房地產調控四場博弈

房地產調控幾乎又到了十字路口：如果繼續，則投資會下滑，高速前行的中國經濟就要被迫減慢速度，很多結構性的矛盾和問題就要逐漸暴露（類似溫州企業的資金鏈斷裂還只是小問題而已）；如果放松，則泡沫繼續膨脹，后果當然是可以預見的。何去何從？

從市場與政策博弈的視角看，過去的八年里市場與政府進行了四個回合的“較量”，博弈的結果使市場看清了政府的政策底牌。如今，如果再次因為“保增長”而放松對房地產的調控，則政府在房地產調控的信譽會徹底喪失。

第一個回合：被窺視的底牌

2003年6月份，人民銀行出臺了121號文件，開始對房地產市場進行調控，當時的政策意圖是通過增加房地產開發企業銀行貸款融資的準入門檻來降低固定資產投資增長速度。該政策對房地產市場形成了較大的沖擊，表現為二手房市場價格的快速下滑，國家統計局的數據表明，二手住宅的價格指數從2003年6月份的111.9快速下降到9月份的102.1（此時只有季度數據），在開發商喊出“房地產冬天來臨”的渲染下，政府開始擔心投資會受到沖擊（其實，當時房地產投資還沒有受到影響），國務院出臺了《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（俗稱“18號文”）。該文件第一次提出了“房地產業是國民經濟的支柱產業”，市場初次領悟了政府“保增長”的政策底線。從2003年底開始，房地產投資出現井噴，2004年房地產投資增長速度最高達到57%。

在房地產市場與政府政策博弈的第一個回合里，市場“戰勝”了政府，并窺視了政府的政策“底牌”。

第二個回合：天平的傾斜

房地產市場經過2004年的快速“沖動”后，以上海為中心的長三角地區的房價出現快速上漲，為了緩和房價的過快上漲，國務院于2005年4月底出臺了《關于做好穩定住房價格工作意見通知》（國發［2005］26號，簡稱“國八條”）。主要內容是：增加普通住宅的供應，增加二手房交易的稅收成本，對非普通住宅的交易及持有期限未滿5年的普通住宅的轉讓征收5%的營業稅。希望通過抑制房地產投機的方式穩定住房價格。

從價格看，市場對此次政策調控的反應出現明顯分歧：以上海為代表的長三角地區的房價出現明顯回落（根據中原地產的數據，上海最大跌幅有15%左右），但當年的10月份之后，北京、深圳等地的房地產價格出現快速上漲，因此，從全國平均水平看，房價走勢是先跌后回升，而且接近2005年底時，價格上漲的速度在加快。根據這樣的情形，2006年應該繼續加大力度進行房地產調控。

但經過仔細的分析后，政府在2006年出臺的政策卻是《關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國發［2006］37號，簡稱“國六條”），將調控的手段和重點內容轉向了調整住房供應結構，規定新增的住宅供應必須符合“70/90標準”，即90平方米以下規格的普通住宅必須超過70%的比例。希望通過增加小戶型的普通住宅供應來化解住房價格上漲的矛盾。

為什么2006年的房地產條款并沒有在打擊房地產投機上加大政策力度？筆者認為最核心的問題就是房地產投資增長速度明顯下行。2003年和2004年，房地產投資的平均增長速度都在30%以上，而2005年5月份之后，房地產投資增長速度逐漸下滑，到2005年底時已經低于20%（為19.8%）。因此，我們可以清楚地看出，當政府在“穩定住房價格”和“增加房地產投資”兩個答案中二選一時，政策的天平選擇了后者。

第三個回合：房地產再次勝出

2008年，全國房價出現了回落，部分城市的房價下跌幅度超過20%，在經過幾年的上漲之后。房價出現兩成左右的下跌應該屬于市場的正常調整，如果不去人為地干預市場的調整，市場將更加健康。但為了應對全球金融危機的沖擊，2008年12月20日，出臺了《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》。出臺了一系列措施來刺激房地產市場。可見，政策在“穩定住房價格”和“增加房地產投資”兩個答案中二選一時，政策的天平再次選擇了后者。

經過了這一回合的博弈，市場更清楚了政府有關房地產調控的政策底線是什么了。

第四個回合：詭異的堅挺

既然市場已經看穿了政府的政策底線：“保增長”比“穩定住房價格”重要，那么，市場對政府的房地產調控政策就有了相應的預期。既然政策的底線是“保增長”，那么，在世界經濟還沒有真正復蘇的情況下，中國政府必然還要依靠房地產投資來“保增長”；政府對房價的調控只是讓它放緩上漲的速度，絕對不敢讓房價下跌；嚴厲的房地產調控政策不會持續時間太長。這就是市場對2010年房地產調控的預期，與上述預期一致的是，房地產開發商不愿意降價，資金緊張的開發商寧愿高價從市場拆借資金來維持資金周轉也不愿意降價銷售。于是，我們看到，經過2010年我們出臺的最嚴厲的房地產調控政策，甚至動用了“限購”等行政手段來打擊房地產投機，減少住房需求；而且，宣布在十二五期間要建設3600萬套保障性住房，迅速增加住房供給。但房價卻一直相對堅挺。

警惕調控成本不斷增加

通過這四輪房地產調控的過程，我們可以清楚地看出，相機抉擇的調控政策難以達到預期的政策目標，然而卻會帶來較為嚴重的負面后果，最突出的表現是損害政府調控的“聲譽”，增大下一輪調控的成本。經歷多輪調控之后，市場中的利益主體已是博弈的老手，對于政府的調控政策處亂不驚，死扛硬撐。政府若想取得政策效果，只有在政策力度上不斷加碼，調控成本增加也就不可避免了。

當前，房地產調控的效果已經初步顯現，部分城市的房價出現了明顯回落，這個時候最關鍵的是要“堅持房地產調控不動搖”，如果因為這樣或那樣的原因而動搖房地產調控，則政府的信用會徹底喪失，以后的房地產調控的成本將成倍增加！

（作者系中國社科院金融研究所研究員）