世界城市需要什么樣的CBD?

CBD核心區的12塊地最高控制高度500米，將建成北京第一高樓。最低控制高度1 50米，區域未來將形成一個金融機構、公司總部和商業綜合體的新中心。事實上，泰康保險、中移動、陽光保險、北大方正、阿里巴巴等企業都在參與此次CBD地塊竟標，屆時真正形成險資和有資質的房地產開發企業創新的組合方式，而政府部門的最深層用意已明顯：在CBD矗立摩天高樓群，圍獵世界金融中心，盡N使CBD建成國際大都市模樣。

從之前CBD東擴的熱議“中服地塊”再到中服地塊被拆分成12宗地的做法，就早已說明政府別有用心：意在引來大型金融機構，而加大在CBD區域的地塊面積、吸引金融機構，為日后發展埋下伏筆。

按照去年12宗地的標書內容，競拍不以價高者得，政府所采取的“曲線救國”手法，不但保證了開發商拿到的是真金白銀，也希望金融機構能夠興趣大增，吸引其來此落戶，從而獲得長期的經營收益。可見，趕超上海陸家嘴、圍獵世界金融中心、建成世界級別的CBD“意圖”十分明顯。

世界城市的距離

可以說，只要有足夠的城市基礎和全球范圍內的經濟影響力，同一國家可以擁有多個CBD中心城市。如美國有紐約和洛杉磯兩個CBD中心商務區，雖有一定的競爭，但由于各自發展重點不同，存在著產業上的錯位，能形成一種互補。而目前，中國有能力和資本開發CBD的城市大約有20多個，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢等，這些城市都明確規劃了CBD并進行大規模建設。但事實上并不是每個城市都能發展好CBD，原因就在于各個城市在世界都市中的地位和影響力。

相比東京、紐約、倫敦、巴黎及法蘭克福等國際大都市，目前中國上述城市在國際中的地位和經濟影響力都不是很高，甚至北京目前的GDP，總量也大約只相當于倫敦的1／10，而倫敦GDP總量又遠遠低于紐約和東京。洲聯集團副總經理趙云偉認為，北京CBD有爭做第一、超過上海陸家嘴的唯一可能性。

“雖然綜合比較中國幾個大型都市，北京在經濟總量上現在與上海相比還有一定差距，但整體上北京擁有更好的發展潛力和勢頭，超過陸家嘴或許只是時間問題。”趙云偉分析：首先，北京要成為世界都市，要能承攬對世界經濟的影響功能，能夠指揮和控制全球經濟命脈。具體到物化指標上，例如世界500強企業總部設立的數量，技術、文化的持續創新能力，世界級交通樞紐如航線、候機樓的承載運送量，世界級寬帶樞紐和互聯網的操控性和影響力，是否人才、資金的匯集地，高科技人才是否愿意移民來此以及外籍移民人口的比例等，這些都是承載CBD開發的嚴格指標體系。這些指標系統如世界500強企業總部或亞洲區總部的設立，需要國家經濟的支撐，需要足夠的辦公場所如獨棟或智能寫字樓，并有足夠的國際商務功能需求。具備了這些指標，才能從規劃上更好地體現CBD中心區的功能。

其次，作為全球經濟活動中心、世界都市中的重點地區，CBD的規劃目標是要吸引各個國家的大型企業總部前來駐扎，開展最有影響力的經濟活動。因此從規劃上要致力于把高密度、高容量、高人流量的城市中心區建設成為適于人居的生態型商務區，這些都需要龐大的基礎設施體系來支撐。從長遠來看，除了充足的辦公面積，還需要足夠高效的基礎設施系統，包括交通體系、公共服務、藝術設計、職業教育、創新中心及綠地系統等。

“北京及全國規模空前的城市化進程和持續的經濟發展，不僅為商業房地產市場提供了強勁的需求，還為CBD區域發展提供了先天條件。”高緯環球中國區董事總經理張良軍表示，“正因為CBD區域的基礎設施的不斷完善，也為跨國公司在中國地區乃至亞太地區的產業布局和選址提供了更加多元化、更加靈活的策略選擇。”

“尤其是在通脹預期越來越強烈的時期，相對于黃金、股票等投資渠道，房產的保值增值性更具保障。”仲量行董事覃曉梅認為，高端物業的抗風險能力在美國、中國香港以往的風險市場中已得到印證，因此越來越多的資金持有者對商業地產青睞有加，這必然是推高CBD東擴區內高端物業價格的重要因素。無論是國際企業還是國內房地產開發企業的領導者都更相信，隨著CBD東擴的正式實施，該板塊的物業價值將再次被提升，周邊的高端市場會出現供不應求的局面。東擴的CBD無疑會進一步抬升周邊的土地價值。

圍獵世界金融中心

對此，中國社科院博士北京紅鶴溝通機構執行總經理易介中坦言，高度文明的城市都非常宜居，舒適度極高，生活、工作非常便利。“世界城市”是國際大都市的高端形態。什么是“世界城市”、世界的CBD?其實，北京市政府報告特別作出了解釋說明：“世界城市”是國際大都市的高端形態，對全球的經濟、政治、文化等方面具有重要的影響力。易介中指出，北京還需要借鑒國外CBD開發經驗。易介中并不否認，從長遠發展來看，北京有可能建成世界級的CBD。在他看來，目前在CBD拍地中引入大量金融結構就是一個很好的例證，CBD建設要具有不斷提升自身地區有效使用空間的能力，這是一個不斷完善和改建的過程。雖然沒有現成的案例可以模仿，必須通過不斷改善CBD區域建設來提升有效的使用空間。

那么中國特色的世界城市，北京CBD到底是城市結構上面、生活習慣上面的中國特色，還是提出一個未來的中國特色的CBD?

北京CBD規劃建設總顧問柯煥章這樣理解CBD區域建造金融帝國的脈絡：“無論是在國內外，CBD肯定是這個城市當中最現代化、最超前的，這也是北京下一步要通過CBD建設實踐世界級CBD的開始。”柯煥章指出：”如果一個城市就CBD而言，沒有一個強有力的產業支撐，就很難形成它的氛圍。而北京CBD東擴，CBD主要職能之一就是建立中國的金融中心乃至世界級的金融中心。”

與西城的金融街相比，CBD的主題應該是金融總部。柯煥章說：“原來金融街的定位叫做金融管理中心，就更偏重一點國內的銀行，國內銀行幾乎都在那里面，由于身處西城區的原因，它的管理職能就更強一點。現在好多銀行并沒有開展各種國內外金融勝的業務，如果國內外的銀行進一步對外開放，開展起來以后，他們對商務寫字樓的需求量將會非常大，會進一步放大。而放大的這個金融體量在CBD東擴中最合適，因為CBD區域的國際化大都會的基本條件肯定比金融街要好。”

這方面值得借鑒的國外CBD開發成功經驗有許多。趙博士表示，例如發展較為成熟、擁有四十多年發展歷史的巴黎拉德芳斯，與其他城市CBD由舊城區改造而成不同，拉德芳斯中心商務區最大的特點是先做規劃再進行建設，其先期基礎設施和交通系統都較為完善，涵蓋了地上、地下鐵路和地上、地下公交系統，以及充足的公園、綠地和廣場空問。從目前建設總量看，北京已經逐漸趕上了拉德芳斯。所以，在北京CBD區域的未來建設中，政府部門融入世界金融中心的主題是順應CBD發展的演變過程，而北京CBD區域的大拍地必然會使區域開發獲得更多成效，提早登上世界級的CBD“寶座”。