海南樓市萎靡“過暑假”

房地產調控政策陸續出臺后，海南房地產市場持續低迷，中介公司關門倒閉、售樓人員轉行跳槽等現象頻頻出現在海南房地產市場。業內人士認為，近期調控政策松動可能性幾乎不存在，短期內房地產市場仍然低迷，而房地產市場能否“回暖”，房價將成為重要“籌碼”。

量跌價滯海南樓市進入深度博弈階段

“國八條”實施幾個月來，其調控效果對海南樓市帶來顯著影響。目前海口、三亞樓市呈現“量跌價挺”的現狀，而省內二線城市的量價借此大有超越省內一線城市的勢頭。

由于海南樓市外向型特征明顯，80％以上的房產購買力來自島外，

“限購令”致使海南購房主力銳減。據?？谑凶》亢统青l建設局統計，今年1～5月份，海口市商品房成交量大幅下降。海口市登記銷售商品住房6563套、71.62萬平方米，同比減少38.63％和63.25％。尤其是3、4月份，下降均達到九成左右。商品房銷售額進一步萎縮。1～5月，商品住房銷售額65724-7.16萬元，同比下降59.2％。

三亞商品房網簽保持較穩定的趨勢。5月，三亞市商品房銷售網簽612套，面積5.72萬平方米，均價18512，76元／平方米。從購房對象來看，北京地區占總銷量的11％；東北地區占總銷量的23％；長江三角洲地區約占總銷量的11％。此外，四川、重慶、河北、山西的購房群體驟增，5月購房數量達到總銷售量的12％。從戶型結構上看，小戶型商品房依然俏，90平方米以下的商品房銷售網簽370套，占總銷售量的60.46％。

購房者普遍選擇持幣觀望，房地產市場持續低迷，但銷售量的萎縮并未帶動房價出現實質性下降。據海口市住房和城鄉建設局統計，今年1～5月，?？谏唐纷》績r格同比上漲19.22％。但從今年商品住房每月價格指數來看，均維持在9000元／平方米左右，并有小幅波動，環比增減幅度均在10％以內。

從5月海南二線城市成交價來看，陵水商品住宅成交均價為超過3萬元／平方米；瓊海商品住宅成交均價約為7000元／平方米；文昌商品住宅成交均價約為8300／平方米。較4月相比有小幅提升，在短短幾個月的時間里，二線城市房價已然有趕超一線城市的迅猛勢頭?！焙Ｄ戏康禺a業內人士易智勇認為，造成這一現象的主要原因就是嚴厲的樓市調控政策下，開發商出走二線城市或地區。

海南海納投資策劃有限公司總經理楊偉寧說，去年底，海南房地產市場出現了短暫的銷售回暖小高潮，但隨著“限購令”的出臺，再加上傳統淡季因素的影響，市場再次陷入萎靡。目前大部分購房者對未來短期市場行情并不看好，觀望情緒濃重，投資投機性購房和剛性需求兩方面都受到抑制。“由于短期內購房者觀望情緒難以消除，現在開發商都把希望寄托在第四季度，希望海南的傳統旺季會帶來市場回暖。”海口市中地行房產代理有限公司經理張麗說。房價成市場“回暖”重要“籌碼”

盡管海南房價整體依然比較堅挺，但一些地區的二手房價格已經開始出現松動跡象。楊偉寧告訴記者，最近一段時間，?？谑袊Q附近的二手房價格下跌了10％～15％，“議價空間很大，買方和賣方開始展開拉鋸戰”。?？诮饦虼髲B一套91平方米的二手房，3月份在中介登記為50萬元，現在業主40萬元就愿意出手。

業內人士認為，目前主要有兩類二手房源出現降艏勢。—是崩丘一兩年內購買的投資房源，這些房面臨全額交納營業稅，購房成本增大；二是滿足改善型需求的中小戶型，受“限購”影響成交逐漸走低。

北京易居房地產研究所副所長牟增彬表示，隨著流動性不斷收緊，再加上CPI依然高企、加息預期強烈，將進一步給開發商帶來資金壓力，或將迫使部分開發商提前降價銷售，而這將在終端形成房價下調壓力。

海南富信房地產開發有限公司副總經理羅風顏說，目前銷售量的萎靡，再加上保障性住房建設力度加大，導致開發商壓力很大，“挺不住”的開發商都會有所動作。而期望市場成交量回升，必須在價格上有實質性的下降，打消購房者濃厚的觀望情緒。

開盤量減少開發商瞄準新媒體營銷

2011年的海南樓市深受一系列購房政策影響，今年6月計劃開盤量比去年6月減少2個。2月底?？谙拶徴吲c3月初三亞限購政策的實施，給6月的市場帶來了很大的沖擊。業內人士表示，在經歷多重樓市調控之后，海南樓市已更加穩健成熟，雖然在數量上有所減少，但一些品質過硬的項目還是勇于開盤。另外，6月擬開盤的6個項目均未公布具體的開盤時間，海南樓市依舊是迷霧重重，開盤量尚有較大可變性。如果未能如期拿到預售證，一些項目極有可能延遲至7月開盤。

據搜房網數據監控中心統計，截至5月25日，6月份海南擬開盤項目僅有6個。環比上月計劃開盤數量下降33.3％，同比去年減少2個。其中，省會?？谟?個樓盤6月新開，價格尚處于待定狀態；澄邁有2個樓盤6月新開，其中品創憶江南報價4280元／平方米起，成為6月擬開盤價格最低樓盤；另外，瓊海僅有一盤新開，溫泉1號報價11000元／平方米起，成為6月擬開盤價格最高的樓盤。從開盤數據來看，僅有?？凇⒊芜~、瓊海三個區域6月擬開盤，其他各市縣6月無開盤樓盤。在限價、限購、限貸“三限”背景下，海南地產開發商越發謹慎。

在低迷的成交數據下，6月份開盤數量減少正在預料之中。據搜房網數據監控中心統計，1月海南共有19個項目擬開盤，2月有7個項目擬開盤，3月有10個項目開盤，4月有9個項目開盤，5月有9個項目開盤。截至5)125日，海南有64'-~目預計6月開盤，比5月減少3個，海南樓市依然處于“淡定”期。

對于目前的海南樓市，部分開發商表示，隨著海南傳統銷售淡季到來，國家調控政策效應逐步顯現，海南樓市成交量將愈加低迷，不排除為求資金回籠而推出各種優惠措施。國瑞地產副總經理齊志輝認為，對海南投資勝物業進行限制，要進行區別對待，從產品特讎行細化，在島內不要搞“一刀切”的描施。比如旅游度假型|產品，島外客戶就是主要客群，一刀切之下目標客群會被限定死，而目海南旅游地產項目其實就是賣給經濟相對富裕的人。

多數業內人士對目前海南樓市成交量低迷現狀都表示已經接受，認為再憑傳統的單—營銷模式，已經無法給萎靡的樓市成交帶來助力。更有業內人士直言，無論加大優惠力度變相降價，或是直接進行降價，都不是扭轉海南樓市成交萎靡的好辦法，必須從海南國際旅游島的屬性上做文章，制定符合海南屙勝的產品、新媒體營銷模式。

在銷售手段上，開發商絞盡腦汁以求突破。近日，海南首個全案登陸電子商務平臺的項目——中南西海岸在?？谑虚_盤發售，當日即認購360套房源。其實，今年以來，海南旅游地產借助電子商務平臺進行銷售的案例越來越多。南國威尼斯城、海南金手指都是旅游地產房企登陸電商平臺的代表，也引發了旅游地產網售狂潮。

業內人士認為，作為房地產行業中的特殊產品類型——旅游地產，由于其面向市場廣闊，不受國際疆域限制，新媒體營銷更能有效地為其解決客源與房源分離、減少購房者置業成本等問題，從而實現最大限度的“客戶到達”。隨著海南旅游地產項目在新媒體平臺上接連不斷取得戰績，旅游地產新媒體平臺有望成為未來旅游地產的主流營銷平臺。

房產中介轉行、“出走”、“放大假”

“此房出租”、“停業”……此類字眼近期頻頻出現在?？谝恍┓康禺a中介商的門店上，房地產中介商因經營業績太差，紛紛“出走”或“關門大吉”。

去年初海南建設國際旅游島政策頒布后，海南樓市短期內量價急劇飆升，大批新的房地產中介公司紛紛成立。然而好景不長，隨著國家一系列房地產調控政策連續出臺，尤其在“限購”政策的打壓下，海南樓市隨即陷入低迷，—些房產中介機構倒閉關門，售樓人員也選擇了轉行或跳懵。

記者近日在海口市海甸島--；g房地產中介公司看到，店門口貼著兩張大大的招聘廣告，店內10多個工位上只有一名銷售人員上班。據這名銷售人員介紹，今年上半年以來，店內原有的銷售人員走了一半。為了維持店面正常運轉，老板開始招聘銷售人員，但不少新人干不了幾天便辭職了。?？谑泻５閸u某房產中介銷售人員李威從事房地產銷售近四年。他告訴記者，與去年相比，今年海口二手房市場很不樂觀?！叭ツ晷蝿莺玫臅r候，我差不多一天賣—套，現在一兩個月賣—套就不錯了。”

楊偉寧告訴記者，目前他的公司一個月只有五六單生意。一些本土房產中介尤其是國際旅游島建設政策頒布后匆匆上馬的中介關門歇業，很多中介從業人員跳槽轉行或者“休大假”，一些大的房地產中介也從二手房市場轉向了一手房代理。

“目前?？诤芏噙B鎖房地產中介都在虧錢。”張麗說，去年在國際旅游島政策的利好刺激下，?？谝恍┓康禺a中介盲目擴張，現在迫于形勢，不得不開始收縮規模。張麗說，目前?？诜康禺a市場整體低迷的狀況也給二手房中介市場帶來一些混亂局面，除了倒閉和轉行現象，一些房地產中介公司鋌而走險，幫助購房者偽造納稅證明，避開“限購”政策。

專家呼吁盡快調整房地產結構

面對海南樓市低迷的形勢，海南房產專家和業內人士紛紛建議，應盡快調整房地產結構，創新營銷思路，方能確保市場可持續發展?！昂Ｄ蠎撨M一步調整房地產結構，促進海南房地產市場可持續發展?！焙Ｄ鲜∽》亢统青l建設廳總規劃師宋神認為，海南房地產業亟須轉型升級，改變以居住地產為絕對主導的單一房地產產品結構，構筑以專業化旅游地產為主導，居住地產、商業地產和辦公地產協調發展的多元化產品體系。

業內人士認為，海南經濟增長對房地產的過度依賴性目前弊端已現，如果限購政策不做調整，下半年海南樓市成交量下滑現象就無法扭轉，預計全年的成交量將下降較大，屆時對依賴房地產的市縣影響將會更大，建議海南應該采取加快建設旅游房地產和保障性住房的“兩條腿走路”方式。

海南業內資深人士朱章太表示，樓市的萎縮已經是明顯的事實，銷售量已明顯下降，價格也在下跌，現在是海南房地產的“冬季”，因此，海南房地產業亟須轉型。他說，海南房地產發展的總體目標是要以本島居住性的地產為基本，以旅游地產為主導，以度假旅居性地產為特色，以商業和其他地產為補充的多層次多元化房地產供應體系，還有住房保障體系，從這個政策制定的目標當中看到房地產企業必須轉型，才能保證海南樓市可持續發展。

對于海南而言，房地產業對于海南經濟的快速發展作用是毋庸置疑的，今年來發展導致出現問題也是正常的。目前海南樓市成交量進入萎靡期也是不爭的事實，關鍵在于如何調整發展結構和消除詬病，解決海南房地產結構中不合理的問題，制定適合發展的對策，才能夠確保海南房地產市場健康發展，走上符合海南國際旅游島建設的健康發展之路。