日本房地產泡沫與中國房地產現狀分析

摘要：進入21世紀，中國房地產市場開始迅猛發(fā)展，成為人們廣泛關注的焦點。而20世紀末期發(fā)生在日本的房地產泡沫的慘痛經歷，也使人們對中國的房地產熱產生了深深憂慮。社會各界關于中國房地產市場是否存在泡沫的討論也沒有停歇。首先考察了日本房地產泡沫的產生原因和經濟環(huán)境，在此基礎上，著重分析了中國房地產市場存在的類似經濟因素，并對二者作出了分析和對比。

關鍵詞：泡沫經濟；房地產市場；中國；日本

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）16-0139-02

一、日本房地產泡沫的形成及原因分析

日本的房地產泡沫起源于20世紀末期。第二次世界大戰(zhàn)結束后，日本在美國的經濟援助下開始了三十多年的經濟發(fā)展的黃金期。然而，在這個飛速發(fā)展的經濟體中，存在著房地產泡沫經濟的隱患。據日本國土廳公布的調查統計數據，1985年，東京都的商業(yè)用地價格指數為120．1（以1980年為基期100），但到了1988年就暴漲到了 334．2，在短短的三年間暴漲了近2倍。東京都中央區(qū)的地價上漲了3倍。1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，土地的總價值幾乎是美國的4倍。從1986—1989年，日本的商品房價格整整漲了2倍。這種瘋狂的房地產價格嚴重背離了其實際價值。從20世紀90年代初期開始，日本房地產泡沫開始崩潰，泡沫經濟的虛假繁榮宛如空中樓閣一般轟然倒塌，股價和房價大幅下跌，對實體經濟也帶來嚴重的影響，日本的經濟進入長期的蕭條期。

房地產泡沫破滅后，對日本的經濟、政治、社會造成了巨大破壞，日本的經濟一直處在蕭條期，直到現在也沒有完全恢復。究其成因，可以從以下幾個方面分析：

1.日元的升值與日本房地產泡沫有直接聯系。二戰(zhàn)之后，日本用二十年的時間在戰(zhàn)爭的廢墟上建造了一個世界經濟奇跡，成為世界第二大經濟實體，僅次于美國。但是急速發(fā)展的日本，經濟結構偏向于內需不足、出口導向型，與美國、英國等歐美國家的貿易處于順差地位，積累了數額龐大的外匯儲備，這也導致日本與歐美諸國的貿易摩擦不斷。1985年，迫于美、英等其他G5國家的壓力，日本簽訂了《廣場協議》，日元加速了升值的步伐。國際上許多資金流入日本并最終流入房地產市場，為其房地產泡沫的形成準備了資本基礎。

2.持續(xù)的低利率政策加速了泡沫的形成。《廣場協議》簽訂后，日元大幅升值，對日本的出口導向型經濟產生了很大影響，出口產品大幅下降。為了維持日本產品在國際市場上的競爭力，日本政府開始實行并長期實行了低利率政策，連續(xù)多次下調基準利率。1986年1月30日基準利率為5%，到1987年2月23日已經降至2.5%，為當時世界上的最低水平。日本國內資本市場上的貨幣供給大幅增加，導致出現流動性過剩，大量資金游離于實體經濟之外，流入“獲益”明顯的股市和房地產市場，間接導致了資產價格上漲。

3.日本民眾對地價和房價不斷上漲的經濟預期。日本是由一系列島嶼組成的國家，土地資源少而人口相對較多，隨著經濟的發(fā)展和城市化的進行，人們認為地價和房價一定會不斷上漲。并且，日本的國民收入和個人收入在過去三十年間持續(xù)增長，人民的生活水平不斷提高，對土地和住房不斷提出新的更高的需求。企業(yè)也預期市場對商品房的需求是呈現剛性的。利好的經濟預期和個人對商品房的需求在一定程度上助長了房地產泡沫的膨脹。

4.政府監(jiān)管和調控行為的缺失。在房地產泡沫產生和發(fā)展時期，日本政府的行為也在一定程度上助長了泡沫的發(fā)展。首先，在泡沫形成之前至泡沫形成的幾十年時間里，日本政府認為不應該干預地價和房地產價格，對大量資本投入房地產市場也不加調控。其次，日本進行的金融改革加速了金融的自由化，政府對金融的宏觀調控能力不斷下降，致使金融市場的融資能力大大增強，各個企業(yè)通過金融市場的融資取得大量資本。這些資本又成為推動資產價格特別是地產和商品房等不動產價格上漲的巨大動力。

綜上所述，日元的被迫升值和日本國內長時間持續(xù)地低利率政策，分別從外部和內部為日本的房地產泡沫的產生提供了資本，此時日本的房地產泡沫的發(fā)生只是具有了可能性。日本國內對地價和房價上漲的普遍而堅定的預期，以及市場對商品房的剛性需求的預期，助長了其房地產泡沫的形成。日本政府對金融市場的監(jiān)管不力，對房地產市場的不加干預，導致大量資本流入房地產市場，為房地產泡沫的形成提供了最佳政治和資本環(huán)境。最終，各種原因的相互作用下，房地產泡沫形成，對日本的經濟帶來了嚴重的破壞。

二、中國房地產市場過熱的成因分析

鑒于日本房地產泡沫破滅對日本經濟造成的巨大危害，國內許多經濟學家和政治家對中國的房地產市場的發(fā)展憂心忡忡，大多數人認為房地產市場的過熱是房地產泡沫產生的征兆。理論界對中國是否發(fā)生房地產泡沫的問題的討論也從未停止，但是目前來看還是沒有準確的定論。國家發(fā)改委經濟運行和發(fā)展研究室主任王小廣認為，中國房地產市場有泡沫化發(fā)展的傾向，并有演化成泡沫經濟的可能。中國社會科學院金融研究所博士、金融發(fā)展與金融制度室主任易憲容稱：“中國房地產的泡沫已經越吹越大，房地產降溫刻不容緩。”而國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長、博士生導師巴曙松則持樂觀態(tài)度，認為：從房地產市場的發(fā)展看，我們充其量只能說，目前房地產市場正在經歷第一次完整意義上的周期波動的考驗。原來擴張階段形成的許多經營慣性有待調整，但中國房地產市場發(fā)展空間依然很大的現實是沒人能夠否認的。房地產市場是否存在泡沫仍在爭論之中，但是房地產市場過熱卻已是定論。

從日本房地產泡沫產生的原因方面來分析，導致中國房地產市場發(fā)展過熱的情況和日本20世紀80年代的一些經濟環(huán)境極其相似：

1.人民幣升值。同日本一樣，中國資進入21世紀也開始面對歐美各國要求人民幣升值的強大壓力。改革開放以來，中國的經濟進入飛速發(fā)展時期，由于中國的人力資源豐富且廉價，根據比較優(yōu)勢理論，制造業(yè)發(fā)展迅猛，經濟結構偏向出口型，使中國一直以來處于對外貿易順差，形成了數額巨大的外匯儲備。這導致歐美諸國的強烈不滿，貿易摩擦不斷發(fā)生并且逐步升級，對人民幣形成了巨大的升值壓力。自2003年至今，人民幣匯率從美元兌人民幣8.0∶1，上升到目前的6.6∶1，升值了17.5%。對人民幣升值的強烈預期，吸引了大量國際資本進入中國市場，許多資本以國際游資的方式進入房地產市場。另外，人民幣的升值給中國的經濟發(fā)展帶來了巨大影響，特別是2008年世界金融危機爆發(fā)之后，中國沿海的出口制造業(yè)受到重創(chuàng)，國內的大量閑置資本也選擇進入股市和房市。

2.城市化進程與房市預期。中國目前正處于加速城市化的進程之中，城市化水平在以每年1%~2%的速率增長。據聯合國在2010年3月25日發(fā)布的一份報告稱：中國的城市化進程發(fā)展很快，城市化水平從1980年的19%躍升至2010年的47%，預測到2025年將達到59%。在城市化進程中將會有大量的土地被用于城市化建設，將對地價和房價產生巨大影響。中國的企業(yè)和居民對房地產市場形成了這樣的剛性預期：土地屬于稀缺且不可再生資源，在這個加速城市化的階段，土地價格只會隨著經濟的發(fā)展和需求的增加越來越高，而不會降低。如果現在不買地買房，將來就會要付出更大的代價才能擁有。這個預期更刺激人們對商品房的需求以及企業(yè)對房地產市場的投入。

3.政府在相關管理方面的缺失以及土地制度不健全。政府在經營土地方面缺乏監(jiān)管，一些房地產開發(fā)商和政府往往有著密切的關系，政府與房地產商及銀行合作，把大量資產投入房地產市場的發(fā)展，暗箱操作和政治尋租的現象比較普遍。這種行為的出現導致土地資源不能實現優(yōu)化配置，影響了經濟的可持續(xù)發(fā)展。另外，中國的土地出讓制度是由政府一次性收取出讓金，這部分的收入進入財政收入，算作政績考察的一部分。導致一部分政府領導人會超量開發(fā)和出讓土地。目前，中國在房地產稅制等方面也存在一些問題：征稅面比較窄，稅制安排不合理等等，對房地產市場的投機行為起不到抑制的作用。

中國的房地產市場發(fā)展和日本房地產泡沫時期的有許多相似之處，兩國國內的經濟結構都是以出口型經濟為主，積累了巨額外匯，本幣被迫升值，導致國內經濟受挫等等。但是二者之間也有很大的不同之處：第一，日本當初被迫簽訂《廣場協議》，承諾在一定時間內將日元升值到某一程度，中國現在雖然也面對人民幣升值的壓力，但是總的來說，升值的控制力還是掌握在我們自己手中。第二，中國政府的宏觀調控能力強于20世紀80年代時期的日本政府，政府對經濟發(fā)展過熱特別是房地產市場發(fā)展過熱高度關注，政府先后出臺一系列調控措施為房地產的過熱發(fā)展降溫，2010年國務院為了堅決遏制部分城市房價過快上漲，發(fā)布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（即新國十條），同時北京、深圳、廣州、上海等一線城市已實行了“限購令”，對房價進行調控。第三，經濟結構的轉變。2008年的始于美國的國際金融危機對中國的凈出口造成了很大影響，增加國內需求成為拉動經濟增長的一大動力，相關刺激消費的政策頻頻出臺，內需對經濟的拉動力增大，中國的出口導向型經濟也慢慢向“三駕馬車”共同拉動經濟轉變。

三、結語

中國房地產的發(fā)展確實存在過熱的現象，但是是否會發(fā)生像日本房地產泡沫一樣的情況，現在下結論還言之過早。當前，在一線城市和部分二線城市，房地產價格確實存在一些泡沫，但在政府的宏觀調控決策之下，泡沫膨脹的可能性較小。中國和日本20世紀末期的現象有某些相似之處，吸取日本的經驗教訓對于我們解決房地產市場過熱的問題是必要的。

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