房屋測量常見問題及解決方式探討

摘 要:我國當前所采用的房屋測量方式有兩種，一種是以實測數(shù)據為依據，另一種是以房屋建筑施工圖紙為依據。筆者將就天津市房屋測繪在實踐中所出現(xiàn)的問題，針對以房屋建筑施工圖紙為依據的測繪方式進行討論。

關鍵詞:房屋測繪測繪面積準確度;

中圖分類號:TU19文獻標識碼:A文章編號:1674-098X(2011)07(b)-0120-01

1 房屋測量中容易出現(xiàn)問題的原因

1.1 鑒訂商品房面積計算委托書(合同)

對商品房面積的計算通常都是很快結束，而開發(fā)商又缺乏對此環(huán)節(jié)的重視，只會在問題出現(xiàn)之后，將責任推卸給測繪單位。而近幾年，隨著房屋銷售情況的變化，房間的用途依據布局的變化也是日新月異。經常會出現(xiàn)這樣的情況:開發(fā)商的一個新主意，就得重新計算一次，因此在簽訂商品方面計算委托書(合同)時，務必要明確雙方的責任和義務，以此避免不必要的糾紛，在簽訂委托書(合同)時，經常會出現(xiàn)以下情形:

(1)開發(fā)商在簽訂委托書(合同)時所提供的資料通常不是很齊全，很多時候都是在簽訂完委托書(合同)后還在陸陸續(xù)續(xù)的提供圖紙，例如，有的開發(fā)商開始只提供設計圖紙的一部分，而其他設計圖紙還在修改中，要晚點才能提供，另外房屋內的部分樓層的公共走道、公共設施等需要根據銷售情況來確定，這些一系列的問題，都給房屋測繪工作帶來了很多難題。

(2)面積誤差主要是是預測”和“實測”之間的差異，由于設計圖在施工中出現(xiàn)變更或者施工誤差的影響，都會出現(xiàn)面積差異，根據商品房買賣的標準合同，合同面積與產權面積誤差不能超過3m2，如果是開發(fā)商的原因，使得圖紙發(fā)生了變化，改變了套內面積和公共面積，使誤差超過了3m2，這種情況不屬于測繪責任。因此通常我們應要求開發(fā)商提交以下主要材料和說明

①新建房屋的門牌證明;

②企業(yè)營業(yè)執(zhí)照和法人代表身份證明;機關、團體和其它組織依法成立的批文(機關事業(yè)單位行政代碼)及其負責人身份證明;經辦人身份證明(單位授權委托書原件);

③建設工程規(guī)劃許可證或該項目建設規(guī)劃詳細情況的文件;

④土地證或能證明、說明土地使用權、土地使用情況等土地詳細信息的文件;

⑤規(guī)劃審批的建筑施工圖含建筑物公共建筑情況說明。

1.2 核查材料

在計算房屋面積時，必須有房屋邊長數(shù)據，而這些數(shù)據的采集依據則是設計圖紙，變更說明，等，因此在查看資料時應該注意一下幾點:

(1)設計圖紙資料必須要經過會審，并蓋有審核單位的圖章。如果是沒有會審的圖紙，經常會出現(xiàn)以下情況:圖紙中經常出現(xiàn)前后不一致的情況，如平立剖三面、剖面與外檐、施工圖與結構圖。經過會審的圖紙錯誤少的多，而且會審圖紙都通過了規(guī)劃，建房時基本不會再更改會審圖紙。就不會出現(xiàn)設計圖有可能會被開發(fā)商變更，出現(xiàn)提供給測繪單位與施工單位的圖紙不一致的情況，發(fā)生房屋某些部位的變更，改變使用性質的房屋。

(2)有些房屋的邊長數(shù)據可以從數(shù)據圖上直接讀取，而有一些則需要經過換算。這就要求測繪單位要能夠看懂設計圖，并且了解設計圖中的各類符號的含義以及怎樣能夠換算成所需要的房屋邊長數(shù)據，在實際工作中需要注意以下三點:

首先，在許多設計圖上，設計的尺寸有柱軸心尺寸、內控尺寸等，這些尺寸首先都必須經過換算，所以在進行測繪工作時，必須看清圖上標注的是什么部位的尺寸;在換算邊長數(shù)據時，還要考慮施工結束后的實際狀況。

其次，有些房屋邊沒有標注的尺寸，必須要求圖紙設計人員重新補充。

最后，要將設計圖中各樓層之間的結構關系看清楚，如樓層高度、大廳高度等。

1.3 人為因素所造成的測繪誤差

第一種情形是由于測繪單位工作人員的失誤所造成的商品房面積問題。房產測繪是一個新生的行業(yè)，很多測繪單位的技術水平還不是很高，從而出現(xiàn)錯誤，而人員的錯誤主要來自以下三個方面:(1)怕麻煩讀圖不精細;(2)水平有限不能讀懂圖紙;(3)自己計算錯誤和沒有規(guī)定特殊情況自行處理造成后期檢查人員的認定錯誤;(4)為觀測、記錄數(shù)據不準確等因素造成房產面積出現(xiàn)差錯。

第二種情況則是開發(fā)方侵權、違約或欺詐等原因所造成的房產面積出現(xiàn)差錯。在施工過程中，由于技術等原因，經常會出現(xiàn)建筑設計進行變更的現(xiàn)象，而這種變更通常是私自進行、規(guī)劃部門在在更改時還未同意的，這樣就會出現(xiàn)糾紛，而這一問題的實質是開發(fā)方的違約問題。

2 如何提高房屋測量的準確度

2.1 注意對非典型曲線組成的幾何形狀實測

出現(xiàn)非典型幾何形狀的原因包括:為了追求曲線美，或者是因為定點放樣或者施工失誤。在實測中經常會遇到這種兩種情況，對于出現(xiàn)的不同原因，解決的方式也不一樣。由于設計原因而產生的非典型幾何形狀，因為有圖和預測成果圖作為參考，只要選取幾個合理的測量點，就能解決。而由于施工失誤導致的非典型幾何形狀，在實測時比較困難，通常采用分割法等方法。非典型幾何形狀是商品房實測的重點和難點，對于非典型的幾何形狀而又與原設計圖不一致的商品房實測，是房地產測繪單位在工作中所面臨的一個難題，如果不加以注意，使得誤差值超過國家規(guī)定，很有可能會損害購房者或者開發(fā)商的利益，同時也會給自身的信譽造成不好的影響，因此在進行測繪工作中，要特別注意。

2.2 提高測繪工作人員的水平

首先，要不定時的對測繪從業(yè)人員進行職業(yè)技能培訓，使其精通自己的業(yè)務，對于測繪工具的使用，等非常熟練，這樣才能確保測繪工作的順利進行。

其次，要制定并執(zhí)行嚴格的企業(yè)內部管理制度，以此來提高測繪從業(yè)人員的職業(yè)道德。測繪單位一定要意識到測繪成果對與開發(fā)商、購房者以及自身的重要性，所以精準度是測繪單位賴以生存的保障，務必要保證每宗測繪成果都符合國家規(guī)定的標準。

2.3 建立審核制度

在對商品房進行實測后 要運用電腦對所取得的資料進行繪圖和計算，在有了初步的圖紙后，技術負責人應該對圖紙和實測的數(shù)據進行反復的校對，確認沒有錯誤后才能夠打印標準成果圖。另外還有定期對成果圖進行抽查，看其是否與實物相符。并充分利用規(guī)劃部門的規(guī)劃，審核資料，與設計圖紙和預測成果圖進行比較，找出發(fā)生變化的地方、變化的數(shù)據以此來保證實測成果圖的精確度。

房產測繪的成果資料要經過整理、檢查、驗收后，才能向委托人提交資料，并歸檔。房產測繪實行二級檢查一級驗收制度。即以自查和互查為基礎，由作業(yè)組的專職檢查人員，按照該項目設計的技術路線，對測繪成果進行細致的檢查以及其測繪成果的產生過程是否符合作業(yè)程序規(guī)定。然后由測繪單位的質量檢測機構的專職人員進行二級檢查。一級驗收最好是由開發(fā)商組織工程技術人員再次進行核查，切實保證每個環(huán)節(jié)都沒有問題，最后蓋章投入使用。

3 結語

本文從委托書(合同)和人為因素等方面提出了商品房在進行面積測繪工作中容易出現(xiàn)的問題，以及解決的辦法，希望在今后的實踐中可以避免類似情況的發(fā)生。

參考文獻

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