2011降價在眼前,糾結鬧樓市

紅五月過去了，火六月過去了，連金九銀十都過去了，離2012年僅有一個多月，當房價下降將成為一個事實，糾結也就成了很多人的心結。房價下降的背后，是一曲“忐忑”。糾結著政府、開發商、消費者、也糾結著理論界、新聞界，甚至大眾輿論。

堅冰為何松動

從經濟結構的們度來看，中央政府對房地產心存憂慮，房地產平穩發展是根本和期盼。房地產在國民經濟中的比重過大，根據中房協顧云昌副會長的觀點，房地產在投資領域占三分之一的份額，在消費領域里占了半壁江山，雖然這促進了經濟發展，但是一個籃子里雞蛋過多也是一個危險因素，房地產綁架中國經濟的危險性日益顯現；其次是房地產房價過高，使財富過多集中到房地產開發商手中，胡潤富豪榜中60％以上都是房地產或參與房地產行業的，造成了社會財富分配不均，與和諧社會的環境不符；第三方而，住房產消費層面，房地產的投資行為少，投機行為多，購房動機是為了炒作，房屋的價格與價值背離。導致想買房的、需要房的買不起，不需要房的成為消費主體，成為一種社會矛盾。因此，從政治、經濟、社會等方方面面看，中央政府對房地產都很糾結。關于房地產，地方政府也很糾結，土地財政對收入起到了至關的作用，地方經濟發展主要的投資拉動是市政建設的拉動，這樣對BT，BOT，起到了一定的壓力。在市場經濟條件下誰來買單?

從2002年開始實行土地招拍掛以來，再加上屢屢出現的房地產開發商在拆遷、規劃違規、違反公平交易原則等，讓政府糾結不止。針列這個糾結的局面，今年政府出臺了被稱為“史上最嚴厲的調控政策”，即“限購政策”和“限貸政策”，“限購政策”限制購房者購買三套房，限制異地購房，使炒房成了歷史，以釜底抽薪的方式屏蔽了大量的購房群體，有錢也買不到房。“限貸政策”嚴格了貸款門檻，提高了貸款利率，提升了購房成本，加之多次調整存貸款準備金率，最終的結果是放款難度大。七月份以來，尤其是金九銀十以來，成交慘淡、房價下跌逐步成為一個市場現象。這正是中央政府樂見其成的，同時由于市場不景氣，開發商拿地不踴躍，也是地方政府擔憂的，仍然很糾結。

房價實行軟著陸

降價，開發商很糾結，成交慘淡、房價F跌最直接的承受者是開發商，2008年中國房地產風頭最盛的順馳地產倒了，而在今年類似的情況也在醞釀，前期新聞媒體報道綠城地產面臨破產危機，雖然宋衛平先生出面辟謠，但是資產負債率140％說明了企業財務狀況急劇惡化，春節對于房地產來講將是一個年關，材料商要回籠資金、民工要回家過年、稅費要清算，房地產企業能hold住的到底有哪些?據業內人士分析，大型房地產公司如萬科、萬達、中海、恒大等在上半年已經有了數百億元的銷售收入，所以壓力不是很大，在降價方面，首先會選擇作秀，其次會做出選擇性降價，即對于存量多的區域、項目競爭激烈的區域帶頭降價，搶占客戶資源，而對于項目位置好的地段則可能采取“送裝修”、“送家具”，“特價房”等噱頭來宣傳。中型房地產公司將面臨較大壓力，中型房地產公司—般是區域性房地產公司，這種房地產公司的特點是有四五個項目，一個尾盤、一個在售、一個規劃中、一個剛拿地，面臨的問題是尾盤的利潤用于拿地了，在售的項目在支持工程建設和新項目規劃，一旦市場萎靡，就可能出現資金鏈斷裂，所以，降價和賣地是其出路；小型房地產公司一般是項目公司，將面臨極大困難，如果銷售率低于30％，剛剛回收了土地成本，年關將近，施工款將是一個難題，降價是其唯一出路，如果降價帶不來50％的銷售率，只有跑路了，施工單位可要長心眼了，看好開發商，按工程量及時結算。從開發商的角度，不管是作秀還是假摔，不管是真降回籠資金還是打狠折保命，降價將是一個必然趨勢。

買房OR退房

降價，購房者也很糾結，有一個現實問題，房價下降了你高興嗎?對此，針對前面被采訪的消費者做一個總結，首先是省城某律師事務所的王先生，王先生有三套房屋，一套是單位房改房，一套是妻子單位的集資房，—套是去年買的商品房，在房屋使用方面，自住一套、出租一套，未交工一套。關于降價的影響，王先生的觀點是降價對他自己只有壞處沒好處，因為直接導致資產貶值，所以不是什么好事。另一位接受本刊采訪的是80后劉先生，劉先生從的行業是電子信息行業，狀況是年薪5萬元，住房情況是租房，目前準備結婚，想購買婚房，在購房承受能力方面，本人存款加家人資助共計30萬元，考慮到未來家庭成員構成，住房需求為兩室兩廳。如在市區購房，房屋總價一般在100萬元，如首付30萬元，按揭70萬元(15年)則月供將近6000元。所以，按照目前的房價如果購房，則生活壓力很大。劉先生期盼的是房價能打八折，即總價80萬元，那么首付24萬元月供4000多元，加上妻子的工資，基本生活是可以保障的。所以降價對于劉先生這樣的最為期待。與劉先生不一樣的是穆小姐，穆小姐是剛畢業的大學生，目前在一家大型商業零售企業，住房情況是與朋友合租，每月收入是1800元，其中房租是每月500元，對于房屋降價，穆小姐的觀點是房屋降價與自己關系不大，她和父母早就合計過，就是房價降到每平方米3000元，自己也買不起，尤其是如果房子的位置不好，交通成本、物業管理費、采暖費等都有壓力，因此房價與她沒有關系，所以她最關心的是廉租房什么時候推出，自己有沒有資格購買。以上三種情況是具有代表性的，本刊對此進行了歸納，對于房屋降價，在購房臨界點的高興，降價同樣買不起的人對此無所謂，已經有住房或者有多套住房的人對此相當沮喪，一個共同的結論是“糾結”。

“實降”何時來臨?

降價，市場很糾結，對于濟南的房地產市場走勢問題，業內人士有兩種觀點，一種觀點是降價空間不大，原因是濟南的房地產市場價格不高，炒作情況不嚴重，利潤率不高，所以降價空間不大，最多10％。對此本刊也對部分樓盤進行了調研，濟南文化路某樓盤，聲稱降價51％，實際上是只有一套特價房，且已售出；濟南東部某樓盤打出了每平方米8130元的售價，實際上是最差的一套戶型，而一般的戶型仍然在均價10000元左右；濟南南部某樓盤宣傳稱的每平方米7300元的優惠價，實際上是該項目的團購價。所以，濟南尚沒有實質性的降價，所謂的降價多為宣傳噱頭。另一種觀點是降價是市場趨勢，不是哪個區域市場或者哪家房地產公司能扛得住的，濟南也不例外，隨著政府調控政策的延續，輿論的繼續炒作，年關將近，開發公司的資金壓力日益加劇，降價變現是不可避免的，至于降多少則看開發商的資金壓力大小，看項目的運作情況，按此觀點，項目降價20％～30％也不奇怪。

對于未來市場的判斷，綜合幾位業內人士的分析，基本觀點是年關歲尾了，今年的市場就這樣了，開發商會利用年終有限的時間搏一搏，盡可能多地變現，市場對此不會有太大反響，今年的樓市將在平淡中收場。2012年4月以前市場將繼續維持清淡。四月以后，如果調控政策不加劇，在剛性需求的拉動下，購房人會hold不住，市場會逐步回暖。當然了，這個有一個前提，就是房地產開發商能否平安過冬，如果在今年年底就跑路了，明年就沒有他的春天了。

糾結意味著大家都很懵懂，都缺乏判斷，說不定也是逆市拿地的機會，也說不定這就是—個投資的陷阱。