席文官 順勢而為的轉型之道

最近，合和商業地產集團董事長席文官在出席一揭牌亮相活動時多了一個身份——合和百富基金創始人。從商業地產10余年的操盤老手，到地產基金陣列里的新兵，這一步自然有些“跨界”的意味。

面對地產基金如何做好“募、投、管、退”的疑問，席文官顯得非常淡然，他表示：“做基金是集團發展戰略化的一步。對于合和百富基金的地位，我之前從來沒有想過，是市場與行業的機會讓我們走到這條路上，而圣人老子的‘順其自然、順勢而為’是我們行事的準則。一步一個腳印踏踏實實做好一個又一個項目，并在操作過程中專業、公開、嚴謹、規范、誠信，這才是合和百富基金基業長青的根本之道。”

從多股東合作到商業地產PE

席文官崇尚道家文化，“不變隨緣”的處事心態讓他十多年來一直深耕于地產策劃領域。他曾先后任職于臺灣旺旺集團南京公司企劃部、原萬科集團下屬深圳國際企業服務公司策劃部。

2003年，他以自身資歷和資源順勢創業，在深圳創辦合和商業地產集團。主要從事商業地產策劃、運營管理以及招商，而在2007年之前，該集團一直都是在做商業地產的代理策劃服務。

“從2007年開始，合和地產介入到商業地產的投資運營中，在無錫、山西投資了一些項目，并且在策劃、運營管理、招商等方面都取得了預期的成功。”在他看來，從服務商角色再到投資商、運營商角色，這一轉換就是隨著自己所在團隊的專業度提升而來的，而下一步如果要在競爭越發激烈的商業地產領域贏得一席之地，則需要做戰略性突圍。

“目前，合和集團發展的最大問題不是人力資源，不是我們的專業能力，而是我們的資金。如果只是做3～5個項目，我們的資本沒有問題，但是當我們做10個乃至20個項目，并且需要在很短的時間內完成的時候，快速的發展中，資本便成為了集團發展的最大障礙。”席文官對記者介紹，而尋找外部資金的支持成為不二選擇。

2007年7月，合和商業地產集團與香港五洲國際集團、深圳僑城假日共同成立深圳市五大洲投資發展有限公司，在無錫投資“哥倫布廣場”系列城市綜合體項目；2007年9月，合和商業地產集團則與深圳僑城假日、山西通泰投資共同成立山西三晉渤海投資有限公司，投資運營山西第一大綜合性批發商貿物流市場——三晉國際商貿物流城。

對于合和商業地產集團，這種聯合投資的形式無疑會帶動其跨越式發展，而“多股東方式”運作兩個大型項目的成功無疑也堅定了該集團對于投資運營業務的信心。

然而，這一多股東方式并不完全符合席文官眼中所謂的帶動作用。在他看來，由于想借助更多的資本力量（無論是來自房地產行業的資本還是其他行業的），更為靈活的私募基金模式則是其一直尋找的最佳“資本引擎”。

金融危機下產業結構調整更給了其天時之利，在席文官所接觸的資本來源中，絕大多數都是之前做出口、代工等勞動密集型行業的老板，而在產業轉移、產業結構調整的當下，“他們則早已過了‘重新創業的年齡’。而且金融危機之中的政府救市行為，讓通貨膨脹在短時間內難以改變，他們的這些閑置財富也急需尋求新的投資渠道。”

在席文官看來，在面對上述市場與行業機會呈現時，他的團隊成立合和百富基金便是再自然不過的事情，“多股東合作的形式正是商業地產私募基金的前身。”

商業地產PE的“和之道”

7月28日晚，席文官宣布，由合和商業地產集團發起，包括江蘇、山西、廣東等民營企業家、實力投資人，聯袂打造的一只人民幣地產私募股權基金（即PE）在上海成立，首期募集資金6億元。

遵照順勢而為的處事法則，席文官的合和百富基金選擇的投資領域自然定位在專注于二三線城市綜合體和大型商貿物流市場等商業地產領域。

“由于各類民間資本的現實要求，絕大多數基金為了盡快退出而選擇了將投資領域投向可以‘快進快出’的住宅領域。盡管目前有‘限購令’的影響，但是住宅還是比商業地產的退出要更為穩妥一些。因此，由于商業地產的退出比較長且困難，不少基金現階段基本避諱這一投資領域。”北京某地產私募基金經理對本刊記者介紹。

也就是說，這類基金難就難在“募、投、管、退”中的“退出”領域。而對于這一難題，對于席文官的團隊來說，在他們所選擇的二三線市場，憑借他們的經驗，商業地產基金可以遵循著“產權銷售+可持續繁榮”模式，即所開發商業項目的部分商鋪可以用產權銷售讓資本進行退出，而整體上則統一管理以確保商業項目的可持續發展。而這與已成功操作多個案例的高和投資在操作手法上有異曲同工之妙。

該模式最難得的是如何與投資人建立持續的信任，如何切實做好散售后項目運營管理依然順暢，如何確保商鋪購買者的利益……這些都是采用這一模式之時必須要考慮并解決的關鍵節點。

“選好址、定好位、畫好圖、招好商、賣好鋪、旺好場，我覺得只要做好了這六方面，它就可以解決‘產權銷售’和‘持續繁榮’這樣一對矛盾的問題。”在席文官眼中，圍繞六個關鍵點，除了需要既往商業地產的經驗資源，似乎還需要更為全新的心態處理基金中眾多個體的“多贏”關系。比如，對于最為關鍵的基金投資人而言，席文官表示與投資人建立信任，就非常重要。

“我們可以讓潛在的投資人先不著急投資，當上一年多的觀察員。日積月累建立信任之后自然會對我們的投資模式表示認可。”對于已投資的投資人，除了采取每月工作總結以及計劃主動匯報外，還讓投資人與管理團隊溝通更為順暢，實現兩者之間信息更為透明化，以贏取利益共享的空間。

而且在這一過程中，席文官認為，心態切忌浮躁。原因在于，“誠信的建立需要時間和對規范的堅守。”他強調，如何讓資本能夠參與到項目中來，最重要的便是取得資本的信任。

《呂氏春秋·有始》有云，“天地合和，生之大經也。”席文官堅信，用以誠待人、共享利益的心態來做，其團隊所堅守的“和之道”一定會在如火如荼的“基金江湖”領域中留下別樣的一筆。