海南房地產行業限購政策對反洗錢工作的影響

摘 要：近年來，由于中國房地產業的快速發展和透明度低等因素，通過房地產業進行洗錢不僅可以保值增值，而且隱蔽性強，因此房地產業成為不法分子更加“青睞”的洗錢通道，而房地產業無疑將成為今后反洗錢工作的前沿陣地。國際旅游島政策的出臺，給海南省帶來了新的發展機遇，也帶動了海南省房地產價格的迅速上漲，房地產市場出現異常變動，短期內出現“價量齊升”的態勢。為維持房地產市場的平穩運行，政府不斷出臺一系列措施進行調控，其中以限購政策為嚴厲，限購政策對今后在房地產行業開展反洗錢工作也有一定的影響作用。

關鍵詞：房地產；特殊政策；反洗錢

中圖分類號：D92 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2011）34-0110-02

2010年初《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》（國發[2009]44號）公布以來，海南房地產市場快速升溫，房價短期內普遍大幅“跳漲”，成為全國關注的焦點和投資熱點。政策利好促使海南房地產成為島外熱錢逐利目標，大量資金不斷涌入海南房地產，為洗錢分子帶來了可乘之機，其洗錢風險不容忽視。為維持房地產市場的平穩運行，政府相關部門不斷出臺一些措施進行調控，其中以限購政策最為嚴厲，限購政策的執行對海南房地產市場產生了較大的影響，對今后在房地產業開展反洗錢工作也有一定的影響作用。

一、海南房地產業限購政策的基本情況

作為備受關注的重點城市，?？凇⑷齺喸缬?010年加入限購行列。但由于“新國八條”提出了更高的限購要求，需要再次加以調整完善。2011年2月23日，?？谑谐雠_《關于進一步做好我市房地產市場調控工作的實施意見》，規定，“原則上對已擁有一套住房的本市戶籍居民家庭、能提供本市一年以上（含一年）納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購一套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上（含一年）納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房?！迸c“新國八條”提出的限購措施保持一致。三亞市也于2011年3月3日出臺《關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神 進一步加強我市房地產調控工作的通知》，規定“原則上對已擁有一套本市戶籍居民家庭、能提供一年以上（含一年）納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購一套住房（含新建商品住房和二手住房）。對已擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上（含一年）納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市主城區向其售房?！毕拶従窒抻凇爸鞒菂^”，三亞限購令要寬松于?？?。

二、限購政策對海南房地產業反洗錢工作的影響

隨著國際旅游島建設的啟動，海南省房地產市場出現異常變動，由于海南省的房地產具有熱帶海島旅游房地產的屬性，客戶以外省居民為主、一次性付款比例高、投資性購房占比較大、商品房空置率高等特點較為明顯[1]。2010年以來，“限外令”及“限購令”的執行對房地產市場產生了較大影響，這些限購政策對反洗錢工作也有一定的幫助作用，主要有：首先，限購政策的執行在一定程度上能夠推動相關部門對購房者進行身份識別，并促使其逐步建立對購房者身份資料和交易記錄的保存管理。要執行限購政策，相關部門必然要提高房地產業的信息透明度，構建與企業之間的信息交換平臺，建立健全全國聯網的房地產身份識別系統，與聯網核查公民身份信息系統實現對接，推動房地產開發企業的信息披露，提高信息的準確性及透明度，這些措施必然為反洗錢工作奠定堅實的基礎。其次，限購政策的執行在一定程度上增加了不法分子在重點城市通過房地產業洗錢的難度。海南省的限購政策要求購房者在?？?、三亞買房必須滿足一定的條件，且限定了購房者的購房數量，在一定程度上加大了不法分子通過購買房產、將不法收入從現金狀態轉為實物狀態的難度。

雖然限購政策對不法分子購房具有一定的震懾力，但對于整個房地產業來說，其幫助也是有限的，主要原因有以下幾個方面：

1.限購政策僅在重點城市或者重點城市的主城區執行，對于那些非重點城市及一些重點城市的非主城區，并沒有限制購房者購房數量，因此不法分子依然可以通過借戶買房，將不法收入從現金狀態轉為實物狀態，并在適當時機變賣，使其成為合法的資金。

2.限購政策僅限住宅商品房，不法分子依然可以通過購買商鋪等渠道將非法收入合法化。近年來，一些城市理想區位店鋪租金提升速度快得可怕，人們預期城市中心的優越地位有不菲價值，因此這些商鋪的保值、升值潛力空間很大，一些人出手闊綽，在商業街區一下子購買好幾套店鋪，購買后用于出租甚至轉手售出，易于產生“錢生錢”的雪球效應，對于不法分子而言，生意好壞并不重要，重要的是能夠將黑錢洗白，哪怕沒有顧客光顧，許多商鋪也可以挺立數年不倒，事實上，這種情況在很多城市里都存在，而且這些交易不容易被普通人察覺，在全國范圍內都可購買，沒有區域限制，使得洗錢分子趨之若鶩。

3.限購政策限于房地產銷售環節，對象也只是購房者，對于房地產開發企業沒有約束。實際上，房地產開發要求大量資金注入，其潛在的洗錢風險更大，一些房地產商有可能是洗錢分子的幫兇，也有可能本身就是洗錢者，不法分子可以注資組建開發公司，然后指定一位法定代表人，以一種合法公司的身份去運作一些項目，通過一系列經營活動將不法收入加以分解和凈化；還有洗錢者則選擇直接參股的方式，將不法收入注入給房地產開發公司，以股東分紅的模式獲得對非法所得的合法據有。

4.限購政策從2010年才開始，對于之前已購買多套房產的，沒有約束作用。作為稀缺資源，房地產單位價值較高，單筆成交金額較大，隨著房價的攀升，一套豪宅動輒幾百萬元，使房地產市場成了大額資金的集散地，因此房地產早就成為不法分子特別是一些貪污分子洗黑錢的首選目標，而限購政策只是從2010年開始，從目前來說對反洗錢工作幫助有限。

5.限購政策的執行力度有待進一步檢驗。由于海南島外需求占主導，是否限制發放外地人購房貸款對海南房地產市場有舉足輕重的影響。海南商業銀行2010年以來針對“外地人購房貸款”問題先后執行過兩個版本的政策。一是6月4日三部委出臺的“認房也認貸”新標準，“認貸”可以通過人民銀行征信系統進行查詢，“認房”從技術層面卻無法操作。由于全國房管部門并未聯網，海口市房管部門也不同意為商業銀行出具個人住房套數證明，因此，在實際操作中，對“認房”海南商業銀行以購房者個人申報并簽訂具法律效力的承諾書為主，執行的基本都是“一套算二套，二套算三套”的政策，也就是說對于沒有房貸記錄的外地人申請貸款，銀行直接將其認定為第二套；有一套房貸記錄的再申請貸款即認定為第三套。二是2010年8月底海南省政府出臺的地方版“國十條”《海南省人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲通知的意見》，明確要求商業銀行根據風險狀況，暫停發放第三套及以上房貸；對不能提供一年以上本地納稅或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放住房貸款。根據我們的調查，目前基本上所有的銀行都已經嚴格執行該規定，停止對外地人放款。而新近的限購政策剛出臺不久，其實際執行效果如何我們也拭目以待。

三、對房地產業反洗錢工作的幾點思考

房地產業反洗錢已不僅是國際金融行動特別工作組（FATF）與歐亞反洗錢反恐融資小組（EAG）高度關注的重點議題，實際上已成為中國社會經濟健康發展的客觀需要。根據FATF“40＋9項建議”和《中國反洗錢戰略（2008—2012》安排，中國有關部門正在著手研究制定房地產業反洗錢工作方案[2]，當前，開展對房地產業反洗錢機制的研究已迫在眉睫。結合房地產業實際情況，建議從以下幾個方面逐步建立健全反洗錢工作機制：

1.確定房地產業反洗錢義務主體，盡快將其納入反洗錢框架之中，加快房地產業反洗錢進程。將房地產業納入反洗錢領域是首要基礎工作，而要盡快開展房地產業反洗錢工作，關鍵的問題就是確定反洗錢義務主體?？紤]到房地產業所涉主體較多，如果把相關主體全部納入反洗錢義務主體范圍，反洗錢工作量的增加和基層央行有限的反洗錢工作人員的矛盾就會更加突出，而一些房地產企業特別是一些建筑安裝企業等良莠不齊，房地產業反洗錢工作的整體質量就難以保障。因此，建議首先將房地產開發企業、房地產經紀機構和房地產交易登記中心納入反洗錢義務主體范疇，為房地產業的反洗錢監管提供法律依據。

2.加強各部門的分工與合作，明確各部門的監管定位，提高反洗錢監管效率。中國人民銀行作為國務院反洗錢行政主管部門，負責全國的反洗錢監督管理工作，是反洗錢工作的主要監管者，但是由于房地產的開發及銷售環節設計多個領域，任何一個部門都無法對洗錢活動進行有效徹底的預防和監管，同時由于金融機構曾經由人民銀行負責監管，即便目前，銀行業金融機構還與人民銀行存在業務上的聯系，人民銀行開展金融業反洗錢監管具有天然的優勢，與金融業不同，房地產業交易主體歷史上由建設部門負責監管，以后其反洗錢工作由人民銀行負責監管，如果人民銀行也按金融業反洗錢監管方式進行監管，難度可能會比較大。因此，房地產業的發展狀況、監管的歷史沿革決定了房地產業反洗錢監管和金融業反洗錢監管要有所區別，這就需要有關部門更要加強分工與合作，從各自履行職責的特點出發，做好反洗錢監督管理工作，提高監管效率。

3.加強研究，盡快制定并頒布房地產業相關反洗錢規定。房地產業開展反洗錢工作已迫在眉睫，相關部門應加強研究，在借鑒現有金融業反洗錢做法的基礎上，結合房地產業的實際情況，盡快出臺房地產業有關客戶身份識別、大額和可疑交易報告、客戶身份及交易記錄保存等方面的規章制度，指導房地產業開展反洗錢工作。

參考文獻：

[1] 玄立平，潘琪，李函晟.國際旅游島背景下海南房地產行業反洗錢機制研究[J].海南金融，2010，(10).

[2] 反洗錢工作部際聯席會議.中國反洗錢戰略(2008—2012)[M].北京:中國金融出版社，2010.

[責任編輯 陳麗敏]