資訊

觀點

聶梅生：兩個“青黃不接”考驗中國房地產已不再是一個簡單的產業，它的退或進、政策調或不調，似乎都已經被上升到牽一發而動全身、考驗中國的程度。全國工商聯房地產商會會長聶梅生在全國工商聯房地產商會2011年會上表示： “下半年如果GDP增幅不足以完成全年目標，此輪房地產調控的持續性確實堪憂。”

聶梅生的擔憂還在于，一旦調控發威，房地產量能萎縮，引起連鎖反應，最為致命的，首先是整個實體經濟在失去房地產過往的強力支持后，如何補缺；其次則是房地產調整影響地方財政收入，剛剛起步的保障房建設的資金如何保證。

“這兩個方面都存在‘青黃不接’的隱憂。”聶梅生同時建議，解決連鎖問題和把握樓市調控的關鍵，不在于面面俱到，而在于在一兩個關鍵點上尋求突破，潛在的關鍵點——物業稅或房產稅或許值得努力。

盧鏗：開發商已經成了弱勢群體6月17日，海爾地產董事長兼首席執行官盧鏗發表言論認為，現在的行政干預如果繼續加強，會讓房地產市場陷入混亂。他說，房地產市場的調控將影響到將近100個行業，這100個行業如果都出了就業問題、失業問題，還有與之相關的消費問題和投資問題，那就成了整個國家的經濟問題。

盧鏗認為，現在的房價之所以這么高，主要是高地價和高稅收造成的，而不是由開發商推高的。“開發商稱得上是弱勢群體，政策給你很多限制，輿論給你很多侮辱，百姓給你很多指責，在辦理很多手續的過程當中，又受到很多控制。”盧鏗說。

任志強：今年保障房建設目標難完成華遠地產股份有限公司董事長任志強在“房地產商會2011夏季論壇”上指出，今年設定的保障性住房建設目標很難完成，一是地不夠，二是錢不夠。任志強稱，用非市場化的方法解決市場問題，肯定會遇到一個難題，就是按住西邊的時候東邊跑起來，按住東邊的時候南邊又跑起來。而且在被行政限制的情況之下，人們也很難做出什么時候該人市的正確判斷，如果被非市場的限制手段扭曲，房子也出現那種今年短缺很多人建設、明年過剩沒建設人的局面，恐怕會成為第二個暴漲暴跌的“豬肉”。

黃嗚：節能建筑≠“建筑+新技術”國際太陽能學會副主席、皇明太陽能董事長黃鳴指出，對于節能建筑，以前大家都有一個誤區，認為就是在房子的基礎上增加新能源技術，這樣只會使建筑的美觀和功能都大打折扣，真正的節能建筑一定是在新能源基礎上蓋房子。現在新能源推廣存在很多困難，尤其太陽能推廣必須只爭朝夕，要在目前20％到30％的原子能已經禁用的條件下實現五十年內95％以上的新能源對常規能源的替代，更令我們使命重大。

政策

國土部：縮小征地范圍根據《國土資源“十二五”規劃綱要》，未來五年，中國要確保耕地面積不減少、質量有提高。耕地保有量保持在18.18億畝，基本農田不低于15.6億畝，土地整治總面積4億畝以上，補充耕地2400萬畝。同時，民生用地供應將優先保障，3600萬套保障性住房用地應保盡保。對于社會關注的征地問題，《綱要》表示，“十二五”期間我國的征地制度要不斷完善，征地范圍逐步縮小，征地程序嚴格執行，補償標準逐步提高，做到被征地農民生活水平不降低和長遠生計有保障。

地方可發行企業債融資建保障房 發改委制定的《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》已下發到地方政府，明確允許投融資平臺公司申請發行企業債券籌措資金。業內分析，這意味著保障房建設專項融資的瓶頸已經突破，三季度保障房融資、投資和建設會實實在在提速，房地產調控也會步入一個嶄新時代。

海淀區二手房交易平臺試運行

6月24日，海淀區二手房交易服務平臺試運行，中介公司可以通過密鑰進入試運行系統，錄入房源信息。錄入信息包括房產證信息、產權人身份信息、房屋的基本信息以及房屋委托合同、房本等附件。錄入信息內容包含四大方面，主要確保在房屋的各個信息環節的真實性。“鏈家地產”副總裁林倩認為，建委對房源信息的全面性要求，對中介公司提出了更高要求，包括中介公司的報盤率、經紀人的專業素質，如全面收集房源信息的能力等。

土地

義烏制造全國新地王

在房地產市場調控政策與房價拉鋸之時，浙江義烏在上周拍出了樓面價達39545元／平方米的一幅地塊，創造了住宅類地塊單價“地王”新紀錄。據報道，6月15日，義烏市現代房產以2.26億元總價，拿下義烏雪峰路與望道路西南側的一幅面積1500平方米、最大可建面積5715平方米的地塊，樓面價達39545元／平方米，溢價率達347％。

三公司6月陸續奪地

近日，中建地產11.01億元摘得北京市順義區仁和鎮梅溝營村(北側)住宅用地，樓面單價折合4526.80元。 6月13日，由北京住總集團和北京駿洋房地產開發有限公司組成的聯合體以總價11.58億元競得北京市門頭溝區一幅居住用地。6月18日晚間，北京城建子公司北京首城置業有限公司競得北京市平谷區馬坊鎮B09-1、B10-1兩宗地塊的國有建設用地使用權。

天津松江股份東莞拿地 天津松江股份6月20日發布公告稱，該公司控股子公司深圳市梅江南投資發展有限公司在東莞市通過掛牌方式取得位于廣東省東莞市黃江鎮常梅路西側的地塊，地塊項目規劃用地面積64395平方米，總成交價格為27400萬元，用地性質為普通商品住房，容積率不大于2.5。

金融

外資流入一成以上進入房地產行業6月16日，國家外匯管理局發布2010年報。年報中稱，2010年國際收支繼續呈現“雙順差”格局，預計2011年我國國際收支仍將呈現較大順差。我國有“熱錢”違規流入現象，但尚未成規模集中流入。下階段中國將逐步增強人民幣匯率彈性，穩步推進資本項目可兌換，拓寬資本流出渠道。報告稱，近年來房地產業外資流入增速較快，從2001年到2010年，房地產業的來華直接投資占外資流入總量的比例基本保持在10％以上。(見圖2)

房貸難度升級 通脹壓力下，信貸政策進一步緊縮。6月20日起，銀行上調存款準備金0.5個百分點。銀行的放款額度再次縮水。“鏈家地產”首席分析師張月認為，由于存款準備金上調，銀行貸款額度受限，個人房貸政策也在相應做出微調。目前購房貸款環境已經發生了很大變化，房貸難度繼續升級，成本增加。這相當于在當前未加息的情況之下，商貸購房成本已然上升，并且部分購房成本的上漲幅度甚至高于一次加息所帶來的成本上升，商貸購房壓力增大。據“鏈家地產”市場研究部統計，在當前的市場成交中，30歲以下年輕人貸款購房的占比僅為10％。主要原因是貸款成本增加明顯，剛需人群被迫退出市場或選擇其他的方式。當下個人房貸政策調整之后，其購房將會受到影響。“鏈家地產”首席分析師張月認為，至少10％的剛需人群被迫退出市場，將會促使成交量減少，而未來貸款購房占比上漲難度大。

銀監會要求減少房地產貸款 6月23日，上海銀監局局長廖岷在上海表示，銀監會將要求銀行減少房地產貸款，這也是監管部門首次提出減少房地產貸款。值得注意的是，今年以來，房地產貸款增速一直在放緩。據人行4月28日發布的報告顯示，今年一季度，主要金融機構及農村合作金融機構、城市信用社人民幣房地產貸款新增5095億元，同比少增3338億元，當季余額同比增長21.0％，比上年末和2月末分別回落6.4和0.9個百分點。一季度人民幣房地產開發貸款新增1678億元，余額同比增長17％，比上年末回落6.5個百分點。21世紀不動產分析師粟日認為，從銀監會向近十家信托公司進行窗口指導，要求房地產信托業務規模“穩中有降”，到要求各銀行白行提高房貸利率，無一不給開發商融資帶來新的壓力。在融資成本增加以及市場供求關系格局被改變的情況下，未來一段時間內，房價下行的概率較大。

市場

北京新建住宅價格再現小漲 國家統計局發布5月份70個大中城市住宅價格。其中，北京新建住宅環比、同比均出現上漲，但漲幅較低；二手住宅環比出現下降。從面積看，90平方米以下的住宅環比上漲0.2％；90～144平方米的住宅環比上漲0.3％；144平方米以上的住宅環比上漲0.1％。

5月份京滬穗深房價未現拐點 國家統計局報告顯示，5月份北京、上海、廣州、深圳等一線城市的新建商品住宅價格依然未現下滑，房價依然在上漲。業內人士分析認為，總體而言，目前的房地產市場依然處于僵持階段，價格調整主要是結構性的。預計7月份，房價上漲幅度將進一步收窄。北京6月新房供應將達7000套根據北京市房地產交易管理網數據統計，6月14日～16日，北京共有10個項目通過預售審核，共增加期房住宅供應3100套左右，銷售面積約42，5萬平方米；而6月1日~13日，北京共新增期房供應2381套，銷售面積約35，6萬平方米。由此推測，加上6月中下旬的供應量，整個6月份北京新房供應有望達7000套，創今年單月新高。

北京樓盤簽約率兩極分化

經過調控后三個月的準備，眾多開發商于近期陸續開始加速推盤，在住宅市場上形成了大量的供應。與此同時，市場待售商品住宅存量也開始迅速增長，新盤較低的簽約率讓許多人產生了房地產市場開始“供過于求”的聯想。然而，市場的實際情況卻并非如此簡單。 偉業我愛我家市場研究院認為，雖然市場各類需求受政策抑制嚴重萎縮，但近期有出手意愿的購房者仍足以支撐整個市場成交。由于調控的大環境，購房者對房價普遍不再有上漲預期，因而在進行決策時對項目品質、性價比的要求更高。另外，因為各家開發商在政策后延遲推盤的決定，導致近期眾多項目集中開盤，市場競爭加劇，使得購房者有了更大的選擇空間。最終，部分定價策略合理、高性價比的優質項目脫穎而出。總的來看，近期市場總體42.1％的簽約率并不能全面地反映市場現狀，當前市場需求依然旺盛，但更加理性和挑剔。

房產投資仍為首選 2011年第二季度，由中國人民銀行在全國50個城市進行的2萬戶城鎮儲戶問卷調查顯示：居民對物價滿意度偏低，但對未來上漲預期緩和。選擇房地產投資的居民占22.2％，仍為居民投資首選。74.3％的居民認為房價過高，難以接受。

民生地產

七成房企缺席保障房 6月26日，住建部政策研究中心發布了《中國房地產企業社會責任實踐報告》。《報告》顯示，房地產企業參建保障房的整體情況并不樂觀。百強名單中僅有30家在2007年至2010年間參與保障房建設，排名前十的企業全部參與，其他70家房企未參建。

土地出讓收入10％用于保障房

近日，財政部、住房和城鄉建設部印發《關于切實落實保障性安居工程資金加快預算執行進度的通知》，再次強調公共預算、公積金增值部分以及土地出讓收入的10％均將作為保障性住房的建設資金。業內人士分析指出，盡管今年以來財政部已多次發文指導保障性住房建設資金安排，但從政策的效果來看，目前政府安排僅能解決不到一半的保障性住房資金需求。

財政部首發地方債為保障房籌資財政部6月17日公布2011年地方政府債券首次代理發行計劃，總額為504億元。其中，6月27日招標五年期品種，金額為254億元；7月11日招標三年期品種，金額為250億元。本次地方債發行主體包括山東、云南、重慶等11個省區市。

京北48萬平方米農民安置房開建記者5月18日獲悉，北京市海淀區西北旺鎮大牛坊農民安置房一標段工程已于近日破土動工。2013年下半年，這項工程將向該地區拆遷農民提供近千套定向安置房。

商業地產

北京城市綜合體市場將快速發展據易城中國研究，截至2011年第一季度，北京已經建成主要城市綜合體項目總建筑面積合計2048.4萬平方米。區域集中特征明顯，朝陽區綜合體項目比例最大。北京綜合體存量隨時間的變化呈S曲線，起步階段的20世紀90年代城市綜合體發展緩慢，從2003年開始發展速度逐漸加快，而目前處于s形曲線中期。預期未來五年市場仍將繼續快速發展態勢，直至受土地、供需等因素限制，進入緩慢發展階段。易城中國日前發布了最新研究報告《城市綜合體推動城市化的發展：北京篇》指出，隨著中國城市化進程的推進，城市綜合體的開發步入了快速發展階段，未來三年，大量城市綜合體將進入市場。在巨大的發展潛力背后，大量項目的集中供應對于項目操作也提出了很大挑戰。報告重點闡述了北京城市綜合體市場的發展現狀和未來的發展趨勢。

二線城市辦公樓將成投資熱點

6月20日，DTZ戴德梁行中國投資部聯席主管葉建成稱，隨著一線城市投資市場“門檻”的逐漸提高、二線城市經濟結構的不斷提升，預計未來1～2年，新的大宗物業投資熱點將會出現在二線城市的甲級辦公樓市場。受此因素推動，二線城市甲級辦公樓租金水平也將出現至少15％的上漲空間。

天津高端寫字樓漲幅高于商鋪

近日，根據某網數據顯示：截至2011年5月31日，天津在售及租售商業項目共有83個，其中寫字樓項目44個，商鋪項目39個。其中共有5個項目報價上漲，1個項目報價下降，最高漲幅為30％，上漲項目占商業項目總數的6％。在5個上漲項目中，共有4個寫字樓項目上漲，1個商鋪項目上漲。在漲幅方面，寫字樓最高漲幅為30％，商鋪漲幅則為2％，漲價幅度相差懸殊。

華潤攜盟專業團隊伐謀泛北京在住宅調控日益深入、投資者需求強勁背景下，商用物業逐漸成為地產投資商眼中的新主角，行業資金進入迅速增長。在新形勢下，知名商業地產發展商華潤置地亦積極調整市場策略，釋放出“五六年內加碼商業地產至整體業務四成”的積極信息，并在泛北京區域攜盟DTZ戴德梁行，加速石家莊萬象城及秦皇島與唐山的項目運作。

人事動態

陶紅兵辭任思源經紀總裁6月27日，思源經紀陶紅兵在微博爆料，經過其本人申請、公司董事會批準，他將正式辭去公司總裁一職。此前，陶紅兵已在思源效力七年之久。思源經紀官網當天下午也正式發文，對其辭任總裁一事對外發布公告。公告稱，公司董事總裁陶紅兵先生因個人原因，提出自2011年6月26日起辭去思源經紀總裁職務。經思源經紀董事會研究討論，決定接受陶紅兵先生辭職請求，同時一致同意陶紅兵先生仍留任董事。

萬科執行副總裁劉愛明辭職

6月7日晚，萬科發布公告稱，劉愛明日前已辭去萬科執行副總裁、上海區域總經理職務，其上海區域總經理一職由廣州公司總經理張海接任。據報道，劉愛明此次離職是為了尋求新的職業發展機會。他在致萬科同事的告別信中表示，在萬科工作的經歷是美好的回憶；做出新的選擇，是為了獲得更豐富的人生體驗。

劉小華DTZ戴德梁行履新

DTz戴德梁行日前宣布，華東區董事總經理一職由劉小華接任。劉小華擁有超過二十三年房地產行業經驗，曾任職多家國際知名房地產顧問公司，在加入DTZ戴德梁行之前，曾任職國際投行摩根士丹利及大型地產商崇邦集團，專長于出售及出租物業的代理服務、大型重要商業項目及寫字樓的資產管理及租戶代理等范疇，亦熟悉市場營銷及客戶服務。她不僅熟悉跨國及亞太企業的運作，亦在中國大陸有超過十年的管理經驗，建立的廣大人脈網絡來自地產商、財富500強企業、投資機構及政府機構等。

問題曝光

北京“天價樓盤”受罰后降價銷售6月19日，被處罰并調價后，廣受輿論質疑的北京“天價樓盤”——“釣魚臺七號院”重新上市銷售。之前最貴售價每平方米30萬元，現被“腰斬”為每平方米15萬元。而且，目前稅務部門正對該項目進行稅務稽查。

今年5月12日，“釣魚臺七號院”獲得銷售許可，擬售房源23套，其中價格最貴的3號樓頂層定價高達每平方米30萬元，刷新了北京乃至中國內地最貴樓盤紀錄。一些專家認為，我國房地產調控正進入關鍵期，“天價樓盤”的出現屬逆市操作行為，容易發出錯誤信號，進而誤導房價走勢。(見圖4)

無錫發生房屋整體坍塌事故

江蘇無錫5月19日8時20分發生一起房屋整體坍塌事故，導致現場17名作業人員被埋。據了解，事故發生地為惠山區錢橋街道錢橋社區的一座正在重新裝修的四層老年活動中心。因前幾天梅雨季節無錫地區暴雨成災，故裝修工程暫停。19日早上6時暴雨停止，17名裝修工人重新進入樓房工地施工，8時許就發生了房屋整體坍塌，所有現場人員全部被埋。

浙江蒼南叫停限價房“量身定做”6月17日，浙江省溫州市蒼南縣委作出決定，廢除向公職人員銷售“限價房”的政策，將重新制定新的分房方案。前不久，網絡上曝出蒼南縣部分鄉鎮領導以權謀私，以為領導“量身定做”的計分分配方案瓜分“限價房”的問題。網絡及社會同時質疑縣政府制定的《龍港限價商品房銷售意見》將90％的“限價房”銷售給一線黨政機關和全額撥款事業單位的在職干部、職工等人群。此事引起媒體關注。

旅游地產

海南旅游地產進京搶客

第三屆中國國際休閑度假地產博覽會暨2011北京夏季房地產展示交易會于6月23日～26日在中國國際貿易中心開展。包括廣物·濱江海岸、中南西海岸、鳳凰水城南岸在內的海南9個樓盤亮相201 1北京夏季房地產展示交易會。這些項目同樣覆蓋了海南全島豐富的物業類型，并各具優勢。

京滬高鐵將催熱沿線城市旅游地產京滬高鐵即將全線貫通。為加強京滬高鐵沿線城市旅游合作，高鐵沿線北京、上海、天津、濟南、南京、滄州和蚌埠7市共同發起的京滬高鐵城市旅游聯盟，近日在濟南正式成立，并簽訂《泉城宣言》。宣言涉及產品開發、市場營銷、服務和投訴處理等多個方面。據預測，京滬高鐵給沿線各城市旅游業發展帶來新機遇的同時也將催熱這些城市的旅游地產。

云南州市旅游地產回暖

面對當前的通貨膨脹以及昆明限購，云南州市旅游地產6月中旬開始回暖。云南各州市房產信息網數據顯示，6月以來，滇中、滇西北、滇南地區樓盤成交量均呈上升趨勢。滇中地區以楚雄為例，均價3000元／平方米，成交量相比上周漲幅5％左右；滇西北地區麗江樓盤成交均保持在每周2套左右的銷售；滇南地區西雙版納均價4800元／平方米，成交量約保持每天兩三套。

海外資訊

迪拜取消217個房產項目

迪拜政府日前發布的一份債券發售說明書顯示，截至5月31日的過去兩年當中，當地共有217個房地產開發項目被取消。

發售說明書還顯示，迪拜房地產管理局兩年來對450多個開發項目進行了審查評估，認為其中237個可以按期完工。此外，迪拜去年的房產交易總額為1195億迪拉姆(約合325.6億美元)，比前年減少兩成以上。

中國成美房產第二大海外買家 房價下跌是美國經濟衰退的苦果，但在外國投資者眼中卻是個難得的機遇。在中國國內房價飛漲、限購、人民幣升值等多重因素的作用下，越來越多的中國人揮師進軍美國房地產市場。美國全國房地產協會數據顯示，近期在美國房地產買主中，有g％來自中國，比2007年增加了近一倍，在外國買主中居第二位，僅次于占23％的加拿大，高于以7％并列第三的英國、墨西哥和印度。

英國發起支持首次購房者計劃 英國負責住房事務的國務大臣格蘭特·沙普斯6月20日正式發起支持首次購房者計劃。根據這項計劃，政府和建筑商將聯合向首次購房者提供相當于房價20％的貸款，首次購房者只需支付5％的首付款就可從銀行等按揭貸款機構獲得75％的按揭貸款。首次購房者從政府和建筑商那里獲得的貸款五年內不用支付利息，還可在出售房產時再償還這筆貸款。