博弈情況研究，從價格角度進行系統的分析，試圖得出在信息不對稱的情況下，各個市場主體之間的相互作用，運用博弈理論競爭模型，試圖打開對房地產市場研究的新思路。

關鍵詞:不對稱信息 博弈分析 道德風險 逆向選擇

購房者買房的關注點大多集中在房價的問題上，所以房地產開發商與消費者之間的價格博弈成為二者之間的一個最重要的博弈之一，開發商希望房價越高越好，而消費者則恰恰相反，正所謂“開發商漫天要價，消費者就地還錢”。縱觀中國房地產發展的三十年，消費者一直處于被動地位，就連金融海嘯也不能徹底扭轉消費者的劣勢地位。尤其在房地產信息不對稱的情況下，這種劣勢問題更為嚴重。

房地產開發商為擴大銷售，追求利潤最大化，房地產商能夠采取的三種策略是：降價、不降價與提價。基于國四條以及各部委對房地產市場的宏觀調控，提價較難即不可行的策略，現假定房地產商的策略是降價或者不降價，有意購房者的策略是觀望或者購買。理性的房地產商和消費者之間博弈的納什均衡為降價和購買。

但博弈是復雜的，如果房地產商掌握剛性需求信息后，主動降價的可能性不是很大，部分房地產商甚至反向操作宣布漲價，導致買賣雙方的博弈持續更長時間。對于消費者來說，在整個房地產博弈中，購房者期望花最少的費用購買到具有盡可能高的使用價值（當前價值或預期未來價值）的房產，尤其是國務院“遏制部分城市房價過快上漲”等政策的相繼提出，消費者從原來的瘋狂追逐房價的被動方變為主動方，采取邊觀望邊考慮的策略，選擇自認為最合適的時機進入市場購買。

基于以上的討論，下面通過一個不完全信息下的靜態博弈擴展式對房地產開發商與消費者之間的博弈予以分析：

1、靜態貝葉斯博弈模型的建立

關于房地產市場的信息，雖然開發商比消費者了解的更多，但也是不完全的。根據海薩尼轉換原理，自然選擇根據房地產市場的特征將房地產市場分成兩類，蕭條的概率為q， 繁榮的概率為1-q。開發商有兩種戰略選擇，降價或者不降價；消費者也有兩種戰略選擇，入市或者觀望。

開發商和消費者的支付函數下圖1所示

其中，、分別是房地產開發商降價與開發商不降價時的銷售收入，也即消費者的實際支付；、分別是消費者在房地產市場蕭條與繁榮時，從住房消費中得到的效用，即對房地產商品的期望價格；為開發商的開發成本（在這里，我們假設無論市場蕭條或繁榮，開發商的開發成本不變）。

在房地產市場蕭條的情況下，開發商降價，如果消費者入市，此時，開發商的得益是，消費者的得益為；如果消費者觀望，開發商的得益為0，消費者的得益為0；開發商不降價，如果消費者入市，此時， 開發商的得益為，消費者的得益為；如果消費者觀望，開發商和消費者的得益都為0。

在房地產市場繁榮的情況下，開發商降價，如果消費者入市，此時，開發商的得益為，消費者的得益為；如果消費者觀望，開發商的得益為0，消費者的得益為0；開發商不降價，如果消費者入市，此時，開發商的得益，消費者的得益為。如果消費者觀望，開發商和消費者的得益都為0。我們再假設(不降價時的銷售收入大于降價時的銷售收入，銷售收入始終大于開發成本，否則開發商退出房地產行業)，(即房地產市場繁榮時，消費者愿意支付的房價高于蕭條時愿意支付的房價)。

2、不完全信息靜態貝葉斯博弈分析

對于上述的靜態貝葉斯博弈模型的擴展式，可以得出以下6種情況，下面，我們分別來進行分析：

（1）當，，，，即時，無論房地產市場是繁榮還是蕭條，消費者都會選擇入市。開發商選擇降價的期望收益是，開發商不降價的期望收益是，因為，所以開發商選擇不降價。此時（開發商不降價，消費者入市）是滿足上述條件的貝葉斯均衡。甚至，開發商可能鑒于市場的剛性需求，會進行試探性的提價。

（2）當，，，，即時，只有在開發商降價的情況下消費者進行住房消費的期望效用才高于觀望時的期望得益時，消費者才選擇入市。此時，房地產開發商選擇降價的期望收益是，不降價的期望收益是0，因為0，所以開發商一定會選擇降價。此時（開發商降價，消費者入市）是滿足上述條件的貝葉斯均衡。

（3）當，，，，即時，消費者在市場繁榮時選擇入市。開發商選擇降價的期望收益是，開發商不降價的期望收益是0，因為0，所以開發商的選擇是降價。此時（開發商降價，消費者繁榮時入市）是滿足條件的貝葉斯均衡；當市場蕭條時，消費者選擇觀望，此時不存在純策略貝葉斯均衡。在這種情況中，只有房地產市場繁榮時，開發商選擇降價，消費者進行住房消費的期望效用才大于消費者觀望時的效用。

（4）當，，，，即時，消費者選擇入市。這種情況是指除了在市場蕭條下開發商堅決不降價，消費者會選擇觀望外，消費者都會選擇入市。此時房地產開發商選擇降價的期，望收益是，開發商不降價的期望收益為如果，開發商選擇降價，則（開發商降價，消費者入市）是貝葉斯均衡；如果，開發商選擇不降價，則（不降價，在繁榮時入市）是貝葉斯均衡。

（5）當，，，，即時，消費者在市場繁榮時入市。此時，無論開發商是否會降價，消費者進行住房消費時的期望效用都高于觀望時的效用。房地產開發商選擇降價的期望收益是 ，選擇不降價的期望收益是，因為，開發商會選擇不降價。此時（開發商不降價，消費者市場繁榮時入市）是符合條件的貝葉斯均衡；在市場蕭條時消費者選擇觀望，不存在貝葉斯均衡。

（6）當，，，，即時，無論房地產市場是繁榮還是蕭條，消費者入市的期望效用都小于觀望時的期望效用，所以此時消費者不入市。開發商無論降價不降價，它的收益都為0。此時不存在純策略貝葉斯均衡。

從上述分析可知，房地產市場的交易不僅取決于房地產的開發成本和廠商的定價，更決定于消費者從住房消費中得到的效用，即對商品房的期望價格。無論房地產市場是繁榮還是蕭條，只要消費者住房消費的期望效用大于觀望時的期望效用時，消費者都會選擇進行住房消費。當市場蕭條時，成交量萎縮、房價下跌，消費者對商品房的期望價格下調，會選擇觀望。當市場繁榮時，成交量放大、房價上漲，消費者對商品房的期望價格上升，會選擇入市。這一現象驗證了“買漲不買跌”的傳統消費心理學。

3、不對稱信息下的開發商與消費者的對策

基于不對稱信息的存在，房地產開發商一方面加強對項目的宣傳力度，增加消費者對項目的認同，提高消費者的心理預期；另一方面又對項目的各項成本進行蓄意的隱瞞甚至夸大，提高房價，增加企業的利潤率。而處于劣勢地位的消費者一方面想要買到質量優、價格公道的商品房；另一方面，又要支付巨大的信息搜尋成本。作為博弈的第三方——政府的立場則更為尷尬，一方面房地產行業是國民經濟的支柱產業，是稅收的主要來源；另一方面又要維護廣大人民群眾的利益，實現“住有所居”的目標。目前的房地產泡沫已由經濟問題轉變為社會問題，房地產市場已經偏離了正常的運行軌道，僅僅依靠經濟措施已很難解決。但如果中央政府下定決心，完全通過行政手段遏制目前的高房價，又會使房地產價格高空墜落，給我國社會穩定和經濟發展帶來更大的隱患。

在如此微妙的房地產市場環境中，需要社會各方的共同努力，維護房地產市場的穩定與社會的和諧。

作為房地產開發商有責任維持房地產市場的穩定，應秉承誠實經營、合法經營的原則，不僅要對所開發的房地產項目進行適度正確的宣傳，也要對項目進行全面質量管理，保證項目質量。

作為消費者，應該理性的對待房地產市場，形成合理的預期，在房價達到自己的心理預期時出手，而不是一味的等待房價無休止的下降。當然也不可以盲目跟風，被開發商牽著鼻子走。應該綜合考慮各種因素而后再做決定。

作為宏觀調控的主體，政府應充分協調利用行政調控和市場調節，絕不能回到“放亂收死”的老路，遏制高房價亟待健全房地產三項制度，即在房地產宏觀管理上采取“雙軌制”；在針對地方政府中觀房地產管理上采取“問責制”；在房地產開發商微觀管理上采取“稅收金融制”。

參考文獻：

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