CBD區(qū)域土地調(diào)查

2011年7月6日，CBD推出的九宗地塊均為商業(yè)金融用地，總計(jì)規(guī)劃建筑面積109萬平方米。(詳見下表)

此次CBD推出最后九宗地出讓規(guī)則與以往不同。

此輪CBD土地招標(biāo)，從原來的六塊地突然擴(kuò)充至九塊，競(jìng)標(biāo)形勢(shì)和規(guī)則也隨之大變，主要焦點(diǎn)集中在“土地價(jià)格在綜合評(píng)標(biāo)中所占權(quán)重”上：首先，價(jià)格因素由40分調(diào)高至50分。其次，投標(biāo)價(jià)格評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)變化增至1.3倍的地價(jià)拐點(diǎn)。

從上一輪CBD核心區(qū)六宗地招標(biāo)結(jié)果看，并非所有地塊拍賣都是“價(jià)高者得”，除了中標(biāo)z5地塊的安邦財(cái)保聯(lián)合體和中標(biāo)z15地塊的中信集團(tuán)外，其余四宗地塊均非最高價(jià)投標(biāo)人中標(biāo)。而K2萬元／平方米左右的樓面價(jià)格與之前市場(chǎng)預(yù)期的3萬元／平方米的樓面價(jià)也有一定差距。對(duì)此，政府希望從本次拍賣中獲得更高的土地出讓金。可見，拐點(diǎn)之上的報(bào)價(jià)分值最多可拉開5分。由第一輪CBD六宗地拍賣方案分中(20分)的前兩名分值差也是5分，必將導(dǎo)致一、二名之間的激烈競(jìng)爭。

盡管北京市希望用CBD核心區(qū)地塊的推出帶熱整個(gè)土地市場(chǎng)，但是地方政府“地價(jià)維穩(wěn)”的總體思路仍然存在。CBD核心區(qū)九宗黃金地塊低價(jià)預(yù)期的背后仍是土地調(diào)控的“無形之手”在起作用。顯然，此次在拐點(diǎn)之上竟拍企業(yè)報(bào)出高價(jià)將毫無意義。競(jìng)拍企業(yè)盡可能地貼近價(jià)格拐點(diǎn)，即招標(biāo)底價(jià)的1.3倍報(bào)價(jià)，否則會(huì)被報(bào)價(jià)高的對(duì)手拉開差距，失去競(jìng)爭機(jī)會(huì)。

無疑，九宗地塊的拍賣價(jià)格小幅微漲，將帶動(dòng)未來整個(gè)CBD東擴(kuò)區(qū)域的價(jià)格漲幅，同時(shí)也是對(duì)以往土地拍賣方式的重新定位。

而且九宗地評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生了重大變化：其中投標(biāo)價(jià)格所占分值提高，其他實(shí)力所占分值則相應(yīng)下調(diào)。這表明CBD地塊出讓規(guī)則有兩大變化——

綜合評(píng)分規(guī)則變化：價(jià)格比重從40分上升至50分

投標(biāo)價(jià)格比重從原先的40分上升至50分；而對(duì)應(yīng)的開發(fā)及經(jīng)營理念評(píng)分由原先的15分降低至12分、資質(zhì)及業(yè)績?cè)u(píng)分由15分降低至13分、財(cái)務(wù)及資信評(píng)估從10分降低至5分。

投標(biāo)價(jià)格評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)變化：1.3倍地價(jià)拐點(diǎn)

政府在此次引入了“地價(jià)拐點(diǎn)”的概念，拐點(diǎn)價(jià)等于底價(jià)的1，3倍。當(dāng)投標(biāo)價(jià)格高于招標(biāo)底價(jià)，但未達(dá)到政府設(shè)定的地價(jià)拐點(diǎn)時(shí)，按照[(報(bào)價(jià)一底價(jià))／(拐點(diǎn)一底價(jià))]×20+25的公式進(jìn)行評(píng)分計(jì)算，最高分差在20分。當(dāng)投標(biāo)價(jià)格高于政府設(shè)定的地價(jià)拐點(diǎn)時(shí)，按照[(報(bào)價(jià)一拐點(diǎn))／(最高價(jià)一拐點(diǎn))]×5+45的公式進(jìn)行評(píng)分計(jì)算，最高分差為5分。

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，CBD周邊寫字樓開發(fā)項(xiàng)目售價(jià)6萬元／平方米。由此推算，該地塊的寫字樓售價(jià)將在6萬元／平方米。用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算(如果按正常的貸款利率10％進(jìn)行貼現(xiàn))，該地塊開發(fā)銷售后的總價(jià)值為1100億元以上，減去建筑安裝工程費(fèi)用930000萬元，再減去銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)，建造成本投資利潤為386783萬元，以及購買該地塊土地的稅費(fèi)613800萬元，項(xiàng)目開發(fā)余值為8535339萬元，折成樓面熟地價(jià)17832元／平方米。由此判斷，由于本次招標(biāo)規(guī)則發(fā)生了變化，整體單價(jià)有所提升，預(yù)計(jì)拍地的整體銷售額將超過250億元以上，而這186萬平方米的12宗土地實(shí)際整體銷售額為1100億元以上。