看經濟規律中的地產表情2011房地產市場將在政策引導下漸趨理性

2011年6月11日，和記黃埔地產御翠·尚府尊尚講壇“地產改變城市——經濟規律中的地產表情”在銀泰中心柏悅酒店舉行。本次活動由和記黃埔地產有限公司主辦，合作單位包括i樓市、第一微電視、“鴻視財經”、鴻程航旅俱樂部和樓市傳媒多家媒體。

活動特邀CCTV特約評論員、著名經濟學家馬光遠，中國房地產協會副會長兼秘書長顧云昌作為主講嘉賓，由BTV主持人長盛以及樓市傳媒董事長蔡鴻巖聯袂主持。鴻程航旅俱樂部會員、BTV財經頻道俱樂部會員、中信銀行VIP會員以及和記黃埔地產特邀客戶近500人參與了當天的活動。主持人長盛感慨道：“在柏悅酒店這個廳舉辦了多次活動，這次是歷次活動現場嘉賓數量最多、參與度最高的一次。”臺上主持人和三位主講嘉賓就2011年房地產政策解讀、房價走勢、置業選擇等進行了全方位互動。主持人長盛隨機進行的多次珍貴的現場觀眾調查，話題涉及對未來房價漲、不漲、跌的判斷，以及未來兩年有買房意愿的觀眾比例調查。現場觀眾的熱情參與更體現在踴躍舉手發問及大膽陳述個人觀點上，顧云昌、馬光遠、蔡鴻巖三位房地產業內人士不但在論壇過程中一一回復了觀眾代表的提問，而且在上下兩場活動的茶歇時段也分別被幾拔觀眾圍了個水泄不通。

顧云昌：中國的房價市場有的地方泡沫大一點，有的地方泡沫小一點，當然也有些中小城市基本沒有泡沫，不能一概而論。今天講房價問題是一個非常敏感的問題，“房地產市場和政策是很有關的”、“現在每個城市房價的變化是不一樣的”這兩個問題導致了對房價的預測是最難的。

只談房價漲跌沒有意義，一定要看到房價背后的問題——房價為什么會漲、為什么會跌?如果這個問題弄清楚了，就會做出比較實際的判斷。房價漲跌的背后因素是供求關系，供不應求的時候自然要漲，供大于求的時候自然會跌。過去我們的房地產市場基本上來看是一個供不應求的市場，如果房價跌，起碼是要形成一個買方市場，或者短期的買方市場，導致一下子購買力沒有了，才可以有房價下降的判斷。

我一直在思考這個問題：國家到底為什么要控制?我認為現在國家對房地產的政策一個叫硬任務，一個叫軟任務。第一個叫硬，就是保障房一千萬套任務一定要完成，今年所有的保障房都要開工，是硬任務。第二個是房地產一定要軟著陸，因為現在很多國際上的專家和經濟學家都在談論中國的著陸問題。中國2009年已經經濟起飛了，大家很擔心是硬著陸，中國的房地產硬著陸很有可能導致中國的硬著陸，要保持中國的經濟發展必須保持軟著陸，軟著陸不是大起大落。

馬光遠：每一次房地產調控都需要很長時間來思考，經過很嚴格的論證才能得出結論。現在對于政府的房地產調控來講，有時候一些調控政策的出臺是處于一個理性的考慮，但是很多情況下去執行的時候，其動物性又體現得比較明顯。所以到目前為止，我認為對中國房地產最準確的評論就是看不清楚。

關于GDP與人口，關于經濟增長與房價的關系，如果從財富分配去講，再從財富分配回到房子的屬性，要看其究竟是投資屬性、金融屬性還是居住屬性。從這個角度來講，大家現在買房子不是要住，而是看到了房子要上漲的預期。回到財富分配來看，結合現在的限購令，現在對房地產進行一系列調控目的是讓房子回到居住屬性。也就是說，這意味著每個人都不可能為所欲為地擁有自己想擁有的房子。我認為目前這種調控政策，回歸到2009年以后那個瘋狂是不可能的。從經濟總量到財富分配、住房觀念再到住房模式，房地產將在政策引導下逐漸地進入比較理性的階段。

陳國溪：香港購房的首付比例一直在變，現在已經提高到了三成。我認為香港和內地的房地產氣候都是一樣的，都是供求關系來決定價錢的高低。

我相信很多人都很熟悉和記黃埔地產，我們的集團主席是李嘉誠先生，目前我們集團已經是全球500強之一。在地產方面，我們的業務遍布海內外。今年和記黃埔集團在北京準備推出一個全新的尊貴大宅，名字叫御翠·尚府。這個項目位于東四環，是這個板塊的核心區域。低密度花園洋房的設計是御翠·尚府最大的亮點，項目里面還擁有一個4000人的會所。我們集團除了力求為大家打造一個溫馨舒適的住宅之外，更希望為大家營造一個和睦幸福的家。

蔡鴻巖：中國的房地產市場要泛泛地來說，我覺得現在確實有泡沫，而且某些局部地區有非常非常嚴重的泡沫。但是在一些地方存在著嚴重的供不應求，比如說北京。所以我們不能泛泛地去說泡沫。

房地產的這個特質決定了我們要看具體的形勢，包括經濟發展情況、人口發展狀況。我相信，我們經濟總量所產生的有錢階層的絕對數量現在一定是全世界最多的。但中國還有一個非常非常特殊的問題，就是中國的城鄉差距、東西部的差距。這種經濟發展以及社會各方面因素的巨大落差，都會使得人們往大城市去涌入。北京這樣的城市未來是一個非常可怕的城市，北京市從去年開始實行包括限房限車的政策，我們知道有一個明確的背景，就是要限制外來人口快速地流入。

我認為北京的房價如果按照自然狀況發展，發展到全世界第一是合理的。雖然我們不愿意看到，但是因為看到這樣的一個形勢，我認為再有五六年的時間，北京的房價會超過倫敦和紐約。

現在的房地產市場政策非常緊，國家嚴格調控，我倒非常擔心如果用行政因素壓制市場走向的話，房地產市場勢必會導致像2009年那樣的反彈。

由京基地產主辦、樓市傳媒協辦的“墅王登基——城市別墅塑造經典都會”媒體發布會于6月16日在中國大飯店多功能廳隆重召開，有50余家知名媒體的記者出席。論壇及主題演講圍繞以京基鷺府為代表的高端地產項目展開討論，幾位嘉賓精彩的發言表達了他們對高端地產的肯定。

顧云昌：房地產需求是由多種消費者需求構成的，我們現在全社會比較關注低端和中低端的。但從國家的經濟轉型來說，我認為人們追求高檔產品的消費是必然的，這是社會發展進步的體現。今天我們來推介、欣賞、完善這個產品，為高端人群服務也是情理當中的，這與廣大老百姓都能住上房子和住好房子兩者之間不矛盾，我認為兩者是相輔相成的關系。我覺得對于別墅這個產品來說，是具有稀缺性的。從土地資源來說，國家從宏觀調控以后就一直說以后暫不批別墅項目，盡管說是暫不，但是到目前為止沒有說要放開，別墅這種產品不可能再有新的項目批出來。從需求來說，對于別墅的需求是無止境的，必然會造成對高端市場的需求和供應之間的矛盾。我始終認為中央調控政策不是說大家不能買房，也不是說不要買房，而是買房要有節奏。根據我多年來的研究，商品房一定要反周期。開發商要反周期，政府要反周期，老百姓要反周期，宏觀調控就是反周期。

張頤武：中國的發展仍然有大的前景，但中國的大都市發展遠遠沒有達到美國、歐洲、日本那樣的情況。北上廣已經不錯了，市中心區已經起來了，市中心區房價也開始追上了這些地方。另一方面，中國的超級大都市空間還有很大的發展空ｊｉａｎ ，還有很大的余地。另外，中國二、三、四線城市有極端快速的成長，中國城市化進程正好到了一半的關頭，中國的城市化進程還沒有結束，前途是光明的。二十年以后，中國房地產市場會有重大的改變，中國房地產業面臨著重大的拐點，這個拐點里面唯一不拐的就是高端住宅。

梁松：京基地產是一家來自深圳的開發企業，成立于1994年，是國家房地產開發一直支持的品牌企業，累計開發面積超過200萬平方米，至今已有十七年的發展歷程，是中國房地產50強企業之一。京基鷺府是京基地產在北京開發的首個項目，是北京地產上少有的頂級英倫別墅，邀請了諸多名家巨將親力打造，地段優越、交通便捷。我們相信，京基鷺府的面市將會給北京高端別墅市場帶來一個驚喜。

孫蓓蓓：位于亞北別墅區的京基鷺府項目是一個英式純別墅項目，它將開啟別墅高端物業的新時代。京基鷺府是由五位大師級人士聯袂打造的精品，它的建筑基本上沿用了英國建筑風格，園林三季有花四季有景，在設計上創新了五度空間設計。我們產品的理念是對全家的人性關懷，獻給家族的極致生活之旅。

蔡鴻巖：北上廣深這些一線城市，高端住宅擁有的保值、升值空間還是非常大的，包括它的市場有效距離向外的擴充，可能還會往下延伸，相對來說市區內的城市別墅這種低密度的房屋產品，會更加凸顯它的稀缺性。供需矛盾造成高端物業的價值一定會有很大的提升。

經過二十年的砥礪磨練，亦莊已從國家經濟技術開發區華麗轉身為“世界經濟驅動樞”，展現出氣勢恢弘的發展藍圖。而首都第二機場選址落地，更使亦莊樓市的發展如虎添翼，使本身擁有低密宜居氛圍的亦莊有望成為北京的“第二中央別墅區”。為探討亦莊可持續發展前景對區域樓市價值提升的作用，以及城市別墅的稀缺價值，遠洋地產特攜手樓市傳媒舉辦了“建立城市別墅標準化體系論壇”。

陳志：別墅是住宅市場發展到一定階段，在具有較高地域文脈認知度的區域內，最大限度地滿足社會頂端人群的特質化生活需求而占有稀缺性資源或銷售價格、產品性能指標、土地價值居于最高水平的高級住宅形式。

隨著中國經濟的不斷走高，國內涌現了—批全新的財富階層，促進了對于高端物業特別是別墅的需求，這是居住空間升級換代的市場發展趨勢。然而，在“別墅限地禁令”以及北京城市中心可供開發土地日益稀少的市場態勢下，像遠洋·天著這樣的城市別墅，其稀缺價值已毋庸置疑。

高毅存：目前，亦莊不但具備了高度發達的產業經濟環境，更擁有其他板塊無可比及的低密度、高綠化率的先天生態優勢。而亦莊新城規劃發布后，區域發展利好更是不斷落地——由黃亦路、蒲黃榆路、南苑路等新建重要路網貫通，CBD確定東擴與亦莊為鄰，亦莊輕軌2010年底正式通車，45億元資金投入亦莊基礎設施和公共服務設施建設，未來三年2900億元資金打造“新南城”等不勝枚舉。除此之外，亦莊還迎來了大手筆的行政資源調整，令亦莊的發展預期堪比上海浦東新區。

張偉：作為兼有繁華配套和寧靜生活氛圍的城市別墅，遠洋·天著擁有以下幾大優勢：第一，地理位置絕佳。遠洋·天著位于東五環和京津交界的樞紐位置，可快速連接北京各大核心商圈，具備了成為城市別墅的先決條件。第二，坐擁繁華配套。遠洋·天著處于CBD和BDA兩大經濟中心之問，可盡享兩大商圈的繁華配套。第三，具備顯赫的地標級外觀。遠洋·天著采取“新古典建筑”精髓，成為了區域實至名歸的地標性建筑。第四，城市稀缺的五重園林景觀體系。第五，低密奢適宜居空間。遠洋·天著以城市罕有的1.1低容積率排布，超乎想象的攬景視野，給予居者豐富、自由、私密的居住體驗。第六，層峰匯集的社交場所。遠洋·天著在社區內精心打造了“六大會所”、“三大中心”，使之成為財富人群的私屬交流領地。

蔡鴻巖：根據北京打造“世界城市”的全新城市戰略規劃，未來京城樓市必然會出現加速高端化物業開發的發展趨勢，遠洋·天著的面市無疑符合了這一京城物業高端化的發展潮流。此次遠洋地產以大魄力和大投入搶攤亦莊，絕不僅僅是為了打造一個高端項目，而是希望將遠洋·天著作為其轉型高端市場的代表作品。而在遠洋地產的鼎力打造下，遠洋·天著將打破亦莊二十年區域價值和居住價值，成就全新的生活理念及生活品質。