寧波市房價調控目標合理性探討

［摘 要］通過房價收入比與住宅供需結構兩個層面分析寧波房價調控目標的合理性，并給出相關建議。

［關鍵詞］住宅 房價 合理性

2011年3月25日，寧波公布房價控制目標——新建住房價格全年漲幅低于年度市區居民人均可支配收入的增幅（約10%），本文針對此目標從房價收入比與住宅供需層面分析其合理性，為政策制定與購房提供借鑒與參考。

一、從房價收入比分析控制目標合理性

按照國際慣例，房價收入比在3-6倍之間為合理區間，考慮我國經濟發展因素，應保持在20以下。根據購房需求調查，一般住宅總價在100萬與90-130平方米之間居多。下圖中房價收入比是按照90平米的普通住宅總價與城鎮人均可支配收入計算得出，普通住宅總價根據市統計局公布的普通住宅銷售額與銷售面積平均得出，所以由此得出的房價收入比更能體現真實性。

從寧波較實際的房價收入比來看，2006年以來（包括2011年的計劃控制目標）保持著兩位數的高位，房價控制目標，與其說控制，不如認為是保持目標。

通過數據分析，寧波市的房價目標，與過去五年宏觀經濟走勢沒有太大不同，亦沒有看見政府控制房價的決心，相反完全按照歷年經濟走勢的發展，推動房價上漲預期。

所以，寧波的情況如此，全國各地的房價的控制也只是一個框架既定目標。實際房價收入比仍維持在30的高位，普通購房者花一輩子的積蓄在住房上，另外承受著高額的貸款利息的現狀依然存在，這樣依靠房價拉動的經濟增長注定不會持久。

二、寧波市房地產市場中住宅供需結構分析

1.住宅需求

據統計，截止2010年末寧波市戶籍人口574萬人，外來暫住人口為394萬人。根據2011年一份網絡調查問卷顯示（男性54%，女性46%），過半的調查者認為現在房價很高。在三至五年內購房的比例只占到7.7%；對于不購房原因46%的認為房價仍是偏高的影響，而只有7.7%的人認為預期房價會下跌并持幣觀望。從購買能力與區域來看，大多數人選在房價較低的北侖區，認可的房價空間在4000元/平米左右。

對于住宅建筑類型，值得關注的是42.3%的人認為無所謂，可見在房價過高和房地產過熱的現階段，大多數年輕人認為有房住就能達到要求。房屋面積在90-120平米之間的選擇比例高達63.1%。人們仍期望能住上比較寬敞的房子。

2.住宅供給

2011年國有建設用地供應計劃中，寧波市（六區）計劃供應住宅建設用地817.37萬平方米，包括經濟適房、廉租房、安置房、公租房用地等在內的保障性住房用地總量576.58萬平方米，占市區住房建設用地供應總量的70.5%。按容積率2.0、 90平米普通住宅來算，約可提供10萬套保障性住房。普通住宅建設用地240.79萬平方米，加上之前竣工的住宅面積，約可提供5萬套普通住宅。15萬套的住宅建設能解決將近50萬人的居住剛性需求。龐大的人口面對有限的住房供給，房價居高可見一斑。

三、總結與建議

面對住宅的巨大需求，暴露出房地產宏觀調控必須在有限的土地面積上提供足夠的住宅數量，才能緩解“住宅高壓”的態勢。保障房理所當然地成為為了 “救市”的主流。對于調控目標的控制，筆者認為應從以下幾點考慮。

首先，把普通住宅和保障性住宅按權重納入房價調控目標中，即普通商品房與保障性住房的按照適當比例確定房價目標，按2011年寧波市區住宅建設用地供應計劃應該普通住宅與保障性住房保持在3:7。為了讓更多無房者、夾心層、外來務工人員等急需住所而無房者來說，保障性住房的要求應放寬，不僅限于城市低保戶，應拓寬到與房價收入比綜合考慮，而非僅低于城市人均配收入水平。將保障性住房也納入到調控目標中計算，分開羅列，讓老百姓一目了然，政府要建多少商品房、保障性住房，要達到的目標是多少。這樣才能使得房價理性回歸。

第二，空置商品房轉化為經濟適用房。為了充分節約用地資源，政府部門可通過各種途徑將部分空置商品住房轉化為保障性住房。此種轉換方式有利于消化市場積壓的商品住房，減少住房資源浪費。

第三，引導合理的消費模式。傳統想法“居者有其屋”需要由“居者住其屋” 的思想替代。這需要政府通過社會保障、財政支持、全民動員的三大支撐。如今兩個年輕人由三個家庭供養一套住房的例子已不罕見。而在美國、新加坡等發達國家，一般擁有自己一套房子的年齡在35歲以后。而在我國，收入普遍不高、不穩定的年輕人卻選擇了三代人背上沉重的住房包袱。

可見，房地產調控目標并非簡單的數字定位，而是對我國社會、經濟、體制三重考驗的體現。一味打壓、限制，無法根本性解決房地產價格調控，而應更多地從“管、建、買”三方綜合考慮。

參考文獻：

[1]寧波房地產需求特征調查問卷[EB/OL] ．http://www.sojump.com/report/599720.aspx，2011-4-18

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