如何盤活商業地產項目

北京美羅城黯然退場，原因眾說紛紜，定位失準說、區位選擇說、運營管理說、管控結構說等等，不一而足。

導致商業地產項目失敗的原因非常多。一般來說，外部因素大多是“絕癥”，如果盤活的話，需要付出較大的成本；內部因素則更多地體現為項目的“休克”，相對的盤活成本較低。

一、項目定位錯誤。包括項目市場定位錯誤以及項目商業業態與項目整體定位不匹配。

企業盤活因項目定位錯誤而導致失敗的商業地產項目時，首先應當結合項目所在地的實際情況，具體包括人口規模、收入水平、消費習慣、地域文化、商業競爭狀況、商圈成熟度、客戶資源、地塊特點、城市規劃等，進行市場調研之后，結合包括資金實力、開發理念、專業人員素質、商業資源等情況在內的企業自身狀況，以市場要求為導向，制定有針對性的項目定位方案。

二、商業地產項目的運營管理架構、組合形式或管理方組建模式會影響項目的運營管理。

拿美羅城來說，主要資產為美羅城購物中心的華茂置業，是由中國工藝美術(集團)公司與新加坡美羅城北京公司分別控股50％的合作企業，雙方出資相同，決策權相同，但企業各自利益、經營理念不同，很難達成統一意見。

盤活此類項目時，由于運營管理涉及的管理架構及組建管理方的模式比較復雜。對于經驗較為豐富的成熟開發商，此類項目的盤活成本較低；對于經驗不足的開發商而言，最好利用相關的專業經營團體機構，自己盡量不要介入商業運營管理。

三、商業地產項目營利模式失當，項目銷售較為成功，但后期經營困難。

在目前的商業地產項目中，開發商為了盡快回籠資金、減少資金壓力，非常重視銷售，因此常用的方式便是通過快速銷售來實現短期的銷售現金流，完全沒有考慮到后期的項目運作，給整個項目的持續經營帶來很大的風險。

商業地產項目的難點不在于前期的開發，而在于后期持續的運營管理。盤活由于經營模式不當而導致失敗的商業地產項目，需要重新界定項目的營利模式，必須要考慮適合持續經營，不要因為小利而影響項目整體，避免銷售成功但經營失敗的結果。

四、項目應根據商業地產項目定位進行業態規劃與建筑結構設計。

商業地產項目的開發是一個城市商業服務與空間調整的重要手段，目前許多商業地產項目在開發過程中往往忽略了項目與城市功能之間的關系。商業規劃是城市規劃的一個重要因素，但是商業規劃只有適應城市規劃才能獲得持續發展。在商業地產項目失敗的案例中，有許多對城市整體規劃的認知和理解不夠準確而造成項目失敗的案例。

除此之外，不同的商業地產項目對建筑結構有不同的要求，硬件狀況的優劣是商業項目能否成功的重要基礎條件之一。商業地產項目對規劃有其特殊的要求，不同業態類別的租戶對商鋪的層高、荷載、進深等指標都可能有不同的需求，項目的結構、人流動線、物流動線、視線、立面等每個細節都會對客戶的感受造成影響，進而影響項目未來經營的活力。

無論是盤活失敗的商業地產項目，還是新開發商業地產項目，開發商都一定要把握住商業地產的固有特性，對商業地產與住宅地產開發模式上的區別要有清楚的認識，從項目前期定位開始，即遵循商業規律，考慮當地的商業現實、把握投資者和商家經營戶的真實心態和需求，統籌安排開發商、投資者、管理者、經營者之問的多重利益關系，充分考慮項目能否吸引目標客戶、如何招商、是否銷售、如何經營等多方面因素，才能進行規劃建設。

對于一個商業地產項目而言，無論是盤活還是新建，項目能暫時取得良好銷售業績并不算真正的成功。商業地產項目要做到銷售、招商和經營形成良性循環的局面，才算項目真正地盤活。