第四季度到底有多“懸”

懸念一：政策調(diào)控“緊”還是“不緊”

被稱為“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控政策已經(jīng)持續(xù)了10個(gè)月的時(shí)間，廣東佛山放松限購(gòu)的朝令夕改、珠海市限購(gòu)、限價(jià)的雙面實(shí)行，足以顯現(xiàn)樓市調(diào)控的決心。11月7日，溫家寶總理出席上合組織會(huì)議時(shí)談中國(guó)樓市，特別強(qiáng)調(diào)對(duì)于房地產(chǎn)的一系列調(diào)控措施，決不可有絲毫動(dòng)搖。

在金融政策方面，前段時(shí)間，建行、工行、招行、浦發(fā)、中行、齊魯?shù)雀鞔筱y行不同程度地提高首套房貸利率，這讓成交一片滲淡的房地產(chǎn)市場(chǎng)“雪上加霜”。在采訪中，某銀行房貸部負(fù)責(zé)人表示，“今年以來，各大銀行放貸額度幾乎已被提前好幾個(gè)月用完，‘錢緊’格局到明年開年后仍難以得到緩解。部分銀行至少已排到一個(gè)季度后的貸款額度。”在各大銀行收緊貸款額度的同時(shí)，記者采訪獲悉，興業(yè)銀行已于很早前就暫停房貸業(yè)務(wù)。

今年以來央行多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，各大銀行貸款額度空間緊張。記者調(diào)查省城部分開發(fā)企業(yè)了解到，如今銀行放款速度在兩個(gè)月到半年時(shí)間不等，購(gòu)房者等待按揭貸款的時(shí)間更是難以預(yù)測(cè)，張先生于2011年2月購(gòu)買東部某樓盤房源，至今未辦下貸款。不少“等貸”一族紛紛表示，銀行放款之緩慢、審核手續(xù)之復(fù)雜都史無前例。根據(jù)歷年銀行放貸分配來看，上半年銀行實(shí)際貸款額度都會(huì)多于下半年，年初放貸會(huì)多于年末，短時(shí)間內(nèi)，銀行放款吃緊狀態(tài)難以恢復(fù)。

懸念二：房?jī)r(jià)“降”還是“不降”

房?jī)r(jià)走向是目前樓市第一關(guān)鍵詞。到了一年的最后—季，開發(fā)商是否有充足的現(xiàn)金流度過這個(gè)寒冬，還是會(huì)在多重壓力下，從之前被動(dòng)的、暗中的降價(jià)，演變成為一場(chǎng)真正的降價(jià)潮?

縱觀本輪調(diào)控以來的樓市，特別是下半年政策調(diào)控的進(jìn)一步加碼，使得購(gòu)房者對(duì)未來房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期再次加重。不少購(gòu)房者談到2008年底、2009年初的樓市，期翼房?jī)r(jià)能夠跌落到當(dāng)時(shí)水平，當(dāng)時(shí)濟(jì)南二環(huán)以內(nèi)房?jī)r(jià)均價(jià)在6000元每平米左右，四五千元每平米的樓盤到處可見。作為購(gòu)房者期待降價(jià)的心理可以理解，但跌落至“5”字頭的現(xiàn)實(shí)卻不切實(shí)際，畢竟房企成本和經(jīng)濟(jì)環(huán)境都影響著房?jī)r(jià)的升跌。

針對(duì)房?jī)r(jià)走向問題，業(yè)內(nèi)人士發(fā)表不同觀點(diǎn)，部分認(rèn)為前期的優(yōu)惠幅度隨著心理預(yù)期的增長(zhǎng)而效果甚微，只有進(jìn)一步提升優(yōu)惠空間才能達(dá)到快速跑量的目的；也有部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)房?jī)r(jià)走向表達(dá)了不同看法，“從現(xiàn)在來看，市場(chǎng)需求依然存在，只是被各種政策所限制，供求緊張狀況并沒有根本扭轉(zhuǎn)。開發(fā)商降價(jià)是大勢(shì)所趨，但應(yīng)該不會(huì)大降。未來市場(chǎng)環(huán)境不得而知，一旦有所動(dòng)搖，那么房?jī)r(jià)的下跌速度很有可能放緩甚至扭轉(zhuǎn)。”

隨著四季度的進(jìn)行，預(yù)期更多的企業(yè)將參與到打折促銷的陣營(yíng)中來。對(duì)這些企業(yè)而言，通過何種方式降價(jià)，是小幅降價(jià)出也迫使其急需回籠資金，因此相當(dāng)一部分同時(shí)避免出現(xiàn)“房鬧”，顯然都成為值得考量的問題。

懸念三：購(gòu)房者“買”還是“不買”

6月份以來，省城部分樓盤率先推出平價(jià)、低價(jià)房源，引領(lǐng)一波樓市優(yōu)惠促銷潮。此番優(yōu)惠促銷一直持續(xù)到現(xiàn)在，絲毫未有遞減之勢(shì)。也正是這股優(yōu)惠促銷風(fēng)潮迎合了購(gòu)房者“買漲不買跌”的心理，使得觀望情緒空前濃厚。

業(yè)內(nèi)某資深地產(chǎn)人表示，2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)，讓不少一、二線城市市房?jī)r(jià)大跌，但濟(jì)南整體房?jī)r(jià)卻溫和上漲，雖有低度回落，但不明顯。此次樓市調(diào)控影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)造成的樓市動(dòng)蕩，幾乎所有在售樓盤都加入到優(yōu)惠促銷的陣容中來，優(yōu)惠幅度空間加碼。對(duì)于普通剛性需求者而言，如果地段較好，生活配套齊全，又在可承受的范圍內(nèi)，看中的房源現(xiàn)在就可以下手。

“從今年最后一個(gè)月來看，應(yīng)該說是購(gòu)房者的最佳置業(yè)時(shí)機(jī)。”某地產(chǎn)公司策劃經(jīng)理認(rèn)為，臨近年底，各大開發(fā)商都面臨銷售任務(wù)是否能完成的壓力，另外，各方面的支出也迫使其急需回籠資金，因此相當(dāng)一部分開發(fā)商很可能會(huì)考慮最大的優(yōu)惠促銷手段。

他同時(shí)表示，如果是剛需置業(yè)者，事實(shí)上不必過多地去考慮底價(jià)與否，自住屬性不會(huì)因房子升值或貶值就失去居住功能。當(dāng)前房?jī)r(jià)已在宏觀調(diào)控下處于一個(gè)低谷價(jià)位，相當(dāng)一部分樓盤已達(dá)到成本價(jià)，因此目前應(yīng)該是一個(gè)最佳的購(gòu)房時(shí)機(jī)。而一旦過了這個(gè)時(shí)機(jī)，開發(fā)商可能會(huì)調(diào)減自己的銷售任務(wù)，明年拿出來的優(yōu)惠力度可能會(huì)減弱很多。