CBD的前世今生

北京市曾經歷了CBD東擴規劃一出，引發“地王”頻出現象，用遠洋地產總裁李-明的話說：隨著CBD東擴方案的實施與進程，東擴的CBD將進一步抬升周邊的土地價值。從產業布局到城市建設，北京CBD東擴的意義非比尋常。未來六至八年內建成的CBD東部建設規模相當于再造一個CBD，這預示著又一個CBD十年即將起步。

細說CBD前世

早在去年CBD東擴正式啟動已成定局，今年CBD建設已駛入軌道。

去年5月，北京市政府批準CBD東擴方案，CBDa心區將東擴約3平方公里，計劃在六至八年完成。在CBD東擴中，政府將投入70億元，力求把東擴區后的北京CBD建成全球首個“綠色”商務、金融區域。

2009年，政府主管部門不僅僅向國內外設計單位征集CBD東擴方案，最終把七家征集方案的優點集中起來，統籌考慮人口密度、交通需求、產業發展、公共安全、生活配套設施、綠色生態等因素，形成一套CBD東擴區的可實施方案。在這個全球7個頂尖設計機構推出的CBD東擴方案中，都提出了綠色、低碳的生態化建設思想。美國SOM建筑師事務所設計的1號方案眾星奪魁，獲得北京CBD東擴規劃方案評審一等獎。美國KPF、北京建筑設計研究院和中鴻設計公司聯合體設計的3號方案，脫穎而出榮獲二等獎。中國城市規劃設計研究院和英國空間句法公司聯合體設計的2號方案，則獲得本次征集活動的三等獎。

事實上，2009年5月，北京市政府決定將北京CBD沿朝陽北路、通惠河向東擴展至東四環，新增面積約3平方公里。北京CBD東擴帶來的發展機遇引發了人們無限遐想。2009年7月22日，北京CBD東擴區的規劃開始面向國際征集方案。經過兩個多月的準備，美國SOM建筑師事務所、英國福斯特及合伙人建筑事務所、美國KPF、北京建筑設計研究院和中鴻設計聯合體、法國巴黎機場工程公司、中國城市規劃設計研究院和英國空間句法公司、北京清華城市規劃設計研究院、廣州市城市規劃勘測設計研究院等，開始繪制北京CBD東擴區綠色、環保、低碳的美好藍圖。

從推出“CBD”概念，到成為對北京經濟貢獻最大的地區之一，北京CBD只用了十年時間。十年之后，CBD東擴已被提上日程。在CBD東擴區規劃中，更關注新老CBD的整體性。東擴區將豐富和提升CBD發展高端商務的產業定位，形成以國際金融、傳媒產業為龍頭，以高端服務產業為主導的現代化高端商務區。

提到CBD，先要追溯其本質。其完整定義是中央商務區(Central BusinessDistrict)，最重要是發揮國際商務功能，這種商務功能不是傳統意義上的商業區，而是針對全球經濟運行過程進行調控，實現國際問的融合。包括現代服務業的所有核心產業和職能，如金融、房地產、文化創意、文化出版、法律及設計等。

因此，真正的CBD應該是國際化、全球化的地區，是國際文化接軌中心，而不只是國內城市中心或處理國內商務功能。洲聯集團副總經理趙云偉則從專業角度上進行分析，CBD也有完整的量化指標，其中重要一條就是涉外就業人口比例。例如在東京，外籍就業人口比例高達10％左右。與之相比，北京CBD外籍人口比例還有較大差距。但在國內所有城市中，以北京國貿為中心的CBD仍然最有發展基礎，越來越多世界500強企業選擇將總部駐扎于此。無論涉外人口的集中還是飛快的建設速度，北京都在與東京等世界都市靠近，生活就業水平與國際日益接軌，目標是成為世界人口混合居住區，同樣這也是所有CBD發展的終級目標。CBD今生有待提升城市競爭力

北京作為中國的政治、文化和國際交流中心，在國內城市競爭力排行榜上排名第一，其世界城市的發展目標決定了北京未來的人口構成及收入構成，使自身具有了更加完善的CBD中心商務區發展條件。而這些體現在房地產業，隨著CBD的發展和東擴，周邊相鄰的房地產高端市場需求和上升空間會保持旺盛增長，更加開放和全球化。

今后，世界各國的競爭主要體現在城市之間的競爭。

當前世界都市排名中，東京以其最高的GDP總量名列前茅；紐約作為老牌金融中心和文化創意產業中心，仍在隨著經濟發展進行不斷的規劃調整和完善，可謂全球經濟的風向標。而北京面臨的現實問題是，目前很多大型企業總部是由本國經濟圈遷入，來自世界其他國家大型企業的駐入比例還需要提高。

對此，中國社科院博士、北京紅鶴溝通機構執行總經理易介中指出：

“未來北京CBD的產業方向更多將定位于境外銀行、保險機構等大型外資企業總部基地建設和文化創意的發展。立足巨大的中國市場，指揮東亞或整個地區，彌補市場上存在的項目缺口，與北京市政府2010年5月明確定位的金融街國際金融中心形成互補，共同提升北京作為又一個世界都市在全球范圍內的戰略地位。”

與此相對應的就是北京CBD有待繼續開發的幾種產品類型。在北京建筑設計研究院副院長徐全勝看來：一是城市綜合體，主要服務于CBD所有業態，占地面積較小；二是智能化辦公大樓，力求實現節能環保；三是大型公園和綠地系統，配合交通與環境問題的改善；四是軌道建設，包括地面、地下交通系統，服務于全區；五是藝術館、影劇院、音樂廳、大型商業中心等，這些是未來CBD開發的趨勢。

今后，北京CBD的規劃和開發不只是實現規劃夢想，而是要解決實際問題。趙云偉博士指出，CBD東擴本身不是目的，而是一種手段，目標是為了更好地解決CBD本身存在的交通和環境問題，并建設更多類似于國貿中心、央視大樓或銀泰中心這樣的總部大廈或智能辦公樓，推動CBD的整體高效發展。此外，在一定層面上解決內部交通問題，當然不可能通過規劃一步到位，但可以借鑒國際經驗和模式，通過不斷完善，依靠全市交通體系來逐步解決。