商業地產項目怎樣走過培育期?

此種現象在不成熟商圈內的新興商業項目上體現得尤為明顯，其重要原因主要有二：首先，從消費者層面分析，大多數消費者具有前往成熟商圈內知名商業項目進行購物的消費習慣，而非成熟商圈內的新興商業項目則需要相當長的一段時間來培育屬于自己的忠實消費者。其次，從商戶角度分析，無論大型連鎖品牌類商戶或自有品牌類商戶，在新店選址時都愿意進駐成熟類商圈內的商業項目，以求得能夠獲得成熟商圈內成熟的商業氛圍以及較大的人流量的支持。綜合以上兩點原因，新興商業項目的過渡期呈現出人流及租金情況均不佳的狀況。

于是，如何能夠順利度過培育期，使得新生的商業項目逐漸步入“良好運營”的正軌，無疑是操盤商業地產項目時需要重點研究的課題之一。在面臨此問題時，很多開發商首先想到的解決方案是降低租金。誠然，以前期犧牲部分租金的方式吸引商戶進駐、縮短招商周期、爭取開業時間，是保證項目平穩度過培育期的因素之一。但是，僅憑借這一點就能夠使項目順利度過培育期嗎?以我多年從事商業地產項目的經驗判斷，答案是否定的。

作為一個商業項目的持有者，開發商需要從軟件及硬件兩方面來為一個新生的商業項目提供支持。

首先，從硬件方面分析，建筑形態及工程條件是商業項目得以成功運營的基礎。規整的建筑形態以及完備的工程條件如同商業項目的骨架；而業態劃分、商鋪的分割以及人流動線的設計如同商業項目的血肉。骨架是基礎，血肉依附于骨架而產生。

其次，從軟件方面分析，開發商要對商業項目的業態劃分、租金定價、品牌計劃等內容準確把握。以上三項內容可謂是商業項目的精髓所在，也是一個商業項目定位中的最核心問題。能夠正確解決此三項問題，則可以說這個項目的定位算是成功了一大半。

那么一個商業項目的定位是如何推導并得到驗證的呢?在我的商業策劃團隊中，始終嚴格遵照“市場調研”、“市場定位”、“產品定位”、“營銷推廣”四個部分來提供商業項目的策劃服務。

市場調研部分是商業策劃報告的基礎，一切定位部分的推導都是在真實、客觀的市場調研數據的基礎上建立起來的。

我常同我的團隊成員講，市場調研工作要走向廣度和深度。所謂廣度，是要涉及到項目所在市場的方方面面數據，從宏觀經濟數據到微觀的基礎地塊和周邊情況，所有將對項目定位產生影響的數據都應準確體現；所謂深度，是要徹底了解基礎數據背后隱藏的深刻內涵，例如通過深度商戶訪談了解其對本區域本項目的看法及其進駐意向等。

市場定位部分是商業策劃報告的精髓。在此部分，需要依據市場調研部分的結論推導出商業項目的定位，即解決“做什么”、“怎么做”、“這樣做了以后將產生何種后果”等問題。之所以說這部分為精髓，是因為在這個部分中，我們將為開發商解決業態劃分、租金建議、品牌建議、資金回收周期等重要問題。

在產品定位部分，我們著重對于項目硬件方面的內容給出具體建議，內容涉及到店鋪分割、內外部人流車流動線的設計、使用率等細節內容的建議。

最后，在營銷推廣部分，將對營銷推廣計劃、媒體渠道的選擇、項目招商順序及招商節點的把控等問題給出具體建議。

綜上所述，培育期對于一個商業項目而言，其意義是至關重要的。正所謂“良好的開始是成功的一半”，在開業初期的一段艱難時期內，若開發商能夠從硬件及軟件雙方面對項目給予足夠的支持，扶助其平穩度過培育期，使得商業項目逐漸走向成熟，其品牌結構及租金收益等自然會得到提升。

而對于開發商而言，在這個階段內，一個具有足夠經驗及專業技能的商業策劃團隊，無疑是能夠為其在各方面提供服務、為商業項目平穩度過培育期保駕護航的重要角色。